Perustelut
Johdanto
Asunto muodostaa perustan arjen hyvinvoinnille. Asumisen tarpeet muuttuvat paitsi yhteiskunnan kehittyessä myös elämän eri vaiheissa. Pieni yksiö junaseisakkeen lähellä voi tyydyttää opiskelijanuorukaisen asumistarpeet, kun taas nelihenkinen lapsiperhe voi painottaa enemmän tilatarpeitaan ja koulujen läheisyyttä. Järvenpään tavoitteena on mahdollistaa se, että kukin järvenpääläinen löytää kaupungistaan omaan elämäntilanteeseensa sopivan asunnon, jota hän voi ylpeänä kutsua kodikseen.
Asunto-ohjelman aikajänne on pitkä, mistä johtuen asuntopoliittisten tavoitteiden tulee pohjautua trendinomaisesti eteneviin asumisen ilmiöihin ja vastata asumisen pitkäkestoisiin tarpeisiin. Asunto-ohjelmalla säädellään tulevien asuntojen tuotantoa eli ns. uudisrakentamista. Kun uudistuotannon määrää verrataan olemassa olevan asuntokannan määrään, voidaan havaita se, että ainoastaan pitkäjänteisellä ja johdonmukaisella työllä voidaan saada aikaan koko kaupunkia koskevia merkittäviä vaikutuksia.
Julkisella sektori näyttelee asuntomarkkinoilla merkittävää roolia. Valtio ohjaa asuntorakentamisen juridista viitekehystä. Valtio päättää myös ns. kohtuuhintaisen asuntotuotannon tarjonta- sekä kysyntätuista (esim. asumistuet) ja niiden roolista osana sosiaalitukiverkostoa. Kaupungin rooli on huolehtia asuntuotannon edellytyksistä, on kyse sitten olemassa olevien asuinalueiden tiivistämishankkeista, erityisryhmien tarpeiden täyttämisestä tai kokonaan uusien asuinalueiden toteuttamisesta. Yksityinen sektori, eli käytännössä yritykset, toimivat asuntojen rakentajina ja rakennuttajina.
Yritysten rooli on asuntopolitiikassa merkittävä, sillä yrityksillä on vapaus valita, millä asuntomarkkinoilla he operoivat tai operoivatko lainkaan. Yritykset hakeutuvat sinne, mistä he saavat suurimman tuoton suhteessa panostuksiinsa ja riskeihinsä. Koska kaupungin asuntopoliittisella ohjelmalla ohjataan asuntotuotantoa, on asuntotuotantoa ohjatessa pidettävä mielessä, että yksikään talo ei rakennu itsestään. Taloudellisen yhtälön on toimittava joka tilanteessa, tai asunnot jäävät rakentumatta, ja edelleen, asuntopoliittiset tavoitteet toteutumatta.
Järvenpääläiset eivät elä arkeaan vain Järvenpäässä, vaan heidän elämänsä kytkeytyy koko Helsingin seutuun. Järvenpään kaupunki on kehyskunta, jonka asuntopolitiikkaa ei voi suunnitella irrallisena Helsingin seudusta. Helsingin seudun 14 kunnalla onkin pitkät perinteet maankäytön, asumisen ja liikenteen suunnitteluyhteistyössä (MAL-yhteistyö). MAL-yhteistyön lopputuloksena tehtävän MAL-sopimuksen toimenpiteet luovat edellytyksiä seudullisesti tarvetta vastaavalle monipuoliselle asuntotuotannolle, liikennejärjestelmän ja maankäytön yhteensovittamiselle. Toimenpiteiden tarkoituksena on edistää kestävää yhdyskuntarakennetta, mahdollistaa sujuva arki, edistää työmarkkinoiden toimivuutta ja elinkeinoelämän elinvoimaisuutta.
Järvenpään asunto-ohjelma on myös alisteinen kaupungin omalle kaupunkistrategialle. Järvenpään kaupunkistrategiassa asumisen kontekstissa strategian kärkenä on kestävä ja hallittu kasvu sekä vireä kaupunkielämä. Järvenpää haluaa kasvaa ja tarjota sekä ihmisille että yrityksille kasvun paikkoja.
