Perustelut
Tausta
Pysäköintiyhtiön perustamista käsitellään erillisessä pykälässä, jossa on taustoitettu asiaa aikaisempien päätösten ja sitoutumisten pohjalta. Erillisessä pykälässä on myös kuvattu sitä, miksi ja millaisen yhtiön kunta perustaa, ja perusteltu sitä, kuinka tällaiseen yhtiö- ja operointimalliin on esiselvitysten pohjalta päädytty. Myös yhtiön taloudellista tilannetta on kuvattu erillisessä pykälässä.
Kaupungin aikeena on perustaa kaupungin omistukseen tuleva yhtiö, joka rakennuttaa Ainolaan pysäköintilaitoksen, johon toteutetaan 300 asukas- ja 100 liityntäpysäköintipaikkaa. Kaupungin omistamaan yhtiöön toteutettava keskitetty pysäköintiratkaisu mahdollistaa Ainolan aluekeskuksen tiiviin rakentumisen ja pysäköintipaikkojen toteuttamisen sekä kortteliin tulevan asuntorakentamisen että julkisen liikenteen edellyttämän liityntäpysäköinnin tarpeisiin. Kaupunki on sitoutunut alueen tontinluovutusten yhteydessä toteuttamaan alueen asukkaiden käyttöön vähintään asemakaavan velvoittaman määrän autopaikkoja.
Kaupungin omistus yhtiössä perustuu kaupungin tarkoitukseen edistää tiiviin kaupunkirakenteen luomista asemaseudun ympärille. Pysäköintiyhtiön avulla voidaan edistää kaupungin tavoitteita tiiviistä ja sekoittuneesta, julkiseen liikenteeseen tukeutuvasta ja sen käyttöä edistävästä kaupunkirakenteesta.
Pysäköintilaitoksen rakentaminen on tarkoitus rahoittaa lainalla, jonka saamiseksi edellytetään kaupungin takaus.
Pysäköintilaitoksen rakentaminen
Pysäköintilaitos rakennetaan kaupungin omistamalle kiinteistölle, josta muodostetaan kiinteistötoimituksessa itsenäinen kiinteistö palvelemaan pysäköintilaitosta. Hankkeen aikataulu on seuraava:
- 6-12/2021: aiesopimus Väylän kanssa, velvoitepaikkojen ulosostosopimukset rakennuttajien kanssa
- 1-3/2022: eri yhtiömuotojen vertailu ja talousvaikutusten arviointi
- 3-6/2022: yhtiön perustaminen ja rakentamislainan takaaminen
- 2-6/2022: suunnittelu, kilpailutus, ja urakoitsijan valinta
- 6-8/2022: toteutussopimus Väylän kanssa
- 8-12/2022: rakennusluvan hakeminen ja maatöiden aloittaminen
- 1/2023: varsinaisen rakentamisen aloitus
- 10/2023: pysäköintilaitos käyttöönotettavissa
Hankkeen aikataulun kannalta kriittistä on se, että pysäköintilaitos on käyttöönotettavissa silloin, kun alueen ensimmäiset uudet asukkaat muuttavat asuntoihinsa sisään. Tämä tarkoittaa sitä, että pysäköintitalon rakentamisen tulee alkaa syksyllä 2022.
Hankkeen rahoitussuunnitelma
Pysäköintitalon rakennusurakan hinnaksi on arvioitu 8,2 miljoonaa euroa (alv 0 %) olettaen, että pysäköintipaikan hinnaksi muodostuu kilpailutuksessa 20.000 euroa/autopaikka. Vastaavien toteutuneiden hankkeiden mukaan pysäköintipaikan rakentamiskustannukseksi on arvioitu em. 20.000 euroa/autopaikka ±10 %. Tämänhetkisessä markkinatilanteessa rakentamiskustannuksiin kohdistuu painetta, mistä johtuen takausta haetaan enimmäislainamäärälle, joka on arvioitu perustuen maksimissaan 9 miljoonaan euron hankekustannuksille. Lopullinen hinta selviää urakkakilpailutuksessa, joka järjestetään huhti-/toukokuussa 2022.
