Kaupunginhallitus, kokous 7.3.2022

Perustelut

Tiivistelmä 

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nimi on Ainolan aluekeskus. Asemakaavatyötä varten on laadittu lähtöaineistoksi ylempien kaavatasojen lisäksi Poikkitien yritys- ja palvelualueen kaavarunko sekä kaksi erillistä arkkitehtitoimistojen laatimaa viitesuunnitelmaa ja muuta selvitysaineistoa. Asemakaavatyön yhteydessä pilotoidaan viherkerroin-menetelmän käyttöönottoa osana Kaupunkikehityksen resurssiviisauden toteutussuunnitelmaa.

Asemakaavasuunnittelun lähtötavoitteena oli yleiskaavan ja viitesuunnitelmien pohjalta luoda edellytykset päärataan ja Ainolan uuteen asemaan tukeutuvan, urbaanin, kestävän ja laadukkaan aluekeskuksen rakentumiselle. Tavoitteena on luoda kaupunkikuvaltaan ja julkisilta tiloiltaan laadukas alue, jossa yhdistyvät monipuolinen asuminen, työpaikat, lähipalvelut, kestävä liikennejärjestelmä sekä uuden Ainolan aseman toiminnat ja siihen liittyvä liityntäpysäköinti. Suunnittelualueella hyödynnetään alueteemana musiikkiaihetta sekä pyritään tuomaan tapahtumat ja taide osaksi aluetta prosenttiperiaatetta ja alueellista taideohjelmaa hyödyntämällä. Muita suunnittelutavoitteina ovat Pääradan lisäraidehankkeen 2. vaiheen ratasuunnitelman integroiminen kaavasuunnitelmaan, hulevesien hallinta, Poikkitien osan nimeäminen Ainolanväylän katualueeksi sekä kaupunginosarajauksen tarkistaminen rata-alueella.

Asemakaavassa on osoitettu uuden asema-aukion ympärille ryhmittyvät, tiiviit ja kaupunkimaiset asuinkerrostalokorttelit liiketiloineen, niihin kytkeytyvät keskitetyn pysäköinnin korttelialueet, alueen sisääntulon yhteyteen sijoittuvat liikerakennusten korttelialue päivittäistavaran kauppaa varten ja palvelurakennusten kortteli monipuolisia palvelutoimintoja varten, sekä väljemmät, pientalopainotteiset asuinkorttelit alueen eteläosassa. Lisäksi asemakaavassa on osoitettu yleisinä alueina katu-, aukio-, puisto-, pysäköinti- ja lähivirkistysalueet. Kaava-alueelle on laadittu nimistö Sibeliuksen tuotannon mukaan.

Asemakaavassa on esitetty alueelle kerrosalaa yhteensä 132 060 kem2. Asemakaava-alueen koon ollessa 23,1585 ha, voidaan johtaa aluetehokkuusluvuksi ae=0,57. Asemakaavassa määritellyistä rakennusoikeusmääristä asumisen osuus on 103 260 kem2 (n. 78 %), rakenteellisen pysäköinnin osuus 23 000 kem2 (n. 17 %) sekä liike-, palvelu- ja työ (yms.) toiminnan osuus 6990 kem2 (n. 5 %).  Asumisen osalta alueelle arvioidaan sijoittuvan 1600–1800 uutta asuntoa sekä 2100–2500 uutta asukasta. Työpaikkoja arvioidaan syntyvän noin 150–200 liike-, toimisto- ja palvelutoimintojen sekä mahdollisesti matkailutoimintojen piiriin.

Asemakaavan tarkempi kuvaus on esitelty päätöksenteon kohteena olevissa kaava-asiakirjoissa.

Asemakaavan korttelialueille tulee laatia erillinen tonttijako asemakaavan hyväksymisen jälkeen.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Asemakaava ja asemakaavan muutos on kuulutettu vireille ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) asetettu nähtäville 16.5.2018 sekä lähetetty kirje kaava-alueen maanomistajille, naapurikiinteistöille sekä lähiympäristön asukkaille. Vireille tulon yhteydessä on järjestetty erillinen yleisötilaisuus 30.5.2018 Ristinummen Kallio-Kuninkalassa, jossa on esitelty osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa, asemakaavahankkeen alkutavoitteita ja kerätty pöytärasteilla asukaspalautetta kaavasuunnittelun tueksi. Kaavamuutoshankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on saatu 1 kirjallinen mielipide.

