Kaupunginhallitus, kokous 30.10.2023

Perustelut

Alueen yleiskuvaus

Eteläinen Järvenpää on yksi Järvenpään 2020-luvun kehittämisen painopistealueista. Eteläinen Järvenpää tulee tukeutumaan vahvasti junaradan tarjoamiin hyviin liikenneyhteyksiin ja pääradan parantuvat junayhteydet vahvistavat Ainolan aluekeskuksen vetovoimaa. Ainolan aluekeskuksesta tulee muodostumaan merkittävä asumisen ja palveluiden keskittymä, joka täydentää Järvenpään keskustan palvelutarjontaa. 

Ainolan aluekeskuksesta rakentuu kaupunkikuvaltaan ja julkisilta tiloiltaan laadukas keskittymä, jossa yhdistyvät monipuolinen asuminen, työpaikat, lähipalvelut, helppo liikkuminen sekä uuden Ainolan aseman liityntäpysäköinti. Laadukkaisiin ratkaisuihin ja ympäröivään kulttuurimiljööseen istuva rakentaminen mahdollistaa alueelle täysin uudenlaisen profiloitumisen ja identiteetin.

Alueelle rakentuu yhteensä noin 100 000 kerrosneliötä asuin-, liike- ja toimistotilaa. Radan läheisyydessä asuminen tulee olemaan kerrostalovaltaista. Alueen kaakkoisosassa rakentaminen muuttuu matalammaksi ja Vesipisaroidenpuiston läheisyydessä kaupunkikuvaa hallitsevat pientalokorttelit. Suunnittelualueella hyödynnetään musiikkiteemaa sekä pyritään tuomaan tapahtumat ja taide osaksi kaupunkikuvaa.

Kumppanuuskaavoitus prosessina

Perinteisesti uutta aluetta suunniteltaessa ja rakennettaessa kunta laatii kaavat, joiden mukaan rakentajat toteuttavat rakentamisen. Kaavoitus ja kaavan toteuttaminen, eli rakentaminen, ovat  toisistaan erillisiä, toisiaan seuraavia prosesseja. Perinteisessä mallissa kunta suunnittelee kaavoitusprosessin ja rakentajat asemakaavan mukaisen rakentamisprosessin. Tällöin kaavoitus ja toteutuksen suunnittelu ovat ajallisesti erillään; vasta kun kunnan laatima kaava on valmis, aloittavat rakentajat oman suunnittelutyönsä. Kun nämä kaksi vaihetta alueen toteutumisessa ovat peräkkäisiä ja kunnan laatima valmis kaava asettaa ennalta määritellyt rajat rakennusliikkeiden työlle sekä kunnan ja rakennusliikkeiden väliselle yhteistyölle, ei kaavoituksessa tai toteuttamisvaiheessa ole enää yhteissuunnittelulle tarvetta tai mahdollisuutta.

Perinteistä kaavoitusmallia seuraa monesti se, etteivät tontit mene kaupaksi, sillä kunta ei ole paras taho ennustamaan markkinoiden sijoituspreferenssejä useamman vuoden päähän. Kiinteistömarkkinoiden ennustaminen on ylipäätänsä hankalaa, sillä kiinteistömarkkinat ovat kysynnältään syklisiä, mutta tarjonnaltaan joustamattomia (tarjontaa on vaikea lisätä nopeasti). Kun ennustukset eivät pidä, tontit eivät mene kaupaksi ja alue toteutuu vain osittain. Koska sekä kunnallistekninen infrastruktuuri että palveluverkko on suunniteltu sen mukaan, että alue toteutuu kokonaisuudessaan ja tietyssä aikataulussa, ovat investointitasot toteutuneeseen maankäyttöön nähden ylisuuret. Mitä pidempään tontit ovat myymättä, sitä suuremmalla todennäköisyydellä kaava vanhenee, jolloin koko prosessi on aloitettava alusta.

Perinteistä kaavoitusprosessia, jossa rakennusliikkeet tai rakennuttajat ovat osallisia vasta asemakaavan valmistuttua, on kritisoitu syystäkin hitaaksi, tehottomaksi ja joustamattomaksi. Kaavoitus on reagoinut hitaasti muutoksiin kysynnässä, ja tontit ovat vapautuneet rakentamiselle hitaaseen tahtiin. Tämä on nähty ongelmaksi etenkin kasvukeskuksissa, joissa asuntotuotannon lisäämiselle on kovat paineet.

