Kaupunkikehityslautakunta, kokous 22.9.2026

Perustelut

Asemakaavaehdotuksen nähtäville asettaminen: Asemakaavan muutos / JYK Urheilukadun pohjoispuoli
Valmistelija: Paula Sidoroff-Eskelinen, kaavasuunnittelija, paula.sidoroff-eskelinen@jarvenpaa.fi, Maria Suutari-Jääskö, kaupunkikuva-arkkitehti, maria.suutari-jaasko@jarvenpaa.fi

Perustelut

Asemakaavan kuvaus

Asemakaavan muutoksella osoitetaan entinen Järvenpään yhteiskoulun tontti ja sen viereinen käytöstä poistunut pallokenttäalue Urheilukadun pohjoispuolella yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti asuinkerrostalojen alueeksi (AK-71), asumista palveleviksi yhteiskäyttöisiksi korttelialueiksi (AH-11 ja AH-12) sekä näiden välinen alue Nahkalinnan aukioksi, johon lukeutuu vehreänä toteutettava Koulupoluksi nimetty jalankulun ja polkupyöräilyn yhteys sekä hulevesilinjan aluevaraus. Nahkalinnan aukio toteuttaa yleiskaavan mukaista lähipuistoa. Osia koulutontin ja puiston reuna-alueista on muutettu katualueeksi, mahdollistaen puuston säilymisen katupuina sekä kunnallistekniikan saneerauksille, hulevesien käsittelylle ja aurauslumille riittävät tilavaraukset.

Asemakaavan muutos mahdollistaa entiselle koulutontille Kansakoulunkadun varteen kaksi kolmen 6-8-kerroksisen kerrostalorakennuksen kokonaisuutta, rakennusoikeudeltaan 6 000 k-m2 ja 6 850 k-m2, joista molemmille osoitetut yhteiskäyttöiset korttelialueet (AH) piha- ja pysäköintiratkaisujen toteutukselle. Urheilukadun varren pallokentän alueelle asemakaavamuutos mahdollistaa arviolta kahden tai kolmen enintään seitsemänkerroksisen kerrostalon rakentamisen, rakennusoikeutena 6 000 k-m2, sekä autopaikoitusta enintään kahteen tasoon, etäisyydet viereisiin rakennuksiin huomioiden. Asuinrakennusoikeutta asemakaavamuutoksella muodostuu yhteensä 18 850 k-m2, jonka lisäksi aukioon liittyvillä rakennusaloilla sallitaan toteutettavaksi yhteensä 200 k-m2 ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia liike- toimisto-, työ- ja julkisten lähipalveluiden tiloja. Talousrakennusoikeutta on osoitettu tontinkäyttöluonnoksissa osoitetun tarpeen mukaisesti 80 k-m2 ja 40 k-m2. Varsinaisen rakennusoikeuden määrä suhteessa tonttien pinta-alaan vastaa yleiskaavassa tavoiteltua enimmäistonttitehokkuutta e=1. Suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun mukaisten tontinkäyttösuunnitelmien perusteella alueelle voisi tulla arviolta noin 300 asuntoa ja noin 380 asukasta.

Kulttuuriympäristöarvoja on huomioitu suunnittelussa rakennusalojen sijoituksella ja kerrosluvuissa siten, että näkymät ja yhteys RKY-alue Järvenpään kirkon kellotapuliin säilyy pääsaapumissuunnista. Läntisen korttelialueen rakennusala on rajattu ottaen huomioon kirkon ja alueen eteläpuoleisen uuden JYK yhtenäiskoulukeskuksen sisäänkäynnin välille muodostuva kaupunkikuvallinen akseli. Alueelle tehtyjen varjostustarkasteluiden perusteella suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun mukaiset tai yhteissuunnitteluvaiheessa muutetut rakennusmassat eivät aiheuta merkittävää varjostusta kirkon alttariin. Suunnittelualueen asuinkerrostalotonteille on lisätty pohjaveden suojelua ja hulevesien käsittelyä koskevat asemakaavamääräykset, jonka lisäksi asemakaavan yleismääräyksenä on rakentamista suunniteltaessa selvitettävä ja otettava huomioon mahdolliset haitalliset vaikutukset pohja- ja orsiveteen sekä lähialueen kiinteistöjen rakenteisiin. Korttelialueille on osoitettu alueen osat, joilla olemassa olevaa puustoa tulee ohjeellisesti pyrkiä säilyttämään. Säilyttävillä merkinnöillä on osoitettu alueille sijoittuvaa puustoa, jolla on katsottu olevan erityistä maisemallista/kaupunkikuvallista arvoa. Ajoneuvoliittymät uusille tonteille järjestetään Kansakoulunkadulta ja Urheilukadun itäosasta.