Osallistaminen asunto-ohjelman valmistelussa
Järvenpään asuntopoliittisen ohjelman valmistelu on käynnistynyt syksyllä 2021 uuden valtuuston aloitettua toimikautensa. Nyt käsillä olevan asuntopoliittisen ohjelman valmistelu on pohjautunut vuorovaikutteiseen ja osallistavaan prosessiin. Ohjelman viitekehys on muodostunut kaupunkistrategiasta sekä asuntopolitiikkaan vaikuttavista poliittisista ohjelmista (mm. maapoliittinen ohjelma, elinkeinopoliittinen ohjelma) ja päätöksistä (mm. Yleiskaava 2040).
Asunto-ohjelman valmistelun keskeisiä työkaluja ovat olleet osallistaminen ja tiedonkeruu. Valmistelussa on hyödynnetty useita eri tutkimusmenetelmiä ja tietolähteitä. Valmistelussa on pyritty selvittämään perusteellisesti relevanttia asumiseen liittyvää dataa sekä kuunneltu ja keskusteltu ihmisten ja yritysten kanssa siitä, mikä asumisessa ja asunnoissa on tärkeää, ja mihin asioihin kaupungin kannattaisi kiinnittää huomiota tulevaisuuden Järvenpäätä rakennettaessa.
Asunto-ohjelmaa on valmisteltu samanaikaisesti elinkeino-ohjelman kanssa. Prosessissa on osallistettu laajasti eri viiteryhmiä, kuten yhdistyksiä, rakennuttajia, järvenpääläisiä asukkaita, potentiaalisia tulevia järvenpääläisiä asukkaita sekä luottamushenkilöitä ja viranhaltijoita.
Prosessin tavoitteena on ollut rakentaa uudet asunto- ja elinkeino-ohjelmat osallistamalla ja ymmärtämällä viiteryhmiä rikkailla ja luovilla menetelmillä. Prosessissa on kerätty ymmärrystä viiteryhmien arvoista, asenteista, unelmista ja odotuksista. Ohjelmassa on pyritty konkreettisiin ohjeisiin tulevaisuuden Järvenpään rakentamiseksi.
Ohjelman tutkimusotteena on ollut learning by doing. Käytännössä prosessin edetessä on haluttu oppia ja ymmärtää mm. millaisessa kaupungissa järvenpääläiset haluavat asua ja mitkä asumiseen liittyvät asiat ovat järvenpääläisille tärkeitä. Asumisen kokonaisuudesta on pyritty ensiksi tunnistamaan keskeiset asiakokonaisuudet ja ilmiöt, jotka ovat relevantteja Järvenpään asuntopoliittista ohjelmaa valmisteltaessa. Kun järvenpääläisille merkitykselliset asiat on saatu selville, on näihin teemoihin pureuduttu syvällisemmin mm. kirjallisuusselvitysten, kyselyiden ja haastatteluiden avulla. Kirjallisuusselvityksissä on pyritty hahmottamaan ennen kaikkea tiedeyhteisön konsensusnäkemyksiä eri asiakokonaisuuksista, kuten vaikkapa tiiviin kaupunkirakenteen vaikutuksista elinkeinoelämään. Kyselyiden ja haastatteluiden perusteella on taasen pyritty ymmärtämään paikallisia ihmisiä ja heidän tuntojaan ja näkemyksiään paremmin.
Johtopäätelmiä tehtäessä on järvenpääläisten asumisen visio yhdistetty reaalimaailman ilmiöihin, jolloin on voitu tehdä päätelmiä siitä, mihin suuntaan ja millaisin instrumentein kaupungin on mahdollista ohjata asuntotuotantoa.
Työpajat
Asunto-ohjelmaa valmisteltaessa pidettiin yhdeksän työpajaa, joissa kussakin oli eri asuntopolitiikkaa käsittelevä teema. Ensimmäisissä työpajoissa etsittiin vastauksia mm. seuraaviin kysymyksiin: miksi ja kenelle asunto-ohjelmaa tehdään, mikä on asunto-ohjelman sisältö, mitä asunto-ohjelmassa pitää ainakin käsitellä, keitä asunto-ohjelman valmisteluun tulee osallistaa, jne. Seuraavissa työpajoissa suunniteltiin kyselyjä ja haastatteluita sekä asunto-ohjelman videosisältöä.
