Kaupunginhallitus, kokous 16.12.2024

Perustelut

Valmistelijat: Maankäyttöjohtaja Juhana Hiironen ja tonttipäällikkö Ville Paatsola

Maankäyttösopimus on Järvenpään maapoliittisen ohjelman mukainen sopimus, jolla kaupunki perii maanomistajalta osuuden asemakaavamuutoksen tuomasta arvonnoususta. Maankäyttösopimuksessa voidaan sopia myös muista asioista, mutta ei kuitenkaan asemakaavan sisällöstä. Maankäyttösopimuksen tarve syntyy asemakaavamuutoksesta - tässä tapauksessa Mannilantie 32-34 (Osuuspankin kortteli) asemakaavamuutoksesta. Em. asemakaavassa nyt käsillä olevien kiinteistöjen alueelle on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten rakennusoikeutta 22 000 k-m² + 5 000 k-m², yhteensä 27 000 k-m². Lisäksi alueelle on osoitettu Kaupungille tarkoitettua pysäköintitalon rakennusoikeutta 9 200 k-m². Alueelle tulevasta rakennusoikeudesta tulee toteuttaa liiketilarakentamista vähintään 900 k-m² + 120 k-m², yhteensä 1 020 k-m². Asemakaava mahdollistaa sen, että liikerakentamista voi toteuttaa enemmänkin.

Maankäyttösopimus tehdään Filmilinna Oy:n ja kiinteistöosakeyhtiö Järvenpään Pysäköintitalon kanssa, ja se koskee kiinteistöjen 186-1-147-23, 186-1-147-24, 186-1-147-33 ja 186-1-147-34, 186-1-147-37 ja 186-1-147-38 aluetta. Kaupunki on laatinut maapoliittisen ohjelman ja puitesopimuksen (Kaavoitusjohtaja 16.4.2020 § 5) mukaisesti maankäyttösopimuksen, jonka perusteella maanomistajat korvaavat kaupungille 40% asemakaavamuutoksen aiheuttamasta hyödystä.

Maankäyttösopimuksen perusteella asemakaavamuutoksesta tullaan perimään seuraavalla kaavalla: maankäyttömaksu = (uuden tontin arvo – vanhan tontin arvo) x 0,4 – rakennuksen purkukulut. Uuden ja vanhan korttelialueen nykyarvojen erotus on yksikköhintoja 425 €/k-m² (asuinrakennusoikeus) ja 310 €/k-m² (liikerakennusoikeus) ja purkukustannusta 1.035.000,00 euroa käyttäen, saadaan maankäyttömaksun suuruudeksi 2.128.312,00 euroa. Yksikköhinnat ja purkukustannukset on arvioitu ja sovittu jo em. puitesopimuksessa.

Maankäyttösopimuksessa on sovittu maanvaihdosta, kiinteistökaupan esisopimuksesta ja osakekaupan esisopimuksesta sopimusosapuolien kesken. Maanomistus on tarkoitus järjestellä siten, että lopputilanteessa Järvenpään kaupunki omistaa asemakaavamuutoksen mukaisen korttelin 147 LPA-41 alueen (tontin -48) ja korttelin 147 AL-59 alueen mukaisen tontin -46, sekä kortteliin liittyvät katualueet. Maanomistajat (Kiinteistöosakeyhtiö Järvenpään Pysäköintitalo ja Filmilinna Oy) tulevat omistamaan asemakaavamuutoksen mukaiset AL-59 korttelin 147 tontit -39, -40, -41, -42, -43, -44, -45 ja -47.

Maankäyttösopimuksessa sovitut maanvaihdot

Järvenpään kaupunki luovuttaa Maanomistajalle (Filmilinna Oy) seuraavat alueet:

-                          n. 310 m2 suuruisen määräalan katualueesta 186-1-9901-0

-                          n. 80 m2 suuruisen määräalan katualueesta 186-2-9901-0

Maanomistaja (Filmilinna Oy) luovuttaa Järvenpään kaupungille:         

-                          n. 415 m2 suuruisen määräalan kiinteistöstä 186-1-147-34

Vaihdettavien/luovutettavien alueiden arvo katsotaan samansuuruisiksi ja Osapuolten välillä ei vaihtojen/luovutuksien osalta suoriteta erillistä korvausta.

Maankäyttösopimuksessa sovittu kiinteistökaupan esisopimus

Järvenpään kaupunki ja maanomistaja solmivat kiinteistökaupan esisopimuksen n. 965 m2 suuruisen määräalan osalta, joka sijoittuu kiinteistölle 186-1-147-37. Määräala sijoittuu tässä Maankäyttösopimuksessa tarkoitetun asemakaavan LPA-41 alueelle. Järvenpään kaupunki sitoutuu ostamaan 965 m2 suuruisen määräalan kiinteistöstä 186-1-147-37, jonka kauppahinta on 227 062 euroa. Parkkitalotontin osan arvo on laskettu perustuen siihen oletukseen, että rakennusoikeuden arvo on 50 €/k-m2. Parkkitalotontteja tulee myytäväksi hyvin harvoin. Viimeisimmät parkkipaikkakaupat on Järvenpään kaupungin tekemiä (kaupunki/mandatum). Em. luovutuksessa parkkipaikkatontin arvoksi määritettiin 280.000 euroa. Koska Mandatumilta ostettu tontti oli hieman isompi kuin nyt käsillä oleva tontti, päädyttiin siihen, että parkkipaikkatontti on halvempi kuin mandatumilta ostettu tontti. Neuvottelun lopputuloksena syntyi yksikköhinta 50 €/k-m2, jolla laskettuna parkkipaikkatontin arvoksi saatiin 227.062 euroa.

Maankäyttösopimuksessa sovittu yhtiökaupan esisopimus

Järvenpään kaupunki sitoutuu myymään kaupungin omistaman osuuden 15 % Kiinteistöosakeyhtiö Järvenpään Pysäköintitalon koko osakekannasta hintaan 158 340,00 euroa. Järvenpään pysäköintitalon markkinahinta on arvioitu siten, että pysäköintitalon omistamelle tontille uudessa kaavassa osoitettu rakennusoikeus on kerrottu sitä vastaavilla yksikköhinnoilla 425 €/k-m² (asuinrakennusoikeus), 310 €/k-m² (liikerakennusoikeus) ja 50 €/k-m² (pysäköintirakennusoikeus), ja tästä tulosta, 15 % on sovittu kauppahinnaksi.

Toimivalta

Järvenpään kaupungin hallintosäännön § 12 Kaupunginhallituksen tehtävät mukaisesti kaupunginhallitus ohjaa kaupungin maapolitiikkaa. Maankäyttösopimuksessa on sovittu myös kiinteistökaupasta ja yhtiökaupasta. Myös näiden osalta toimivalta on kaupunginhallituksella (Hallintosääntö: taloudelliset toimivaltarajat).

MA