Hanke tullaan rahoittamaan lainalla ja kaupungin tekemin pääomasijoituksin, jotka katetaan Väyläviraston liityntäpysäköintiin osoittamista korvauksista, YITn 138/400 autopaikan rakennusvastuusta sekä alueen rakennusliikkeiltä perittävillä ulosostomaksuilla.
- YIT Suomi Oyj on velkaa Järvenpään kaupungille 138 autopaikan rakennusurakan, joka kohdistuu kyseisen pysäköintitalon rakentamiseen. Näin ollen YIT tulee rakentamaan pysäköintitalosta osan, tai mahdollisesti, mikäli joku toinen yritys voittaa rakennusurakan ja edelleen rakentaa koko pysäköintilaitoksen, maksamaan 138/400 osuuden rakentamiskustannuksista.
- Väylävirasto on sitoutunut korvaamaan noin 1,1 miljoonan euron verran rakentamiskustannuksista, jotka kohdistuvat liityntäpysäköintipaikkojen rakentamiseen.
- Rakennusliikkeet osallistuvat pysäköintitalon rakentamiskustannuksiin ulosostomaksujen muodossa laskennallisesti arviolta noin 3,6 miljoonalla eurolla.
Sekä Väylän avustus että rakennusliikkeiden ulosostomaksut maksetaan ensin kaupungille ja ne tuloutuvat yhtiölle myöhemmin kaupungin tekeminä pääomasijoituksina. Edellä mainitut rahoituslähteet huomioiden yhtiö tarvitsee rakentamisaikana lainaa maksimissaan 5,9 miljoonaa euroa. Lainaa maksetaan alueen tontinmyynnin edetessä takaisin nopeassa tahdissa. Mikäli kaupunki sijoittaa yhtiöön kaikki pysäköintipaikkojen ulosostomenettelyn kautta saadut maanmyyntitulot, jää lainasta yhtiön pysäköintipaikkojen vuokraustoiminnan tuotoilla katettavaksi maksimissaan 1,2 miljoonaa euroa.
Pysäköintilaitoksen ylläpito rahoitetaan autopaikoista perittävillä vuokrilla. Koko pysäköintilaitoksen ylläpito maksaa noin 147 000 euroa vuodessa, josta liityntäpysäköintipaikkojen osuus on noin 36 750 euroa. Vuokratuotot pysäköintilaitoksesta ovat koko alueen rakennuttua noin 250 000 euroa vuodessa. Ensimmäisinä vuosina tuotot jäävät alhaisemmiksi, koska alueella ei ole vielä riittävästi asukkaita täyttämään hallia. Täyteen kapasiteettiinsa pysäköintilaitos saadaan 3-5 vuodessa riippuen siitä, kuinka nopeasti asuinrakentamishankkeet etenevät. Jo ennen asemakaavan hyväksymistä tehdyt kiinteistökaupat kielivät siitä, että alueen rakentaminen on lähdössä joutuisasti liikkeelle.
Yhtiön tuloslaskelma, tase ja kassavirtalaskelma on esitetty päätöksen liitteenä.
Kuntalain mukaiset takauksen antamisen edellytykset
Kuntalain 129 §:n:
- 1 momentin mukaan kunnan myöntämä laina, takaus tai muu vakuus ei saa vaarantaa kunnan kykyä vastata sille laissa säädetyistä tehtävistä. Kunta ei saa myöntää lainaa, takausta tai muuta vakuutta, jos siihen sisältyy merkittävä taloudellinen riski. Kunnan edut tulee turvata riittävän kattavilla vakuuksilla tai vastavakuuksilla.
- 2 momentin mukaan kunta voi myöntää takauksen tai muun vakuuden kilpailutilanteessa markkinoilla toimivan yhteisön velasta tai muusta sitoumuksesta ainoastaan, jos yhteisö kuuluu kuntakonserniin tai se on kuntien tai kuntien ja valtion yhteisessä määräysvallassa.
- 3 momentin mukaan sen estämättä, mitä kuntalain 129 §:n 2 momentissa säädetään, kunta voi myöntää takauksen tai muun vakuuden, joka liittyy sen liikuntalain (390/2015), kuntien kulttuuritoiminnasta annetun lain (166/2019), museolain (314/2019), teatteri- ja orkesterilain (730/1992) tai nuorisolain mukaisen tehtävän edistämiseen.