Työpajojen mukaan, asunto-ohjelmassa tulee ilmetä kaupungin asumisen visio – se millaista kaupunkia tavoitellaan. Selkeää oli se, että visiona on rakentaa Järvenpäästä kaupunkia. Järvenpää ei ole maaseutupitäjä emmekä semmoiseksi tähtää. Työpajojen mukaan asunto-ohjelman tulee sisältää ainakin seuraavat asiakokonaisuudet:
-
Asuntojen hallintamuodot (omistus, vuokra, välimallit ja muut)
-
Segregaation ehkäisy
-
Mittarit tavoitteiden saavuttamiseksi
Asunto-ohjelmalta toivottiin konkreettisuutta ja selkeyttä. Asunto-ohjelman toivottiin oleva realistinen, tietoon pohjautuva ja toteutettavissa. Asunto-ohjelman toivottiin huomioivan taloudelliset realiteetit. Asunto-ohjelman haluttiin antavan suuntaviivoja ja vähentävän epävarmuutta. Sen toivottiin nopeuttavan prosesseja ja lisäävän ymmärrystä.
Yrityksiltä toivottiin selvitettävän sitä, mitkä tekijät saavat yrityksen investoimaan Järvenpäähän ja mitkä tekijät taasen voivat estää investoimisen (mm. liika sääntely, epärealistiset tavoitteet). Lisäksi yrityksiltä haluttiin selvittää sitä, mitkä asiat ovat Järvenpään vahvuuksia asumisen kontekstissa.
Viimeisissä työpajoissa pureuduttiin siihen, millainen on elinvoimainen kaupunki ja miten se näkyy arjen toiminnoissa. Lisäksi työpajoissa käsiteltiin sitä, mitkä voisivat olla asunto-ohjelman pääviestit. Työpajojen tuloksena Järvenpäällä asetettiin tiettyjä odotuksia kaupunkimaisesta palvelutasosta. Toive oli, että palveluiden (kaupat, koulut, päiväkodit, ravintolat) tulee olla helposti saavutettavia. Järvenpään haluttiin ole monimuotoinen ja yhteisöllinen. Ennen kaikkea Järvenpään haluttiin oleva elävä kaupunki, jossa tapahtuu ja on elämää. Liikkumisen helppous – etenkin kaupungin sisällä – korostui työpajoissa.
Kyselytutkimus
Asunto-ohjelman yhteydessä toteutettiin kysely, johon vastasi 341 yksityishenkilöä, joista järvenpääläisiä oli 235. Kyselyssä kartoitettiin ennen kaikkea ihmisten asumisprefenressejä.
Kenties hieman yllättäen asunnon kunto katsottiin asunnon tärkeimmäksi ominaisuudeksi. Lähes yhtä tärkeää oli asuinympäristön turvallisuus. Turvallisuus olikin seikka, joka korostui paitsi taustatutkimuksissa, myös työpajoissa, haastatteluissa ja nyt puheena olevassa kyselyssä. Asuinympäristön laatua kuvaavista seikoista erityisesti asuinympäristön siisteys sekä puistojen ja palveluiden (lähikauppa) läheisyys koettiin merkityksellisiksi.
Kun ihmiset valitsevat asuntoa, oli kyselyn mukaan kaikista vähiten merkityksellistä kiinteistöveroprosentti. Se oli lähes jokaiselle vastaajalle merkityksetön. Toisiksi vähiten asunnon valintaan vaikutti kunnallisveroprosentti. Verotukselliset seikat olivatkin kyselyssä omassa (ei merkityksellistä) kastissaan, kun tiedusteltiin sitä, mitkä asiat ovat tärkeitä asuntoa valittaessa. Myöskään asunnon suuri huoneluku tai pinta-ala ei ollut erityisen merkityksellistä. Vähän painoarvoa saivat myös asunnon tai asuinympäristön arkkitehtuuri sekä julkisten palveluiden läheisyys. Tältä osin eroa syntyi haastatteluihin nähden siinä, että haastatteluissa koulujen ja päiväkotien läheisyys nähtiin tärkeiksi, mutta julkisia palveluita yleisesti taasen ei.