Asemakaavan muutos laaditaan kumppanuuskaavoituksena kaupungin toimesta. Asemakaavoituksen luonnosvaiheessa järjestettiin syksyllä 2025 suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailu, jossa valittiin toteuttajakumppanit (Kaukelt 16.12.2025 § 102 ja 27.1.2026 § 6) mukaan alueen yhteissuunnitteluun. Tämän jälkeen asemakaavan muutoksen laadintaa on jatkettu tiiviissä yhteistyössä valittujen kumppaneiden kanssa asemakaavamuutoksen ehdotusvaiheeseen. Määräalojen luovutuksista on yhteissuunnitteluun valittujen toimijoiden kanssa laadittu kiinteistökaupan esisopimukset, jotka on hyväksytty kaupungin päätöksentekoelimissä (Khall 9.2.2026 § 43 ja 44 sekä KValt 2.3.2026 § 8 ja 9). Varsinaiset kiinteistökaupat tehdään asemakaavan hyväksymispäätöksen saatua lainvoiman. 

Asemakaavan muutos laaditaan kaupungin aloitteesta. Kaava-aloite on esitelty alun perin vuoden 2018 kaavoituskatsauksessa ja kaavoitussuunnitelmassa (Khall 8.1.2018, § 3) laajempana hankkeena, josta Urheilukadun eteläpuoleinen osa-alue on ratkottu koulutilatarpeiden takia aiemmin erillisenä asemakaavamuutoksenaan. 
Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja asemakaavan toteuttamisen vaikutukset.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Kaavan valmisteluaikana toteutettu vuorovaikutus, yhteenvedot saaduista viranomais- ja asiantuntijatahojen kannanotoista ja osallisten mielipiteistä sekä vastineet niissä esitettyihin huomautuksiin esitetään asemakaavaselostuksen liitteessä 10. Alkuperäiset saapuneet lausunnot ja mielipiteet ovat kokouksen oheismateriaalina.

Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä (AKL 62§ (5.2.1999/132) ja MRA 30 §) 27.8.-26.9.2025 Järvenpää-infossa ja kaupungin verkkosivuilla. Luonnosvaiheessa saatiin neljä lausuntoa ja kaksi kirjallista mielipidettä. Alueellinen vastuumuseo korosti kirkon ja kellotapulin kaupunkikuvallista merkitystä näkymäakseleineen ja että ne tulee kaavassa turvata sekä tutkia massoittelua eri näkymälinjojen ja uudisrakentamisen korkeusasemien osalta ja tarkentaa kaavamääräyksiä huomioiden vanhan ja uuden kirkon välinen rauhoittumiseen tarkoitettu piha-alue lähirakennusten parvekkeissa sekä kirkon ympäristö piha- ja julkisen tilan kalustemateriaaleissa ja muotokielessä kirkon suuntaan. Caruna pyysi varaamaan paikat uusille puistomuuntamoille. Uudenmaan ELY-keskus esitti että liike-, toimisto-, työ- ja julkisten lähipalveluiden rakennusoikeus tulee määrittää täsmällisesti täsmällisesti, laatia meluselvitys, tarkentaa pohjavesimääräyksiä sekä laajentaa hule- ja /pvs- määräyksiä koskemaan myös kevyen liikenteen väylät sekä panostaa ilmastovaikutusten arviointiin. Keski-Uudenmaan ympäristökeskus esitti teknisiä korjauksia pohja- ja hulevesitermistöön sekä asemakaavan pohjavettä koskevan yleismääräykseen, sekä muistutti että teiden ja rakennusten paalutus ja stabilointi aiheuttavat riskiä pohjavedelle. Mielipiteet olivat osin toteavia ja osin asemakaavaan liittymättömiä, jonka lisäksi otettiin kantaa kaava-aineistoon, selvityksiin ja prosessin, osin yleiskaavoituksen osalta. Yksityismielipiteessä esitettiin huoli uusien kerrostalojen varjostuksesta koulun, kirkon ja viereisten rakennusten suuntiin, koulutien turvallisuudesta, kirkon jäämisestä korkeiden rakennusten joukkoon piiloon, lähirakennusten rakenteiden vaurioitumisesta sekä pohjavedestä.

