Kaupunginhallitus, kokous 30.10.2023

Perustelut

Ainolan aluekeskuksen asemakaava-alueen korttelin 2135 tontti 4  (nykyisellään liitteen 1 mukainen määräala kiinteistöstä 186-401-47-1) sijaitsee asuinkerrostalojen korttelialueella Sinfonia-aukiolla. Myytävän määräalan pinta-ala on noin 2350 m2.

Korttelin 2135 tonttien 2, 3, 4, 5 ja 6 myymiseksi järjestettiin tarjouskilpailu huhti-toukokuussa vuonna 2021. Kilpailuun saatiin yhteensä viisi tarjousta, joissa rakennusoikeuden keskihinta oli 317 €/k-m2. Nyt käsillä olevasta määräalasta ei saatu kilpailussa yhtään ostotarjousta. Tontit 2 ja 3 päätettiin myydä 313 €/k-m2 hinnalla Hartelalle (Kaupunginvaltuusto 21.6.2021, § 50). Tarjouskilpailun jälkeen myytiin myös tontti 6 neuvottelumenettelyn jälkeen Marvealle hintaan 345 €/k-m2 (Kaupunginvaltuusto, kokous 14.2.2022, § 6). Kilpailutuksen jälkeen tonteille 4 ja 5 on pyritty löytämään ostajaa neuvotteluteitse reilun vuoden ajan. Neuvottelut ovat edistyneet PROY Oy:n kanssa siihen pisteeseen, että em. rakennusliike on tehnyt ostotarjouksen tontista 4 hintaan 315 €/k-m2, minkä lisäksi ostaja sitoutuu maksamaan 1 % kauppahinnasta (3,15 €/k-m²) julkisen taiteen rahoittamiseksi. Toteutus on kokonaisuudessaan hyväksytyn asemakaavan mukainen ja vastaa siten kaikilta osiltaan kaupungin asettamia tavoitteita.

Newsecin tekemässä kehyskuntaselvityksessä (2021) selvitettiin erityyppisten tonttien toteutuneita myyntihintoja ja alueelliset markkinahinnat kehyskuntien alueella vuosien 2017 ja 2021 välisenä aikana. Tehdyn markkinahintaselvityksen mukaan vuosien 2020-2021 aikana Järvenpäässä tehtyjen kerrrostalotonttikauppojen keskihinta oli 308 €/k-m2, mikä vastaa hyvin tarjouskilpailussa saatuja tarjouksia. Tarjottua hintaa (315 €/k-m2) voidaan pitää alueen markkinahintana, koska se vastaa kohteesta tarjouskilpailussa muodostunutta hintatasoa ja ulkopuolisen arvioitsijan näkemystä alueen markkinahinnasta.

Järvenpään kaupungin hallintosäännön Liite 1 -Taloudellinen toimivalta mukaan kaupunginvaltuustolla on toimivalta päättää maa- ja vesialueiden ostamisesta, myymisestä, vaihtamisesta ja lunastamisesta silloin kun kauppahinta on yli 1.000.000 euroa. Nyt käsillä olevan määräalan myyntihinta on noin 2.500.000,00 euroa.

HP

Perustelut

Kaupunginhallitus 28.11.2022 § 310

HP

Perustelut

Valmistelijat: Juhana Hiironen (maankäyttöjohtaja), Ville Paatsola (tonttipäällikkö)

Kaupunginvaltuusto on päättänyt myydä kaavatontin 186-21-2135-4 PROY oy:lle kauppahinnalla 315 €/k-m2 (asuinrakennusoikeus) ja 200 €/k-m2 (liikerakennusoikeus) päätöksessään 12.12.2022 § 103 Ainolan korttelin 2135 tontin 4 myyntipäätös. Kaavatontti on tarkoitus jakaa kahdeksi erilliseksi tontiksi. Ostaja on sitoutunut tekemään kiinteistökaupat kortteliin 2135 muodostettavista asuintalojen tonteista sen jälkeen, kun kohteelle on myönnetty rakennuslupa, kuitenkin siten, että ensimmäinen tonttikauppa tehdään viimeistään 31.12.2023 ja viimeinen tonttikauppa viimeistään 31.12.2024.

Rakennusmarkkinoiden kriisin vuoksi tontin myyntiajankohtaa on syytä tarkastella uudelleen, sillä asuntomarkkinatilanne on sellainen, ettei ole realistista ajatella, että rakennushankkeet voisivat saada rahoitusta ja lähteä rakentumaan. Kohteet eivät lähde rakentumaan, koska kohteiden aloituspäätös vaatii 70 prosentin ennakkovarausasteen. Kaupunki voisi lisäajan myöntämisen sijaan katsoa, että kyseessä on sopimusrikkomus, ja lähteä vaatimaan sopimusrikkomukseen pohjautuen korvausta siitä, ettei esisopimusta ole noudatettu. Tämä ei ole kuitenkaan tarkotuksenmukaista, sillä kaupungin intressissä on se, että asemakaavat toteutuvat suunnitellusti. Näköpiirissä ei ole, että kyseiselle alueelle löydettäisiin jokin toinen rakentaja, sillä rakennusmarkkinoiden kriisi koskee yhtälailla kaikkia asuntorakentajia. Kohteen uudelleenhankkeistamisen voi olettaa vievän hyvässäkin markkinatilanteessa yli kaksi vuotta, mistä johtuen maanmyyntitulot tuloutuvat kaupungille nopeiten ja varmimmin nykyisen sopimuskumppanin kanssa. Samalla sopimuksen mahdollinen siirtäminen luo parhaat edellytykset sille, että kohde toteutuu asemakaavan mukaisesti sisällöltään suunnitellun kaltaisena mutta ainoastaan hieman suunniteltua myöhemmin. 

Koska tässä päätöksessä annetaan neuvottelu- ja päätösvaltuutus muuttaa kaupunginvaltuuston aikaisempaa päätöstä, on päätösvalta asiassa kaupunginvaltuustolla.

HP