Alhaiset asumiskustannukset koettiin erittäin tärkeiksi. Yli puolet kyselyyn vastanneista sanoi, ettei heillä ole varaa ostaa yli 250.000 euron asuntoa ja vain noin 10 % vastaajista voisi ostaa asunnon, joka maksaa yli 450.000 euroa. Vain noin 2 % kyselyyn vastanneista olisi valmis maksamaan asunnosta Järvenpäässä yli 550.000 euroa. Kyselystä voi päätellä, että uusi noin 60 neliöinen kerrostalokolmio on siten valtaosalle auttamatta liian kallis. Vain noin 10 %:lla potentiaalisista asunnonostajista on varaa uuteen rivitaloasuntoon ja edelleen, noin 2 %:lla, on varaa uuteen omakotitaloon.
Haastattelut
Ohjelman valmistelun yhteydessä tehtiin muutamia kymmeniä syvähaastatteluja. Haastatteluihin valikoitiin rakennuttajien edustajia sekä 17 järvenpääläistä. Järvenpääläisten yksityishenkilöiden ikäjakauma oli 21-79 vuotta, joukossa oli perheellisiä ja yksinasuvia, vuokra-, aso- ja omistusasujia erilaisista lähtökohdista.
Rakentajat pitivät Järvenpäätä oikeana kaupunkina. He näkivät Järvenpään kasvavana ja kehittyvänä ja kehitysmyönteisenä kaupunkina, jossa on ”draivia”. Järvenpää erottuu rakentajien mukaan edukseen pääkaupunkiseudulla mm. palveluiden saatavuuden, hyvien liikenneyhteyksien ja lapsiperhemyönteisyyden saralla. Myös sujuva yhteistyö virkakunnan kanssa korostui useimmissa haastatteluissa. Erityisesti ripeyttä pidettiin Järvenpään kilpailuvalttina muihin kuntiin verrattuna.
Asumisen trendejä arvioitaessa rakentajien haastatteluissa korostui kolme teemaa, hyvien kulkuyhteyksien ja palveluiden lähellä olevat kerrostalot (1), pientalot (2), ja perheasunnot (3). Järvenpään keskeisimpänä valttina nähtiin se, että täältä saa samalla rahalla enemmän neliöitä kuin Helsingistä, minkä vuoksi eritoten nuorten perheiden on mahdollista suunnata katseensa kohti Järvenpäätä. Muuttotilastot vahvistavat rakentajien näkemyksiä. Järvenpäähän muuttaa erityisesti nuoria (25-35v) lapsiperheitä, ja erityisesti pääkaupunkiseudun suurista kaupungeista.
Yksityishenkilöt kuvasivat Järvenpäätä isona, pienenä kaupunkina, jossa kaikki on lähellä, ja palvelut saatavilla. Järvenpää nähtiin dynaamisena, eteenpäin katsovana ja vireänä. Junaseisakkeiden, koulujen ja lähikauppojen läheisyys korostui haastatteluissa. Arki nähtiin Järvenpäässä toimivaksi ja helpoksi. Ja vastaavasti kuin rakentajienkin mielikuvissa, lapsiperhemyönteisyys korostui myös yksityishenkilöiden vastauksissa. Järvenpään identiteetti nähtiin sekä vahvana että heikkona. Myös se, onko Järvenpää itsenäisesti toimiva oma kaupunkinsa vai Helsingin lähiö jakoi mielipiteitä. Vastaavan ristiriitaisen vastaanoton sai myös runsas rakentaminen – toisaalta vireys, kasvu ja dynaamisuus nähtiin positiivisena, mutta niihin liittyvät kasvukivut, kuten keskustan autopaikkojen vähentyminen, negatiivisena.
Asumisen laatu nähtiin useimmiten enemmän ympäristön laatukysymyksenä kuin asunnon sisäpuolisten ominaisuuksien kokonaisuutena. Kaikista keskeisimmiksi asumisen laatutekijöiksi nousivat palveluiden läheisyys, matkaketjujen toimivuus ja ympäristön turvallisuus. Luonnonläheisyyttä ja virkistysmahdollisuuksia pidettiin tärkeänä, mutta teemat eivät kuitenkaan toistuneet haastatteluissa. Sen sijaan kukaan haastatelluista ei nähnyt esimerkiksi asunnon kokoa asumisen laatutekijänä. Kouluja ja päiväkoteja lukuun ottamatta julkisten palveluiden läheisyys ei myöskään korostunut haastatteluissa. Kaikista eniten kehitettävää nähtiin sisäisessä liikenteessä ja terveyspalveluissa. Myös asumisen korkea hinta sai osakseen kritiikkiä.