Maankäyttö ja rakennuslaki antaa kunnille suuren vapauden järjestää kaavoitusprosessi parhaaksi katsomallaan tavalla. Vastuu kaavoituksesta on kunnalla, mutta erilaisten järjestelyjen avulla kunta voi poiketa perinteisestä kaavoitusprosessista ja toimia tiiviimmässä yhteistyössä maanomistajien ja rakentajien kanssa.

Järvenpään kaupungin strategiassa kaupunkikehityksen palvelualueen strategiseksi päämääräksi nimettiin kumppanuusmallien kehittäminen kaavoituksessa. Niinpä kaupunkikehitys on aktiivisesti kehittänyt omaa prosessiaan perinteisestä kaupunkisuunnitteluprosessista enemmän kumppanuuksiin ja asiakaslähtöisyyteen perustuvaksi, ketteräksi prosessiksi.

Kumppanuuskaavoitus on julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuus, jossa sopimuksen mukaisesti kunta tekee yhteistyötä rakennusliikkeiden ja/tai rakennuttajien kanssa läpi suunnitteluprosessin. Rakennusliikkeet laativat alueelle suunnitelman, ja kunnan kaavoittajat suunnittelevat lopullisen kaavan yhteensovittaen kaavan rakennusliikkeen ehdotuksen kanssa. Kumppanuudella, heti prosessin alkuvaiheesta alkaen, parannetaan kaavoituksen laatua ja tehokkuutta, sillä kunnan kaavoittajien ammattitaidon lisäksi prosessissa voidaan hyödyntää kumppanien markkinatietoutta, ideoita ja resursseja.

Kuten kaikessa kaavoituksessa, myös kumppanuuskaavoituksessa kunta asettaa asemakaavoitukselle tavoitteet. Kaavoituksen käynnistäminen pohjautuu kaupunginhallituksen päätökseen kaavoitusohjelmasta ja sen sisällöstä. Asemakaavan laatimista ohjaa valtuuston hyväksymä yleiskaava. Asemakaavalla itsellään on kolmivaiheinen päätöksentekoprosessi, kaavaluonnos (1), kaavaehdotus (2), ja hyväksyttävä asemakaava (3). Kaavan tavoitteet juontuvat niin yleiskaavasta kuin kaavoitusohjelmasta mutta ne täsmentyvät luonnosvaiheen palautteen ja kaavaselvitysten pohjalta. Kun kunnan omat tavoitteet kaavan suhteen ovat kirkastuneet, on kumppanuuskaavoitusmallissa kumppanin valinnan aika. Valinta voidaan tehdä esimerkiksi suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailulla, neuvottelumenettelyllä tai tarjouskilpailuun perustuen.

Kumppanin valinnan jälkeen käynnistyy tonttien myyntiprosessi ja tätä edeltävän suunnitteluprosessin pohjalta työstetään kaavaluonnoksesta kaavaehdotus, jonka markkinaehtoisuus – eli se, että tontit menevät kaupaksi – on tässä mallissa jo kaavaprosessin alkumetreillä testattu ja varmistettu. Kun rakennushankkeen toteutussuunnitelmat tulevat osaksi kaavaprosessia, on kaavaprosessin osallisilla realistinen kuva siitä, millaiseksi ympäristö muuttuu kaavoituksen ja sitä seuraavan rakentamisen myötä.

Koska kumppanit työstävät rakennussuunnitelmiaan jo kaavaprosessin aikana, on rakentaminen mahdollista aloittaa heti kaavan valmistuttua. Kumppanuuskaavoituksen etuna on erityisesti se, että rakennetun ympäristön toteutusprosessi on perinteistä mallia varmemmalla pohjalla. Toteutusaikataulu on kumppanuuskaavoituksessa merkittävästi lyhyempi, mikä tarkoittaa sitä, että investointien takaisinmaksuaika lyhenee, ja hankkeet tulevat kannattavammiksi.

Ainolan aluekeskuksen kaavatilanne

Järvenpään kaupunginvaltuusto hyväksyi 14.12.2020 Järvenpään Yleiskaava2040, 

missä Ainolan aluekeskuksen asuinrakennustenkorttelialue 2139 on varattu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Kaavamääräyksen mukaan alue varataan tällöin ensisijaisesti monimuotoista pientalovaltaista asumista varten.

