Perustelut
Valmistelijat: talouspäällikkö Aatu Laamanen, maankäyttöjohtaja Juhana Hiironen, Koy Ainolan pysäköinti toimitusjohtaja Jani Kervinen
Taustaa
Kaupunginvaltuusto päätti 21.3.2022 § 21 Ainolan pysäköintiyhtiön perustamisesta. Perustamispäätöksen mukaisesti pysäköintihallin rakentaminen päätettiin rahoittaa kaupungin tekemillä oman pääoman ehtoisilla sijoituksilla ja lainarahoituksella, minkä lisäksi Väylä osallistui halliin toteutetun liityntäpysäköinnin kustannuksiin.
Pysäköintihalli valmistui tammikuussa 2024 ja otettiin käyttöön 1.2.2024. Kaupunki on pääomittanut yhtiötä ja hallin rakentamista vuosina 2022–23 yhteensä 4,055 miljoonalla eurolla, minkä lisäksi yhtiö on rahoittanut rakentamista nostamalla lainaa 4,0 miljoonaa euroa.
Yhtiöön on perustamisvaiheessa suunniteltu sijoitettavan joko ns. svop-sijoituksina tai hoitovastikkeina YIT:n pysäköintiyhtiöön kohdistunut velkasaatava ja alueelle rakentavilta yhtiöiltä perittävät velvoitepaikkojen ulosostomaksut. Velvoitepaikkamaksuja ja YIT:n velkasaatavaa on vuoden 2023 loppuun mennessä kertynyt 3,04 miljoonaa euroa. Tuleviin pääomituksiin on investointiohjelmassa varattu vuosille 2024–28 2,021 miljoonaa euroa, josta 304 000 euroa vuodelle 2024. Vastaava summa on tuloutunut vuodelle 2024 Marvean kerrostalon käyttöönottotarkastuksen yhteydessä.
Taloudellinen tilanne ja rahoitustarve
Maailman taloustilanteen muutos on heijastunut negatiivisesti yhtiön talouteen korkojen nousun, inflaation ja asuntomarkkinoiden nopeasti heikentyneen tilanteen kautta. Heikentyneet tilanne heijastuu myös kaupungin vastuisiin ja yhtiöön tehtäviin maksuihin.
Koy Ainolan Pysäköinti on yhtiön taloutta suunnitellessaan arvioinut, että asuntomarkkinoiden hidastuminen hidastaa myös Ainolan aluekeskuksen keskuskorttelin rakentumista aikaisemmin ennakoidusta. Alueen hitaampi rakentaminen vaikuttaa yhtiön talouteen, sillä pysäköintipaikkojen käyttäjien määrä ja edelleen yhtiön saamien pysäköintitulojen määrä riippuu suoraan alueen rakentamisen määrästä. Päivitetyissä laskelmissa on varovaisuusperiaatetta noudattaen huomioitu nämä riskit pienempinä vuokratuottoina. Pysäköintihallin käyttöaste ja paikkojen vuokratuotot on arvioitu aiempaa matalammaksi koko 2020-luvun ajan, mikä lisää vuodesta 2024 alkaen kaupungille maksettavaksi tulevien hoitovastikkeiden määrää. Kaupungin svop-sijoitukset yhtiöön ovat vuosina 2023-2028 yhteensä arviolta 3,4 miljoonaa euroa, ja ne arvioidaan katettavan vuosina 2023-28 kertyvillä velvoitepaikkamaksutuloilla (n. 3,6 miljoonaa euroa). Lisäksi kaupungille tulee maksettavaksi vastikemaksuja 2024-28 yhteensä noin 1,2Me.
Mikäli asuntomarkkinatilanne paranee ja kohteet rakentuvat laskelmissa huomioitua nopeammin, yhtiön talous muuttuu ennakoitua paremmaksi tulojen lisääntyessä. Yhtiön taloutta haastaa myös kustannustason nousu. Koska inflaatio, korkotaso ja asuntomarkkinat kulkevat ilmiöinä käsi kädessä, voi tilanne kokonaisuutena entisestään heiketä tai parantua.
Rakentamisen onnistunut kilpailutus sekä toteutus mahdollistaa lainan nopeamman takaisinmaksun vuonna 2024. Hanke toteutui noin 400 000 € alle budjetin. Nopeampi lainan takaisinmaksu pienentää seuraavien vuosien korkokuluja noin 30 000 €/vuosi. Yhtiön kassavirta, tuloslaskelma sekä tase on tehty sillä oletuksella, että yhtiö maksaa lainaa vuonna 2024 yhteensä 700 000 €.
Päivitetyt talouslaskelmat
Yhtiön talouslaskelmat (kassavirtalaskelma Liite 1, tuloslaskelma Liite 2, tase liite 3) on päivitetty vastaamaan viimeisimpiä tietoja ja muuttunutta markkinatilannetta. Laskelmissa on huomioitu hyväksytty urakkahinta ja siihen kytkeytyen pienentynyt Väylän maksuosuus sekä muut rakentamiseen liittyvät maksut viimeisimpien tietojen mukaisesti. Nostettavan lainan määrä on arvioitu kaupungin talousarvion mahdollistaman täysimääräisen svop-sijoituksen ja rahoitustarpeen erotuksena, ja korkokustannukset on huomioitu saadun lainatarjouksen mukaisesti. Korkotason nousu näkyy laskelmissa suurempina rahoituskuluina.
