Kaupunginhallitus, kokous 1.10.2024

Perustelut

Maankäyttöjohtajan päätökseen 30.8.2024 § 11 "Tontin 186-7-797-22 myyminen Valovirrankatu 14 kumoaminen" on tehty oikaisuvaatimus. Oikaisuvaatimus on jätetty oikaisuvaatimuksen jättöaikana. 

Maankäyttöjohtaja on 5.4.2024 § 11 viranhaltijapäätöksellä päättänyt myydä tontin 186-​7-​797-​22 osoitteesta Valovirrankatu 14 kaupunginhallituksen päätöksen 6.11.2023 § 282 valtuutuksen mukaisesti. Edellä mainitun kaupunginhallituksen päätöksen mukaan: ”Halutessaan varata omakotitontin, on potentiaalisen ostajan maksettava myyntihinnasta laskettuna 5 prosentin suuruinen varausmaksu kahden viikon kuluessa siitä, kun kaupunki on ilmoittanut tontin saannista. Varausmaksu on voimassa 8 viikkoa ja se hyvitetään loppukauppahinnassa, mutta sitä ei palauteta, jos tontin saaja peruu kaupan”. Tontin varaajat ovat maksaneet tontista varausmaksun huhtikuussa 2024.

Viranhaltijapäätöksen jälkeen asianosaiset ovat teettäneet tontilla omakustanteisen maaperätutkimuksen. Tontin varanneet ovat 20.5.2024 ilmoittaneet kaupungille, etteivät he osta varaamaansa tonttia viitaten omakustanteisesti teetettyyn maaperätutkimukseen, jossa tontin rakennettavuus on varaajien mukaan osoittautunut ennakoitua vaikeammaksi. Samassa yhteydessä tontin varanneet vaativat varausmaksua palautettavaksi.

Hallintolain mukaan viranomainen voi ratkaista jo tehdyn päätöksen uudelleen, jos asiaan on tullut sellaista uutta selvitystä, joka olennaisesti vaikuttaa päätökseen. Koska tontin varanneet ovat 20.5.2024 ilmoittaneet kaupungille, etteivät he osta varaamaansa tonttia, on asiaan tullut sellaista uutta selvitystä, joka olennaisesti vaikutti 5.4.2024 § 11 tehtyyn tontin myyntipäätökseen. Tältä osin Maankäyttöjohtaja on tehnyt päätöksen 30.8.2024 § 11 "Tontin 186-7-797-22 myyminen Valovirrankatu 14 kumoaminen", missä on päätetty kumota maankäyttöjohtajan myyntipäätös, ja todeta, että Järvenpään kaupunki ei palauta tontin varausmaksua tontin varanneille.

Myyntipäätöksen kumoamispäätökseen tehdyssä oikaisuvaatimuksessa, oikaisuvaatimuksen tekijä vaatii, että Järvenpään kaupunginhallitus:

1. Katsoo, että oikaisuvaatimuksessa on annettu olennaisesti uutta tietoa Hallintolain (434/2003) 50 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaiseen menettelyyn, jossa viranomainen voi poistaa virheellisen päätöksensä ja ratkaista asian uudelleen.
2. Kumoaa maankäyttöjohtajan viranhaltijapäätöksen 30.8.2024 § 8 kohdan 2, joka kuuluu ”todeta, että edellä esitetyin perustein Järvenpään kaupunki ei palauta tontin varausmaksua tontin varanneille.”
3. Järvenpään kaupunki palauttaa Valovirrankatu 14 tontin varausmaksun tontin varaajille.

Oikaisuvaatimuksen yksityiskohtaiset perustelut ovat päätöksen liitteenä. Pääasiallisina perusteluina vaatimuksille on esitetty se, ettei tontin maaperä vastannut perustamisolosuhteiltaan sitä, mitä tontin varaaja oli olettanut. Vaatimuksen tueksi oikaisuvaatimuksen tekijä on esittänyt teettämänsä perustamistapalausunnon (liite, ei julkaista verkossa). Lisäksi oikaisuvaatimuksen tekijä on todennut, ettei Pajanpihan tonttien maaperästä oltu tehty vastaavaa rakennettavuusselvitystä kuin esimerkiksi Lehmustien ja Kesälaulunkujan pientalotonttien osalta. Tältä osin oikaisuvaatimuksen tekijä katsoo kaupungin toiminnan epätasapuoliseksi.

