Kaupunginhallitus, kokous 2.11.2020

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 354 Erillisosakkeiden myynti Järvenpään Mestariasunnot Oy:lle

JARDno-2020-2436

Aikaisempi käsittely

Talousjaosto, 7.10.2020

Valmistelija

Kirsi Rinne, talousjohtaja, kirsi.rinne@jarvenpaa.fi

Perustelut

Taustaa

Järvenpään kaupunginvaltuusto hyväksyi 11.11.2013 § 82 talouden tasapainottamisohjelman vuoden 2014 talousarvion valmistelun pohjaksi sekä 9.12.2014 § 102 vuoden 2014 talousarvion ja vuosien 2015–2018 taloussuunnitelman. Kummatkin päätökset pitävät sisällään tavoitteen kaupungin asunto-osakehuoneistojen (89 kpl) vaiheittaisesta myymisestä. 

Asunto-osakehuoneistojen myynnin periaatteet on päätetty kaupunginhallituksen kokouksessa 3.11.2014 § 261. Myynnin periaatteissa todetaan: "Asunto-osakehuoneiston kauppa voidaan kaupungin puolesta hyväksyä silloin, kun huoneistosta tarjouksessa esitetty myyntihinta on vähintään 90 prosenttia huoneiston hinta-arviosta. Mikäli näissä myynnin periaatteissa kuvatut ehdot eivät yksittäisen kaupan osalta toteudu, tuodaan myynti kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi."

Tilanne

Asuntoja on tällä hetkellä myymättä 21 kpl, joista viisi on välittäjällä toimeksiannossa. Myynti on selvästi hidastunut aikaisemmista vuosista, koska myymättä oleva asuntokanta on huonokuntoista ja asunnot suuria. Myyntin on vaikuttanut myös vuokrattuna myytävien asuntojen pitkä vapautumisaika ostajan omaan käyttöön.

Myynti on vastuutettu myynnistä vastaavalle työryhmälle ja Mestaritoiminnalle kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti (kh 23.3.2015 § 80). Välittäjää tavataan säännönmukaisesti kuukausittain ja hän antaa tilannekatsauksen myynnistä. Osa asunnoista on tyhjillään ja osa myydään asutettuina ja myyntiprosessissa noudatetaan kh:n asettamia periaatteita, jolloin mm. asutettuina myytävän asunnon vuokrasopimukseen saa tehdä muutoksia vasta vuoden kuluttua ja vuokralaisella on etuosto-oikeus asuntoon. Nykymallissa välittäjä on käynyt arvioimassa vapautuneen huoneiston ja mikäli mm. asunnon kunnosta johtuen asunto on vaatinut uudelleenhinnoittelun, on se viety kaupunginhallituksn päätettäväksi. Alkuperäiset hinta-arviot on tehty asunnoissa käymättä eli asuntojen kuntoa ei ole tällöin nähty. Kuluvana vuonna on myyty 4 osaketta elokuun loppuun mennessä. Välittäjä on käyttänyt hinta-arvioissaan viimeisintä välittäjillä olevaa hintaseurantataulukkoa, johon hinta-arviot vuodelta 2020 perustuvat.

Osakkeiden myynti Järvenpään Mestariasunnot Oy:lle

Kaupunginvaltuusto hyväksyi vuosien 2020-2023 talousohjelmasta päättäessään (KV 11.11.2019 § 81) liikkumavaratoimenpiteistä, joiden mukaisesti kaupungin omistamat erillisosakkeet myydään Järvenpään Mestariasunnot Oy:lle (JMA) vuoden 2020 alussa. Toimenpiteen toimeenpano on viivästynyt ja myyntiä on vuoden aikana jatkettu aikaisempaan tapaan. Kiinteistövälittäjä on tehnyt asunnoista uuden hinta-arvion kaupungin ja JMA:n neuvottelujen pohjaksi (oheismateriaali). Hinta-arviot ovat pudonneet vuoden 2013-2014 arvioista, mutta vastaavat asuntojen markkinahintaa.