Asemakaavakarttaan ja selostukseen on tehty vastineiden mukaiset tarkistukset ja täydennykset:
-    Alueellisen vastuumuseon lausunnon johdosta on lisätty rakentamistapaohjeeseen uuden ja vanhan kirkon välisen pihan huomioon ottaminen parvekkeissa sekä piha- ja julkisten kalusteiden materiaalit ja muotokieli sekä täydennetty asemakaavaselostukseen havainneaineistoja ja uuden rakentamisen tarkasteluita suhteessa ympäristöönsä ja Järvenpään kirkkoon
-    Carunan lausunnon sekä erikseen käytyjen neuvottelujen johdosta osoitettu riittäväksi katsottu yksi paikka puistomuuntamolle suunnittelualueen itäiselle korttelialueelle sekä lisätty asemakaavan pääkäyttötarkoitusmääräykseen (AK-71), jonka mukaan korttelialueelle saa asemakaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi rakentaa tarvittavat kiinteistö- ja puistomuuntamot.
-    Uudenmaan ELY-keskuksen lausunnon johdosta sekä suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun tontinkäyttösuunnitelmien mukaisesti on tarkennettu asumisen oheen osoitettavan liike- ym. tilojen rakennusoikeuden määrää ja sijoitusta, tarkennettu tehtyä melutarkastelua perusteluineen, tarkennettu selostuksen lähtötietoja sekä asemakaavan pääkäyttötarkoitusmääräystä lisäämällä sisätilojen melutason ohjearvot, täydennetty pohjaveden suojelumääräystä /pvs-6 pohjaveden suojelusuunnitelmatyön yhteydessä määritellysti, täydennetty muilta osin pohjavettä koskevia lähtötietoja sekä lisätty ilmastovaikutusten arvioinnin sisältävä vaikutusten arviointi kaavaselostukseen.
-    Keski-Uudenmaan ympäristökeskuksen lausunnon johdosta tehty tekniset- ja termistöön sekä asemakaavamääräyksiin liittyvät tarkennukset
-    Saapuneen mielipiteen johdosta sekä normaaliin suunnitteluprosessiin kuuluvasti on täydennetty asemakaavan lähtötietoja aiemmin mainituilla lähtötieto- ja havainneaineistoilla, varjostustarkasteluilla ja pohjavesitiedoilla.

Luonnoksen nähtävilläolon jälkeen on laadittu asemakaavaehdotus tarkentaen luonnosvaiheen kaavakarttaa ja selostusta suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailussa valittujen kumppaneiden tontinkäyttöehdotusten sekä yhteistyössä kaupungin kanssa tarkennettujen tontinkäyttöluonnosten perusteella. Asemakaavan toteutusta ohjaamaan on laadittu korttelialueita, yleisiä alueita ja pohjavesialuetta koskevat rakentamistapaohjeet.
Asemakaava-aineistoa on luonnoksen nähtävilläolon jälkeen täydennetty yhteissuunnitteluvaiheessa laadituilla selvityksillä ja lähtötiedoilla, mm.: Suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun tontinkäyttösuunnitelmat sekä yhteissuunnitteluvaiheessa tarkennetut tontinkäyttösuunnitelmat ja erityissuunnitelmat (mm. asemapiirrokset, varjostustarkastelut, leikkauspiirrokset, havainnekuvat, pelastussuunnitelmat, viherkerroinlaskelmat), jonka lisäksi aineistoja on täydennetty mm. pilaantuneen maaperän selvityksellä, asemakaavasuunnittelun kanssa samanaikaisesti laaditun Järvenpään keskustan pohjavesialueen suojelusuunnitelmaehdotuksen tiedoilla ja aloitetun pohjaveden pinnankorkeuden vuotuisseurannan mittaustiedoilla sekä näkymätarkasteluilla.

Toimivalta

Järvenpään kaupungin hallintosäännön § 22 (KValt 31.3.2025 § 19) mukaan asemakaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta päättää kaupunkikehityslautakunta.
 

MA