- 4 momentin mukaan kunnan on lisäksi otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 ja 108 artiklassa säädetään (EUn valtiontukisäädökset).
Pysäköintiyhtiön kohdalla kaupunki on takaamassa tytäryhteisönsä velkaa. Takaus ei vaaranna kaupungin kykyä vastata sille määrätyistä tehtävistä, kun otetaan huomioon hankkeeseen kohdennettava ulkopuolinen rahoitus, sen kaupungille tuottamat tulovirrat ja mahdolliset epävarmuustekijät, joten hankkeet riskit ovat hallittavissa. Lisäksi kaupunki edellyttää takaukselle riittävän kattavat vastavakuudet. Valtiontukisääntelyn edellytykset huomioidaan takausprovision määrittelyssä.
Tilinpäätöksessä 31.12.2021 konsernin puolesta annettujen vastuusitoumusten jäljellä oleva lainapääoma oli 139 miljoonaa euroa ja muiden puolesta 8,7 miljoonaa euroa. Lisäksi oli 1 takaus, joista ei vielä ole tehty lainasitoumusta.
Pysäköintiyhtiölle annettava takaus ja sen avulla toteutettava pysäköintilaitos edistää kaupungin tavoitteita tiiviistä ja sekoittuneesta, julkiseen liikenteeseen tukeutuvasta ja sen käyttöä edistävästä kaupunkirakenteesta ja on siten perusteltu kaupungin toimialaan kuuluvana toimintana.
EU:n valtiontukisäännökset
Kuntalain 129 §:n 4 momentin mukaan kunnan on sen antamien takausten osalta otettava huomioon, mitä Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107 ja 108 artiklassa säädetään.
SEUT 107 artiklan 1 kohdan mukaan jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu yhteismarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.
SEUT 108 artiklassa määritellään komission yksinomainen toimivalta sekä jäsenvaltion velvollisuus etukäteen ilmoittaa valtiontuesta niissä tilanteissa, joissa ei ole säädetty poikkeusta ilmoitusvelvollisuudesta.
EU-komissio on antanut tiedonannon EY:n perussopimuksen 87 ja 88 artiklan (sittemmin SEUT 107 ja 108 artiklan) soveltamisesta valtiontukiin takauksina (2008/C 155/02). Tiedonannon 3.2. kohdan mukaan seuraavien edellytysten täyttäminen riittää osoittamaan, ettei yksittäinen valtiontakaus (kunnan takaus) ole valtiontukea:
- lainanottaja ei ole taloudellisissa vaikeuksissa
- takauksen laajuus voidaan myöntämishetkellä mitata asianmukaisesti (kiinteä enimmäismäärä ja rajattu voimassaoloaika)
- takaus ei kata missään vaiheessa enempää kuin 80 prosenttia lainasaamisen tai muun rahoitussitoumuksen määrästä
- takauksesta maksetaan markkinaperusteinen hinta
EU-tiedonannossa on myös todettu, että jos jokin edellä mainituista edellytyksistä ei täyty, se ei tarkoita sitä, että takaus katsottaisiin automaattisesti valtiontueksi.
Koska kyse on perustettavasta yhtiöstä, perustuu yhtiön taloudellisen tilanteen arviointi yhtiön suunnitelmiin ja niiden mukaisiin talouslaskelmiin (liitteenä). Yhtiön ylläpito ja käyttö tullaan rahoittamaan pysäköintipaikkojen vuokraamisesta saaduilla tuloilla ja omistajilta perittävillä vastikkeilla. Pysäköintimaksut asetetaan tasolle, jolla paikat saadaan vuokrattua ja jolla saadaan katettua yhtiön menot. Tehtyjen laskelmien perusteella yhtiö tuottaa voittoa 2025 vuodesta alkaen. Yhtiön lainanhoitokustannukset katetaan osittain em. voitoilla ja osittain kaupungin tekemillä pääomasijoituksilla.
Yhtiön ollessa täydessä käytössä, sen arvioidaan tuottavan yli 100 000 euroa voittoa vuodessa. Tehdyn riskianalyysien perusteella pysäköintiyhtiön tulos olisi positiivinen, vaikka rakentamiskustannukset olisivat 10 % ja hoitokulut 20 % ennakoitua suuremmat ja näiden lisäksi käyttöaste jäisi 15 %-yksikköä suunniteltua pienemmäksi.