Kaupungin ja JMAn väliset neuvottelut on tarkoitus käydä syksyn aikana siten, että kaupat voidaan toteuttaa vuoden loppuun mennessä ja osakkeiden omistus siirtyy JMA:lle ennen vuoden vaihdetta. JMA rahoittaa kaupat lainalla, mikä tarkoittaa takauksen hakemista kaupungilta. Takauspäätös pyritään saamaan valtuuston käsittelyyn marraskuussa. 

Järvenpään Mestariasunnot Oy tulee tekemään kaupungille erillisen ostotarjouksen osakkeista. Tällä hetkellä myynnissä olevien osakkeiden myyntiä jatketaan aktiivisesti prosessista huolimatta.

 

 

Ehdotus

Esittelijä

Olli Naukkarinen, kaupunginjohtaja, olli.naukkarinen@jarvenpaa.fi

Talousjaosto merkitsee tiedoksi erillisasuntojen myyntiä koskevan suunnitelman ja linjaa, että asia voidaan valmistella kaupunginhallituksen päätettäväksi.

 

Käsittely

Talousjohtaja alusti osakkeiden myyntisuunnitelmaa kokouksessa.

 

 

Päätös

Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.

Valmistelija

  • Lauri Kivinen, talous- ja rahoituspäällikkö, lauri.kivinen@jarvenpaa.fi

Perustelut

Taustaa

Kaupunginvaltuusto hyväksyi vuosien 2020-​2023 talousohjelmasta päättäessään (KV 11.11.2019 § 81) liikkumavaratoimenpiteistä,​ joiden mukaisesti kaupungin omistamat erillisosakkeet myydään Järvenpään Mestariasunnot Oy:lle (JMA) vuoden 2020 alussa. Talousjaosto käsitteli asiaa kokouksessaan ja merkitsi 7.10.2020 § 20 tiedoksi erillisasuntojen myyntitilanteen ja  -suunnitelman ja linjasi, että asia voidaan valmistella kaupunginhallituksen päätettäväksi. Hankkeen taustat ilmenevät tarkemmin talousjaoston pöytäkirjasta.

Kaupunki ja JMA ovat neuvotelleet kaupan toteuttamisesta syksyn aikana, ja JMA on 27.10.2020 antanut ehdollisen tarjouksen osakkeiden lunastamisesta.

Järvenpään Mestariasunnot Oy:n tarjous

Järvenpään Mestarasunnot Oy:n hallitus on on tehnyt kokouksessaan 27.10.2020 päätöksen ehdollisesta ostotarjouksesta kokonaishinnalla 1 331 852,00 euroa. Ostotarjous perustuu liitteen mukaisesti kiinteistönvälittäjän tekemään arvioon. Ote Järvenpään Mestariasunnot Oy hallituksen pöytäkirjasta on pykälän liitteenä, samoin osakekohtainen ostohintalaskelma.

JMAn ostotarjouksen ehdot ovat seuraavat:

  1.  Kaupunki myöntää 100 % omavelkaisen takauksen 1 600 000,00 €:n määräiselle 20 vuoden lainalle
  2.  Kaupunki myöntää lainalle 100 % omavelkaisen takauksen 
  3.  Takausprovisio on enintään 0,15 % jäljellä olevasta lainapääomasta laskettuna

Kaupunki ei valtiontukisäädösten vuoksi voi taata lainaa 100%:sti. Järvenpään Mestariasunnot Oy:n kanssa käytyjen jatkoneuvottelujen tuloksena todettiin, että 100% takauksesta poikkeaminen ei ole este kaupan toteutumiselle, vaan 80% takaus riittää.  

Koska Mestariasunnot Oy:n ostotarjous on ehdollinen ja vaatii kaupungilta päätöksen takauksesta, voidaan tarjouskin hyväksyä ehdollisesti. Kaupunginhallitus voi päättää myynnistä siten, että päätös sitoo kaupunginhallitusta 31.12.2020 asti. Järvenpään Mestariasunnot Oy ja kaupunki tekevät kaupan, mikäli JMA saa rahoituksen järjestettyä.       

Takaus tuodaan erikseen kaupunginhallituksen ja valtuuston päätettäväksi.