Kaavaluonnos on ollut nähtävillä 17.10.-6.11.2018 välisen ajan Seutulantalon palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin internet-sivuilla. Kaavaluonnosvaiheen yleisötilaisuus järjestettiin 24.10.2018 Seutulantalolla. Tilaisuuteen osallistui kaupungin esittelijöiden lisäksi noin 20 osallista, pääosin kaava-alueen lähiympäristöstä. Tilaisuudessa esiteltiin valmisteltu powerpoint-esitys sekä Vedenpisaroiden puiston ja Venematkanpuiston puistoluonnoksia sekä kerättiin lomakkeilla palautetta kaavavalmistelua varten. Kaavaluonnospalautteena on saatu 13 lausuntoa ja 2 kirjallista mielipidettä. Kaavaluonnosvaiheen aikana järjestettiin myös erillinen sähköinen Maptionnaire-karttakysely, joka oli teknisistä haasteista johtuen auki 18.10-11.11.2018 eli hieman virallisesta kaavaluonnoksen nähtävillä olosta poiketen.

Aloitus- ja kaavaluonnosvaiheissa saatu kirjallinen palaute löytyy alkuperäisinä kokousaineiston oheismateriaalina sekä vastineineen kaavaselostuksen liitteestä 5. Selostuksen liitteenä 6 on esitetty sähköisen karttakyselyn tulokset raporttiin koottuna.

Kaavaluonnoksenluonnosvaiheen jälkeen tilattiin tarvittavia lisäselvityksiä ja kaavatyö hiljentyi odottamaan pääradan lisäraidesuunnitelmien aikataulujen tarkentumista. Muita huomattavia taustalla tapahtuneita muutoksia oliva mm. MAL-sopimuskauden vaihtuminen ja Järvenpään kaupungin yleiskaava 2040 hyväksyminen ja voimaantulo kesäkuussa 2021. Edellisten kanssa rinnakkain valmisteltiin ja järjestettiin Keskuskorttelin 2135 kehittämiseen ja kumppanin valintaan tähtäävä suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailu keväällä 2021. Keskuskortteli oli kilpailutusvaiheessa jaettu neljään osa-alueeseen, joista kaupungin sisäisen arviointiryhmän esitykseen perustuen kaupunginvaltuusto valitsi keskuskorttelin osa-alueen IV toteuttajaksi Hartelan ehdotuksellaan “Salainen Puutarha” (KV 21.6.2021 § 50).  Muiden osa-alueiden osalta ei kilpailun perusteella valittu yhteistyökumppaneita. Korttelin 2134 jatkokehittäminen käytiin kaupungin toimesta markkinavuoropuhelun ja neuvottelumenettelyn kautta. Kaupunginvaltuusto hyväksyi neuvotteluratkaisuun pohjautuen päivittäistavarakaupan toteuttajatahoksi HOK:n ja asumisen kokonaisuuden toteuttajaksi NCC:n (KV 21.6.2021 § 49).

Kumppanivalintapäätöksen jälkeen on aloitettu yhteissuunnittelu kilpailutyön ja alustavien tontinkäyttösuunnitelmien jalostaminen osaksi asemakaavaehdotusta.

Asemakaavan kuvaus

Kaavasuunnitelmaan on tehty huomattava määrä muutoksia ja tarkennuksia kaavaluonnoksen ja nyt valmistellun kaavaehdotuksen välillä. Asemakaavaehdotukseen on luonnosvaiheen jälkeen päivitetty asemakaavan suunnittelualueessa tapahtuneet muutokset; Ainolanväylän osan ja länsipuolisen liityntäpysäköintialueen siirto Lepola IV-asemakaavaan (2019), korttelin 2134 kaupan ratkaisu, kaava-alueen sisällä tarkentuneet aluemuutokset pääosin katualueilla, varsinaiset asemakaavamääräykset ja koko kaava-aluetta yhteisesti koskeva yleismääräys. Huomioitavia muutoksia ovat kokeneet mm. rakennusmassoittelu, kerrosluvut erityisesti radan varressa ja korttelisuunnitelmien tarkentuminen valittujen yhteistyökumppaneiden kanssa. Rakentamisen määrässä kokonaisuutena ei ole tapahtunut merkittävää muutosta; muutokset asumiseen osoitetussa kerrosalassa ovat pääosin seurausta kaupan ratkaisusta korttelin 2134 osalta sekä lisätilan osoittamisesta katualueille Sinfonia-aukiolla, Viulukonsertonkadulla ja Iltalaulunkujalla.

Korttelisuunnitelmia sekä muuta alueen toteuttamista havainnollistetaan ja ohjataan tarkemmin laaditun rakentamistapaohjeen (kaavaselostuksen liite 3) ja alueellisen taideohjelman (kaavaselostuksen liite 4) kautta. Kaavaselostusta ja kaavamuutoksen vaikutusten arviointia on prosessin edetessä päivitetty ja täydennetty. Kaavakohtaiset ja yleiset lisäselvitysaineistot löytyvät osa kokouksen oheismateriaaleista ja osa kaavaselostuksen liitteistä.