Maaperätutkimusten osalta kaupunki toteaa, että asemakaavoitusvaiheessa tehdään erilaisia selvityksiä. Usein asemakaavoituksen yhteydessä tehdään myös maaperätutkimuksia, joiden avulla pyritään saamaan tietoa alueen rakennettavuudesta sekä kunnallistekniikan että asuin- ym. rakentamisen osalta. Nyt käsillä olevassa, vuonna 2011 hyväksytyssä asemakaavassa, ja sen liitteenä olevassa rakentamistapaohjeessa, todetaan maan kantokyvyn olevan heikko ja rakentamisen edellyttävän paaluperustusta. Rakentamistapaohje on ollut osa tonttien myyntimateriaaleja. Vuonna 2011 hyväksytyn Pajalanpihan asemakaavan yhteydessä ei ole tehty vastaavia rakennettavuusselvityksiä kuin Lehmustien ja Ainolan asemakaavojen (Kesälaulun kuja) yhteydessä 2020-luvulla.

Oikaisuvaatimuksen tekijä totetaa oikaisuvaatimuksen perusteluissaan, että mikäli kaupunki ei teetä haettavaksi julistamillaan tonteilla rakennettavuusselvityksiä, olisi tontin varaajalle syytä antaa lupa omakustanteisen maaperätutkimuksen tekemiseen ennen varausmaksun maksamista.

Tältä osin kaupunki toteaa, että lähtökohtaisesti tontille on lupa mennä tekemään tutkimuksia sen jälkeen, kun tontin omistus- ja hallintaoikeus on siirtynyt. Nyt käsillä olevassa tapauksessa kaupunki poikkeuksellisesti antoi luvan tehdä tontilla tutkimuksia ennen varsinaista kiinteistökauppaa. Kaupunki ei kuitenkaan voinut suostua oikaisuvaatimuksen tekijän esittämään ehdolliseen varaukseen, sillä sellaiseen ei katsottu olevan toimivaltaa kaupunginhallituksessa 6.11.2023 § 282 tehdyssä myyntivaltuutuksessa. Valtuutuksen mukaan tontti on varattu vasta sitten, kun varausmaksu on maksettu. 

Oikaisuvaatimuksen tekijä esittää oikaisuvaatimuksessaan, ettei tontin myyjä/omistaja (Järvenpään kaupunki) olisi antanut kiinteistöään koskien ostajalle riittäviä tietoja kyseisestä tontista ostopäätöksen tueksi. Tältä osin viitataan nimeomaan tontin rakennettavuuteen. Myyjän tiedonantovelvollisuutta kiinteistökaupassa arvioidaan ennen kaikkea maakaaren 2. luvun kiinteistökaupan virheiden näkökulmasta (§:t 17-19). Toisaalta nyt käsillä olevassa tapauksessa kyse ei voi olla kiinteistökaupan virheestä, sillä kiinteistökauppaa ei ole tapahtunut. Joka tapauksessa perustamistapalausunto ei kuulu eikä voikaan kuulua myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Täten tältä osin voidaan todeta, että kaupunki on antanut tontista riittävät tiedot ostopäätöksen tueksi. Kaupunki on lisäksi tutustunut ostajan esittämään perustamistapalausuntoon ja toteaa sen vastaavan ja tarkentavan sitä, mitä rakentamisen perustamisolosuhteista on tontinmyyntimateriaaleissa (rakentamistapaohjeessa) esitetty.

Hallintolain (434/2003) 50 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan viranomainen voi poistaa virheellisen päätöksensä ja ratkaista asian uudelleen, jos asiaan on tullut sellaista uutta selvitystä, joka voi olennaisesti vaikuttaa päätökseen. Tältä osin kaupunki toteaa, ettei asiaan ole tullut sellaista uutta selvitystä, joka olennaisesti vaikuttaisi tehtyyn päätökseen.

MA

Ehdotus

Esittelijä

Kaupunginhallitus päättää hylätä tehdyn oikaisuvaatimuksen kokonaisuudessaan.

Päätös

Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.