Kaupan kohde ja vaikutus kaupungin talouteen

Tarjoukseen sisältyvistä erilisosakkeista viisi on parhaillaan kiinteistövälittäjällä myynnissä. Myyntiä jatketaan kaupantekopäivään asti. Järvenpään Mestariasunnot Oy:lle myydään osakkeet, jotka ovat kaupantekohetkellä myymättä.

Voimassa olevien asunto-osakehuoneistojen myynnin periaatteiden mukaisesti (KH 3.11.2014 § 261): "Asunto-osakehuoneiston kauppa voidaan kaupungin puolesta hyväksyä silloin, kun huoneistosta tarjouksessa esitetty myyntihinta on vähintään 90 prosenttia huoneiston hinta-arviosta. Mikäli näissä myynnin periaatteissa kuvatut ehdot eivät yksittäisen kaupan osalta toteudu, tuodaan myynti kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi." 

Kaupunginhallitus on aikaisemmin vahvistamat osakkeiden myyntihinnat poikkeavat kiinteistövälittäjän nyt tekemistä kohdekohtaisesti hinta-arvioista. On mielekästä, että kaupungin toimesta nyt myynnissä olevat osakkeet, voidaan myydä myös muille ostajille uudessa arviokirjassa olevin hinnoin ja hyväksyttävä hintavaade muutetaan uuden arviokirjan mukaiseksi. Yksittäisten osakkeiden myyntivaltuutus pidetään aiemman päätöksen KH 5.10.2015 § 216 mukaisena ja  myyntipäätökset tehdään KH 3.11.2014 § 261 periaatteiden mukaisesti.

Myytävien osakkeiden tasearvo kaupungin taseessa on liitteiden mukaisesti noin 0,4 miljoonaa euroa. Tarjottu osakkeiden myyntihinta ylittää osakkeiden tasearvon liitteiden mukaisesti 0,9 miljoonalla. Vastaava summa kirjautuu kaupungin tulokseen kaupantekohetkellä käyttöomaisuuden myyntivoittona. Myynnin jälkeen kaikki asuntojen vuokraukseen liittyvä toiminta keskittyy kaupunkikonsernissa Järvenpään Mestariasunnot Oy:lle. 

Kaupungin hallintosäännön Liite 1 - Taloudellinen toimivalta kohdan 4 mukaan irtaimen omaisuuden myynnistä päättää kaupunginhallitus, kun myyntihinta on yli 85 000 euroa.

KR

Ehdotus

Esittelijä

  • Olli Naukkarinen, kaupunginjohtaja, olli.naukkarinen@jarvenpaa.fi

Kaupunginhallitus päättää:

  1. Valtuuttaa kaupunkikehityksen erityisasiantuntijan myymään liitteestä ilmenevät asunto-osakeyhtiöiden osakkeet liitteestä ilmenevillä velattomilla myyntihinnoilla. 
  2. Hyväksyä Järvenpään Mestariasunnot Oy:n ostotarjouksen ostopaketti_erillisosakkeet -nimisessä asiakirjassa esitettyjen hintojen, yhteensä 1 331 852,00 euroa, osalta. Lopullinen hinta määräytyy sen mukaan, mitä osakkeita kauppaan sisältyy. Hinnassa otetaan huomioon vastaavat kuluerät kuin osakekohtaisessa laskelmassa on esitetty.
  3. Kaupunkikehityksen erityisasiantuntijalle myönnetty valtuutus on voimassa toistaiseksi, kohdan 2 osalta kuitenkin 31.12.2020 saakka.

Päätös

Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.

Tiedoksi

Järvenpään Mestariasunnot Oy, Kaupunkikehityksen Talouspäällikkö ja erityisasiantuntija, Talouspalvelut 
 Liite 1 / JMA hallituksen ptk-ote 27102020
Salassa pidettävä, Julkisuuslaki (621/1999) § 24
 Liite_2 Arviokirja
Salassa pidettävä, Julkisuuslaki (621/1999) § 24
 Liite 3 Ostopaketti_erillisosakkeet_JMA27102020 (1)
Salassa pidettävä, Julkisuuslaki (621/1999) § 24