Perustelut

Muut valmistelijat: Maria Suutari-Jääskö ja Sampo Perttula.

Tiivistelmä

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen nimi on Ainolan aluekeskus. Asemakaavatyötä varten on laadittu lähtöaineistoksi ylempien kaavatasojen lisäksi Poikkitien yritys- ja palvelualueen kaavarunko sekä kaksi erillistä arkkitehtitoimistojen laatimaa viitesuunnitelmaa ja muuta selvitysaineistoa.

Asemakaavasuunnittelun lähtötavoitteena on ollut luoda edellytykset päärataan ja Ainolan uuteen asemaan tukeutuvan, urbaanin, kestävän ja laadukkaan aluekeskuksen rakentumiselle. Tavoitteena on luoda kaupunkikuvaltaan ja julkisilta tiloiltaan laadukas alue, jossa yhdistyvät monipuolinen asuminen, työpaikat, lähipalvelut, kestävä liikennejärjestelmä sekä uuden Ainolan aseman toiminnat ja siihen liittyvä liityntäpysäköinti. Suunnittelualueella hyödynnetään alueteemana musiikkiaihetta sekä pyritään tuomaan tapahtumat ja taide osaksi aluetta prosenttiperiaatetta ja alueellista taideohjelmaa hyödyntämällä. Asemakaavatyön yhteydessä pilotoidaan viherkerroin-menetelmän käyttöönottoa osana Kaupunkikehityksen resurssiviisauden toteutussuunnitelmaa 2020–2023.

Asemakaavassa on osoitettu uuden asema-aukion ympärille ryhmittyvät, tiiviit ja kaupunkimaiset asuinkerrostalokorttelit liiketiloineen, niihin kytkeytyvät keskitetyn pysäköinnin korttelialueet, alueen sisääntulon yhteyteen sijoittuvat liikerakennusten korttelialue päivittäistavaran kauppaa varten ja palvelurakennusten kortteli monipuolisia palvelutoimintoja varten, sekä väljemmät, pientalopainotteiset asuinkorttelit alueen eteläosassa. Lisäksi asemakaavassa on osoitettu yleisinä alueina katu-, aukio-, puisto-, pysäköinti- ja lähivirkistysalueet. Kaava-alueelle on laadittu nimistö Sibeliuksen tuotannon mukaan.

Asemakaavassa on esitetty alueelle kerrosalaa yhteensä 130 760 kem2. Asemakaava-alueen koon ollessa 23,1585 ha, voidaan johtaa aluetehokkuusluvuksi ae=0,56. Pinta-alallisesti kaava-alueesta osoitetaan asumisen tarpeisiin 31 %, liike- ja palvelurakentamiselle noin 6 %, viheralueita noin 21 % sekä liikenteeseen varattuja alueita yhteensä 42 %. Asemakaavassa määritellyistä rakennusoikeusmääristä asumisen osuus on 101 960 kem2 (n. 78 %), rakenteellisen pysäköinnin osuus 23 000 kem2 (n. 17 %) sekä liike-, palvelu- ja työ (yms.) toiminnan osuus 6990 kem2 (n. 5 %).  Asumisen osalta alueelle arvioidaan sijoittuvan 1600–1800 uutta asuntoa sekä 2100–2500 uutta asukasta. Työpaikkoja arvioidaan syntyvän noin 150–200 liike-, toimisto- ja palvelutoimintojen sekä mahdollisesti matkailutoimintojen piiriin.

Asemakaavan tarkempi kuvaus on esitelty päätöksenteon kohteena olevissa kaava-asiakirjoissa.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Kaavaehdotus asetettiin kaupunkikehityslautakunnan päätöksen (28.10.2021 § 96) mukaan julkisesti nähtäville (MRL 65 § ja MRA 27 §) 17.11. – 16.12.2021 väliseksi ajan Seutulantalon palvelupisteeseen sekä Järvenpään kaupungin internetsivuille. Kaavaehdotuksesta ja yleisötilaisuudesta kuulutettiin 10.11.2021 kaupungin internetsivuilla sekä Keski-Uusimaan Viikko-lehdessä; lisäksi kaavaehdotuksen nähtävillä olosta tiedotettiin Järvenpään kaupungin Facebook-sivulla sekä lähettämällä kirjeet maanomistajille ja kaava-alueeseen rajoittuvien naapurikiinteistöjen omistajille. Kaavaehdotusta ja alueen katu- ja puistoluonnoksia esiteltiin kaavainfossa 1.12.2021 sähköisesti ja myös halukkaille paikan päällä Seutulantalolla. Linkit kaavainfon videotallenteeseen ja 3D-kaupunkimalliin ovat olleet saatavilla asemakaavan internetsivulla tilaisuuden jälkeenkin.