Ainolan aluekeskuksen kaavaluonnosaineisto on ollut nähtävillä syksyllä 2018. Tämän jälkeen kaavavalmistelussa jouduttiin ottamaan aikalisä. Kaavaluonnoksen eteenpäin vieminen odotti pääratahankkeen ja sen rakentamisaikataulun varmistumista, sillä Ainolan aluekeskus tulee rakentumaan uuden Ainolan junaseisakkeen ympärille. Kun junaseisakkeen siirron aikataulu varmistui, lähdettiin kaavoitusprosessia viemään eteenpäin.

Kaavaehdotuksen työstöä jatkettiin syksyllä 2020. Osana hankkeistamista käynnistettiin kumppanihaku alueen ensimmäisiin kortteleihin. Loppuvuodesta 2020 alettiin valmistella suunnittelu- ja toteutuskilpailua korttelista 2135 sekä käynnistettiin kaupallisen toimijan haku ja neuvottelumenettely korttelin 2134 asumisen kokonaisuudesta. Kaupunginvaltuusto valitsi ensimmäiset alueen toteutuskumppanit kesäkuussa 2021 (KV 21.6.2021 § 49 ja § 50). Valintapäätöksen jälkeen aloitettiin kumppanuuskaavoitusprosessin mukainen yhteissuunnittelu laadittujen tontinkäyttösuunnitelmien jalostamiseksi osaksi asemakaavaehdotusta. Syksyn 2021 aikana valmisteltiin kaavaehdotus.

Asemakaavaehdotus ja asemakaavan muutosehdotus ovat olleet nähtävillä 17.11. – 16.12.2021 (MRL 65 § ja MRA 27 §). Tammikuun aikana tullaan laatimaan vastineet saatuun kaavapalautteeseen. Kumppanuuskaavoituksen rinnalla on jatkettu kumppanihakua ja kartoitettu kiinnostuneita toimijoita kahteen muuhun aluekeskuksen kokonaisuuteen neuvottelumenettelyprosessilla.

Tarkoitus on, että kaavan hyväksymiskäsittely alkaa kaupunkikehityslautakunnassa helmikuussa ja kaava on lainvoimainen loppukeväästä 2022.

Neuvottelumenettely korttelista 2139 - YIT

Suunnittelu-​ ja tontinluovutus korttelin 2139 osalta järjestettiin neuvottelumenettelynä syksyn 2021 aikana. Ensivaiheessa kartoitettiin markkinakartoituksella kiinnostuneita toimijoita Ainolan aluekeskuksen asuinrakennustenkorttelialueiden 2139 ja 2140 kumppanuuskaavoitukseen, jonka jälkeen prosessia jatkettiin neuvottelumenettelynä.  

Osana neuvottelumenettelyä kiinnostuneiden toimijoiden tuli jättää alueesta sekä hintatarjous että alustava toteutusehdotus kaupungin tavoitteet ja hankkeen reunaehdot huomioiden. Neuvottelumenettelyn pohjalta kaupunki sai hyvän kuvan alueen hintatasosta, toteutettavuudesta sekä rakennusliikkeiden kiinnostuksesta aluetta kohtaan. 

Neuvottelumenettelyn lopputuloksena korttelin 2139 toteuttajaksi esitetään YIT Suomi OY:tä. YIT:n ratkaisuehdotusta on työstetty syksyn aikana eteenpäin ensimmäisestä luonnosvaiheesta vastaamaan kaupungin korttelille asettamia tavoitteita. Korttelin pohjoisosassa on nelikerroksista, korkeampaa rakentamista, joka madaltuu etelään kuljettaessa alueen ilmeeseen sopien. Kokonaisuus luo yhtenäistä ja eheää kaupunkikuvaa, mutta on samalla maankäytöllisesti riittävän tehokas ratkaisu. Korttelin pysäköinnistä on laadittu eri ratkaisumalleja ja valittu korttelia rytmittävä, rakeinen toteutus. Asuntoratkaisuiltaan kokonaisuus on monipuolinen. Kerrostalomassaan tulee sijoittumaan monipuolisesti eri asuntotyyppejä. Korttelin eteläinen osa on varattu rivitaloasumiselle, mikä tyydyttää ko asuntotyypin kovaa kysyntää Järvenpään asuntomarkkinassa. Lisäksi YIT on sitoutunut kaupungin hankkeelle asettamiin reunaehtoihin kuten esitettyyn Ainolan pysäköintiratkaisuun, asuntokokojen säätelyyn, resurssiviisaustavoitteisiin sekä taiteen prosenttiperiaatteen käyttöön alueella.