Perustelut pääomitukselle
Kaupunkikehitys arvioi Ainolan aluekeskuksen keskuskorttelin rakennuslupatilanteeseen peilaten, että rakentajat uskovat kohteiden lähtevän liikkeelle nopeammin kuin yhtiön laskelmat osoittavat. Rakennuslupien perusteella näyttää siltä, että vuokratalot lähtevät liikkeelle jopa alkuperäistä suunnitelmaa nopeammin. Asuntojen käyttäjät kuitenkin lopulta ratkaisevat sen, miten hankkeet tulevat rakentumaan. Etenkin omistusasuntojen tilanne on tällä hetkellä hyvin epävarma. Tilannekuva tarkentunee sen jälkeen, kun omistusasuntojen ennakkomarkkinointi lähtee liikkeelle ja nähdään, miten asuntojen myynti etenee.
Huomioitavaa on, että vuoden 2024 osalta nopeampaa muutosta ei ole nähtävissä, joten esitetty rahoitus on yhtiön osalta tarpeellinen. Yhtiön pääomittaminen vastaa yhtiön perustamispäätöksen (KV 21.3.2022 § 21) linjauksia. Pääomitus sijoitetaan yhtiöön yhtiön rahoitustarpeen mukaisesti. Vuoden 2024 osalta pääomitus esitetään tehtäväksi seuraavasti: Svop 304 000 €. Lisäksi yhtiölle maksetaan hoitovastikkeita kuluvan vuoden aikana. Hoitovastikkeen kasvu suhteessa aikaisempiin päätöksiin johtuu liikevaihdon pienemmästä toteumasta sekä ennakoitua suuremmasta kiinteistöverosta.
Kaupungille kertyy vuodelle 2024 velvoitepaikkamaksuja Marvean valmistuvasta kerrostalosta. Vuodelle 2025 velvoitepaikkamaksuja kertynee ainakin A-Kruunun ja Asuntosäätiön hankkeista ja edelleen vuodelle 2026 Hartelan ja Marvean toisista kerrostaloista. Yksi kerrostalo per vuosi tuottaa kutakuinkin suunnitellun määrän SVOP-tuloja. Tällä hetkellä voidaan arvioida, että velvoitepaikkamaksuja tulee kertymään kaupungille nopeammassa tahdissa kuin, mitä on alun perin suunniteltu.
Valtiontukisääntely
Pääomituksen osalta on huomioitava EU:n valtiontukisäännökset. Valtiontuesta on säädetty Euroopan unionion toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 artiklassa. SEUT 107 artiklan 1 kohdan mukaan jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
BDO on selvittänyt Ainolan pysäköinnin pääomitusten markkinaehtoisuutta ja nykyistä käytäntöä valtiontukisäädösten näkökulmasta. Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) on selvittänyt aiemmin vastaavanlaisen pysäköintiyhtiön (Finnpark Oy) toimintaa kilpailluilla markkinoilla. Selvityksen perusteella kiinteistöliiketoiminta, eli parkkitalon rakentaminen, omistaminen ja hallinnointi, ei sellaisenaan kohdistu kilpailluille markkinoille. Samaisessa KKV:n selvityksessä on todettu, että pysäköintiliiketoiminta sekä sen operointi on sellaista toimintaa, joka kohdistuu kilpailluille markkinoille.
Maankäyttö- ja rakennuslain 156 § perusteella kaupunki voi myydä velvoitepaikkoja pysäköintilaitoksen rahoittamiseksi ilman, että se toimii kilpailluilla markkinoilla. BDO:n arvion mukaan velvoitepaikkapysäköinnin järjestämisen ei voida katsoa olevan markkinoilla toimimista, vaan on osa kaupungin kiinteistöliiketoimintaa. Velvoitepaikoilla tarkoitetaan asemakaavassa kerrosneliömetrien tai asuntojen mukaan määrättyä yhden autopaikan rakentamisevelvoitetta, joka sisältää velvoitteeseen kuuluvat vieraspaikat. Lisäksi voidaan katsoa, että kyseisessä tilanteessa ei toimita kuntalain 126 § kilpailutilanteessa markkinnoilla, koska kaupunki on suunnittellut ja toteuttanut kyseisen pysäköintilaitoshankkeen maankäyttö- ja rakennuslain nojalla. Yhtiö on kilpailuttanut pysäköintiin liittyvän operointitoiminnan. Yhtiön mahdollistama liityntäpysäköinti tukee kaupungin maankäyttöpolitiikkaa ja perustuu alueelliseen MAL-sopimukseen. Tältä pohjalta voidaan todeta, että myöskään liityntäpysäköinti ei suuntaudu kilpailluille markkinoille.
Edellä esiin tuotujen seikkojen pohjalta voidaan todeta, että kaupungin tekemät ja tulevat pääomitukset eivät sisällä kiellettyä valtiontukea. Pääomitus voidaan tehdä ilman markkinataloustoimijatestiä, koska yhtiö harjoittaa kiinteistöliiketoimintaa ja pääomitus kohdistuu kyseiseen toimintaan. Pysäköintiyhtiön toiminnassa on kyse velvoitepaikkapysäköinnin järjestämisestä eri muodoissa. Tulkintaa tukee lisäksi KKV:n aikaisempi päätös ja päätöksen perustelut vastaavanlaisessa tapauksessa Finnpark Oy:n osalta.
Kaupunkikehitysjohtaja on yhteisön vastuuhenkilönä arvioinut laskelmat eikä hänellä ole niiden suhteen huomauttamista.
KR