Kaavaehdotusvaiheessa lähetettiin lausuntopyynnöt Kaupunkikehityslautakunnan päätöksen mukaisesti. Nähtävilläoloaikana osallisilla oli mahdollisuus jättää muistutus kaavaehdotuksesta. Kaavaehdotuksen palautteena saatiin 10 lausuntoa ja 7 kirjallista muistutusta (erillinen kokousliite ja kaavaselostuksen liite 6). Alkuperäiset lausunnot ja muistutukset löytyvät kokouksen oheismateriaalista.

Saadun palautteen, täydentyneen selvitysaineiston ja toteuttamiskelpoisuuden arvioinnin pohjalta kaavakarttaan on tehty seuraavia tarkennuksia:

• Rautatiealueeksi varattavan alueen tarkentaminen Väyläviraston toimittaman esityksen mukaisesti
• Muokkauksia Jokamiehenraitin pp ja pp/h merkintöihin
• Sanallisten kaavamääräysten täydentämistä ja korjaamista korttelialueilla A-7, AK-66, P-4 ja LPA-42
• Viulukonsertonkujan muuttaminen katualueeksi (ts. pihakatumerkinnän poistaminen)
• K2138 pistetalojen rakennusalojen leventäminen joustavan rakennussuunnittelun takaamiseksi
• K2139 rakennusaloja tarkennettu ja rakennustehokkuutta laskettu e=0,6 -> e=0,47
• K2135 luoteiskulman pp/h-yhteys pysäköintitaloon muutettu Ainolanväylän katualueeksi
• K2135 lisätty lisätty ohjeellinen ajo ja johtorasite sekä muutettu ohjeellinen pp-merkintä pp/h-merkinnäksi, jolla sallitaan huoltoajo pohjoisen suunnasta
• K2133 poistettu ohjeellinen ajo ja lämpökeskuksen sijaintivaraus
• K2137 pihakansimerkintää muokattu
• Tarkentuneen meluselvistyksen pohjalta lisätty K2134 pienemmälle liikerakennuksen rakennusalalle tarkentava melumääräys (me-6) ja poistettu likimääräiset meluestemerkinnät tarpeettomina
• poistettu kortteleista 2139–2141 rakennusten sijoittamista määräävät nuolimerkinnät rakennusaloilta Viulukonsertonkadun varrelta
• korjattu katu- ja puistoalueiden rakennesuunnittelun aikana selvinneitä lisätilatarpeita: Sinfonia-aukio, Valse Tristen puisto, Pohjolanpuisto ja P-Korttelialue. Myös tarkistettu riittävien näkemäalueiden toteutuminen rakennusaloihin.
• Pohjolanpuistoon lisätty ohjeellisella sijainnilla uusi puistomuuntamo

Edellä mainitut kaavakartan muutokset ovat luonteeltaan saatua kaavapalautetta huomioivia sekä kaavamerkintöjä ja -määräyksiä tarkentavia eivätkä muuta merkittävästi varsinaisen asemakaavaehdotuksen suunnitteluratkaisuja. Tarkistettu kaavaehdotus voidaan viedä hyväksymiskäsittelyyn ilman kaavaehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville.

Kaavaselostusta on täydennetty mm. kaavasuunnitteluprosessin, saadun kaavaehdotuspalautteen, lisäselvitysten, kaavavaikutusten arvioinnin ja ympäristön häiriötekijöiden osalta. Kaavaselostukseen on lisätty liitteeksi tonttikorkokartta pohjoisen asemakaava-alueen osalta sekä päivitetty liitteitä mm. rakentamistapaohje, kaavapalautteen tiivistelmä vastineineen ja meluselvitys.

Alueen suunniteltua rakentamista havainnollistetaan tarkemmin laaditussa rakentamistapaohjeessa, joka on kaavaselostuksen liitteenä 3. Rakentamistapaohjeella ohjataan yksityiskohtaisempaa toteuttamista ja täydennetään asemakaavassa annettuja kaavamääräyksiä. Rakentamistapaohjeessa kuvattu toteutustapa ja kaupunkikuvallinen ilme voi asemakaavan reunaehtojen mukaisesti edelleen tarkentua rakennuslupakäsittelyn ja sen sisältämän kaupunkikuvallisen arvioinnin myötä.

Kaavakohtaiset lisäselvitysaineistot löytyvät pääosin kaavaselostuksen liitteistä. Muuta täydentävää aineistoa on liitetty kokouksen oheismateriaaleihin.

HP