Järvenpään kaupungin maapoliittisen ohjelman mukaan kaupunki voi luovuttaa tonttejaan tarjouskilpailuun tai ulkopuolisen arvioitsijan tekemään markkina-arvioon perustuen. Myytävien kohteiden markkinahinta määräytyy tällöin saatujen tarjousten tai ulkopuolisen arvioitsijan laatiman arviokirjan perusteella. YIT:n tarjoushinta (AK-tontin osalta 330 €/k-m² ja A-tontin osalta 480 €/k-m²) on markkinatason mukainen ja on neuvottelumenettelyn tarjouksiin verrattaessa korkein. Täten kauppahinta täyttää valtiontukisäännösten vaatimukset. Myytävien kiinteistöjen lopullinen kauppahinta tulee määräytymään kohteelle asemakaavassa sallitun suurimman rakennusoikeuden (k-​m²) ja tarjouksessa esitetyn yksikköhinnan (€/ k-​m²) tulona.

Toimivalta

Kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden myynnistä, kun myytävän kohteen arvo on yli 1 M€. Nyt käsillä olevan kokonaisuuden arvo on noin 1,7 M€.

HP

Perustelut

Kaupunginhallitus 24.1.2022 §  25

 Oheismateriaaliin on lisätty maankäyttöjohtajan kaupunginhallituksessa esittämä selostus sekä aluetta koskeva karttaliite.

HP

Perustelut

Valmistelijat: Juhana Hiironen (maankäyttöjohtaja), Ville Paatsola (tonttipäällikkö)

Kaupunginvaltuusto on päättänyt myydä korttelin 2139 kiinteistöt AK-tontin osalta yksikköhintaa 330 €/k-​m²  ja A-tontin osalta yksikköhintaa 480 €/k-​m² käyttäen YIT Suomi Oy:lle päätöksessään 14.2.2022 § 5 Ainolan aluekeskuksen korttelin 2139 kumppanin valinta ja myyntipäätös. Vielä muodostamattomat tontit korttelista 2139 YIT:lle ovat vielä myymättä. Ensimmäinen tontti tulisi ostaa 30.11.2023.

Rakennusmarkkinoiden kriisin vuoksi tontin myymiselle on tarkoituksenmukaista antaa lisäaikaa, sillä asuntomarkkinatilanne on sellainen, ettei ole realistista ajatella, että rakennushankkeet voisivat saada rahoitusta ja lähteä rakentumaan. Kohteet eivät lähde rakentumaan, koska kohteiden aloituspäätös vaatii 70 prosentin ennakkovarausasteen. Kaupunki voisi lisäajan myöntämisen sijaan katsoa, että kyseessä on sopimusrikkomus, ja lähteä vaatimaan sopimusrikkomukseen pohjautuen korvausta siitä, ettei esisopimusta ole noudatettu. Tämä ei ole kuitenkaan tarkotuksenmukaista, sillä kaupungin intressissä on se, että asemakaavat toteutuvat suunnitellusti. Näköpiirissä ei ole, että kyseiselle alueelle löydettäisiin jokin toinen rakentaja, sillä rakennusmarkkinoiden kriisi koskee yhtälailla kaikkia asuntorakentajia. Kohteen uudelleenhankkeistamisen voi olettaa vievän hyvässäkin markkinatilanteessa yli kaksi vuotta, mistä johtuen maanmyyntitulot tuloutuvat kaupungille nopeten ja varmimmin nykyisen sopimuskumppanin kanssa. Samalla sopimuksen siirtäminen luo parhaat edellytykset sille, että kohde toteutuu asemakaavan mukaisesti sisällöltään suunnitellun kaltaisena mutta ainoastaan hieman suunniteltua myöhemmin. 

Kaupunginvaltuusto on päättänyt myydä korttelin 2139 YIT:lle. Tässä päätöksessä muutetaan sopimuksen sitovuusaikaa ja määräaikaa vielä ostamattomien ja myöhemmin muodostettavien tonttien ostamisen osalta. Näin ollen päätösvalta asiassa on kaupunginvaltuustolla.

HP