Kaupunginhallitus, kokous 18.9.2023

Perustelut

Valmistelijat: maankäyttöjohtaja Juhana Hiironen, vs. tonttipäällikkö Ville Paatsola, alueiden käytön asiantuntija Ville Voima

Kaupan kohteena oleva tontti 186-7-704-21 on liikerakentamiseen kaavoitettu tontti, jonka pinta-ala on 2156 m2. Tontti sijaitsee osoitteessa Myllytie 6a. Paikalla oli aikaisemmin vanha meijeri, joka jouduttiin purkamaan viisi vuotta sitten.

Vuonna 2005 kaupunki ja NCC sopivat puitesopimuksen (asemakaavan käynnistämistä koskeva sopimus). Sopimuksessa sovittiin, että NCC tulee kunnostamaan myllyn siilot (ei kuitenkaan meijeriä) myöhemmin maankäyttösopimuksessa sovittavalla tavalla. Vuonna 2008 kaupunki solmi NCC:n kanssa em. maankäyttösopimuksen ja vuonna 2009 kaupunki luovutti alueelta kiinteistöjä NCC:lle. Maankäyttösopimuksessa ei sovittu mitään meijerin kunnostuksesta, eikä myöskään kiinteistöjen kauppakirjoissa. NCC yritti kuitenkin kunnostaa meijeriä kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen soveltuvaksi, ja saikin kunnostukseen rakennusluvan vuonna 2017. NCC ehti korjaamaan meijerin perustukset ennen kuin korjaamisen mahdottomuus tuli rakentajalle ilmi. Kunnostuksen yhteydessä rakennuksesta löytyi laajoja mikrobivaurioita sekä haitta-ainepitoisuuksia. Sekä Keski-Uudenmaan maakuntamuseo, ELY, Järvenpään kaavoitus ja lopulta Järvenpään rakennusvalvonta puolsivat vahvasti rakennuksen purkua, koska rakennus oli kunnostuskelvoton. Lausuntojen mukaan rakennusta ei voitu kunnostaa terveelliseksi ja turvalliseksi. Vuonna 2018 Järvenpään kaupunki myönsi meijerille purkuluvan. Meijeri purettiin vielä samana vuonna. Meijerin purkuun tai kunnostukseen liittyen NCC:llä tai kiinteistön myöhemmillä omistajilla ei ole sopimuksiin perustuvia velvoitteita kaupunkia kohtaan.

Meijerin paikalla on tällä hetkellä parkkipaikka ja sorapatja. Nykyisen kaavamääräyksen mukaan meijerin tontille saa rakentaa 820 k-m2 suuruisen liikerakennuksen. Omistus meijeritontista on siirtynyt kiinteistökauppojen myötä NCC:ltä Koy Separaattorille. Koska asemakaavoitettu tontti ei ole rakentunut voimassa olevan asemakaavan mukaisesti yli 13 vuoteen, on todennäköistä, ettei se ole rakentumassa nykyisen kaavan puitteissa. Tontti soveltuu erinomaisesti korkealaatuiseen pientalorakentamiseen (esim. townhouse). Asemakaava vaatii tältä osin käytännössä vain käyttötarkoitusmuutoksen, sillä rakennusoikeus on tontilla jo valmiiksi riittävä ja parkkipaikat rakennettu ja rasitteella ko. kiinteistön käyttöön osoitettu.

Koska asuinpientalojen rakennusoikeus on sijainnista riippuen vähintäänkin kaksi kertaa liikerakennusoikeutta arvokkaampaa, on kaupungille taloudellisesti järkevää hankkia kyseinen tontti. Tontin hankkiminen edesauttaa myös Pajalan alueen toteutumista kaupungin tavoitteiden mukaisesti, sillä kyseisellä alueella on sen merkityksellisen sijainnin vuoksi erityistä kaupunkikuvallista arvoa. Tästä johtuen onkin tärkeää, että kaupunki valitsee ja ohjaa tulevaa rakentajaa rakennuksen suunnittelussa ja ulkoasussa. Tontin avulla voidaan täydentää erityisesti laadukkaiden pientaloasuntojen tarjontaa kaupungissa.

Tontin kauppahinnaksi on neuvoteltu kiinteistön nykyisen omistajan kanssa yhteensä 235.000 euroa (286 €/k-m2)). Hinta on hieman korkeampi kuin liikerakennusoikeuden markkinahinta (noin 250 €/k-m2) johtuen siitä, että kiinteistöllä on ilmiselvää kehittämispotentiaalia. Hinta on kuitenkin selvästi asuinrakennusoikeuden markkinahintaa (noin 550 €/k-m2) edullisempi, sillä nykyinen omistaja ei voi olla varma siitä, että kohteen käyttötarkoituksen voi muuttaa lähitulevaisuudessa. Kauppakirjassa poikkeavaa on se, että siinä kiinteistön maaperän mahdollinen puhdistamisvastuu on siirretty myyjältä ostajalle. PIMA-kustannukset on otettu huomioon kiinteistön kauppahinnassa sitä vähentävänä. Pilaantumisen arvioimiseksi on kohteeseen tehty vuoden 2023 aikana kaksi toisiaan täydentävää maaperän pilaantumisselvitystä. Maaperän pilaantumiselvitysten perusteella on arvioitu, että kohdetta täytyy puhdistaa ennen sen myyntiä. Kohteen puhdistuskustannusten arvio on noin 10.000 euroa, mikä tulee vähentämään kohteesta saatavaa myyntivoittoa vastaavalla summalla myöhemmin. Kohteesta tullaan saamaan myyntivoittoa noin 200.000 - 250.000 euroa sen jälkeen kun kohteen käyttötarkoitus muutetaan.

Kaupungin hallintosäännön mukaan kaupunginhallitus päättää kiinteistöjen ostosta, kun ostettavan kohteen arvo on yli 100.000 euroa. Täten kiinteistökauppa kuuluu kaupunginhallituksen toimivaltaan.

HP

Ehdotus

Esittelijä

Kaupunginhallitus päättää:

1. ostaa tontin 186-7-704-21 liitteenä olevan kauppakirjan mukaisin ehdoin, ja
2. valtuuttaa maankäyttöjohtajan allekirjoittamaan kauppakirjan.
3. että päätös sitoo kaupunkia 31.12.2023 asti.

Käsittely

Maankäyttöjohtaja Juhana Hiironen selosti asiaa.

Päätös

Päätettiin yksimielisesti jättää asia pöydälle ja siirtää asia seuraavaan kokoukseen.