Myönnettävän takauksen laajuus voidaan mitata eikä se ylitä missään vaiheessa 80 %:ia lainasaamisesta. Takauksen markkinaperusteinen hinta on määritelty EU:n komission takaustiedonannon kohdan 3.3 mukaisen safe harbour -maksun perusteella. PK-yritysten yksittäisten takausten arvioinnissa valtiontakausta ei katsota tueksi, jos siihen liittyvä pienin vuosimaksu veloitetaan em. taulukon mukaisesti. Taulukossa viitataan Standard & Poor's-, Fitch- ja Moody's-luokituksiin, joita useimmiten käytetään pankkialalla alan omien luokittelujärjestelmien yhdistämiseksi. Luokituksina voidaan käyttää myös kansallisia tai pankkien maksuhäiriöriskien kuvaamisessa käyttämiä luokitusjärjestelmiä, jos ne perustuvat maksuhäiriöiden todennäköisyyteen yhden vuoden aikana, mikä on luokituslaitosten luokitusten perustana. Muiden järjestelmien pitäisi vastata tätä luokitusta kyseisen luokitusperusteen mukaisesti.
Koska kyse on perustettavasta yhtiöstä, käytettävissä ei ole valmista luottoluokitusta, joten takausprovision arvioinnin perusteena on käytetty vastaavan liityntä- ja asukaspysäköintiä harjoittavan Espoon Urheilupuistoon toteutetun pysäköintiyhtiön luottoluokitusta. Asiakastiedon Rating Alfa luottoluokitus kyseiselle yhtiölle on AA. Muiden tarkistettujen suurehkojen noin 400-600 autopaikkaisten pysäköintiyhtiöiden luottoluokitus oli usein joko A+ tai AA. Safe harbour taulukon mukaan yhtiön luottoluokitukseen pohjautuva provisio olisi edellä esitettyihin perustuen 0,55 %.
Järvenpään kaupungin linjaukset
Kaupungin omistajaohjeistuksessa (KV 15.11.2010 § 87) takauksista sanotaan: Pääsääntöisesti kaupunki myöntää takauksia vain tytäryhteisöilleen eli yhteisöille, joissa kaupungilla on määräysvalta. Kaupunki voi myöntää tapauskohtaisesti harkinnan perusteella omavelkaisia takauksia, täytetakauksia tai toissijaisia takauksia.
Omistajaohjeistus on parhaillaan päivitettävänä, mutta myös nykyohjeistuksen mukaisesti takaus on myönnettävissä seuraavien periaatteiden mukaan:
- takaus voidaan myöntää koko hankkeelle tai osalle hanketta tarvittavalle lainan määrälle
- kaupunki vaatii takaukselle vastavakuuden tai panttauskielto- eli ns. negative pledge- sitoumuksen
- kaupunki perii yhteisöiltä tapauskohtaisesti asetettavan takausprovision
- kaupunki edellyttää tilinpäätöstietojen toimittamista takauksen voimassaoloaikana eli tilinpäätöstiedot on toimitettava joka vuosi.
Johtopäätös
Edellä esitetyn johdosta Järvenpään kaupunki voi myöntää omistamansa KOy Ainolan Pysäköinti yhtiön korkeintaan 5,9 miljoonan euron lainalle korkeintaan 80% prosentin omavelkaisen takauksen. Takauksen myötä kaupunki mahdollistaa Ainolan aluekeskuksen toteutumisen yleiskaavalle ja asemakaavalle asetettujen tavoitteiden mukaisesti.
Kuntalain mukaan takaukselle pitää olla vastavakuus. Vastavakuuden ei tarvitse kattaa koko takaussummaa. Vastavakuudeksi esitetään KOy Ainolan Pysäköinti haettavaan kaupungin omavelkaiseen takaukseen on yhtiön panttikirjat. Ainolan Pysäköinti Oy:n antaman vastavakuuden arvo määritellään kattavaksi suhteessa nostettavaan lainamäärään.
Takauksesta ja vakuuksista laaditaan erilliset asiakirjat, joissa takauksen kohteena oleva laina, takaus ja vakuudet yksilöidään molemminpuolisin allekirjoituksin.
KR