Yhteenvetona osallistamisprosessista voidaan todeta seuraavat pääviestit. Järvenpäässä tulee olla turvallista asua. Täältä tulee löytyä erilaisia asuntoja ja ennen kaikkea koti elämän eri vaiheisiin. Ihmisillä tulee olla kodeissaan riittävästi tilaa. Asumiskustannusten nousua tulee pyrkiä hillitsemään.
Asunto-ohjelmat tavoitteet ja toimenpiteet
Asunto-ohjelman valmistelussa tunnistettiin neljä keskeistä tavoitetta Järvenpään tulevalle asuntotuotannolle:
Tavoite 1: Riittävä asuntotuotanto
Asumisen kustannuksiin vaikuttaa moni seikka, kuten asuntojen ja vuokrien hinnat, sähkön ja lämmityksen hinta sekä kiinteistövero. Asunto-ohjelmalla voidaan vaikuttaa asuntojen hintoihin ja vallitsevaan vuokratasoon.
Asuntojen hinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan vuorovaikutuksessa. Asuntojen kysyntään vaikuttavat mm. väestökehitys, käytettävissä olevat tulot sekä pankkien lainananto ja korkotaso. Asuntojen tarjontaan vaikuttavaa mm. kaavoitus, rahoitusolosuhteet sekä rakennussektorin kilpailu ja tuottavuus. Mikäli kysyntä ylittää tarjonnan, nousevat asumisen kustannukset ja päinvastoin. Mikäli kaupunki haluaa hillitä asumiskustannusten nousua, on sen pyrittävä vastaamaan asuntojen kysyntään riittävällä asuntotarjonnalla.
Järvenpäässä on vetovoimaa. Kaupunki saa voimakasta muuttovoittoa ympäri pääkaupunkiseutua erityisesti työssäkäyvien ikäluokasta. Mikäli asuntojen kysyntään ei vastata riittävällä tarjonnalla, kohoavat asuntojen hinnat ja vuokrat.
Tämän asunto-ohjelman turvin Järvenpää tuottaa keskimäärin 560 uutta asuntoa vuodessa. Näistä 560 asunnosta 20 % on oltava MAL-sopimuksen mukaisesti kohtuuhintaista ARA-tuotantoa. Järvenpään Mestariasunnot Oy vastaa osaltaan kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon tarpeenmukaisesta tuotannosta. Tavoiteltava tuotantomäärä on edellytys sille, että jäljempänä esiteyt asunto-ohjelman tavoitteet 2-4 voivat toteutua. Tavoiteltava tuotantomäärä vastaa myös kaupungin MAL-sopimuksessa asetettua tuotantotavoitetta.
Tavoite 2: Lisää tilaa koteihin
Etätyön lisääntyminen tarkoittaa, että tavallisen asumisen lisäksi kotona pitää pystyä tekemään töitä ja vieläpä niin, että työhyvinvointi ja ergonomia säilyy. Töiden tekeminen kotona vaatii tilaa. Osallistuminen etäkokouksiin vaatehuoneesta tai saunasta ei ole pitkän päälle terveellinen tai kestävä ratkaisu. Tämän vuoksi Järvenpään uusiin asuntoihin edellytetään lisää neliöitä.
Kaupunki on linjannut (kaupunginhallitus 8.4.2019 § 90), että uudistuotannossa yksiöitä saa olla enintään 35 % asunnoista. Kolmioita tai tätä isompia asuntoja tulee vähintään olla 30 % asunnoista, minkä lisäksi näiden asuntojen keskikoon tulee olla vähintään 60 neliömetriä. Tahtotilana on edelleen säilyttää yllä mainittu linjaus ja lisätä säätelyyn, että asuntojen keskipinta-alan tulee olla kaikissa hankkeissa vähintään 47,5 m2.
Tavoite 3: Koti elämän eri vaiheisiin
Järvenpään tavoitteena on hallittu kasvu, missä kasvu ei perustu yksiöpainotteiseen vuokra-asuntotuotantoon. Tavoitteena on huomioida asukkaiden asumisen ketjut sekä ehkäistä poismuuttoa elämäntilanteiden muuttuessa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kaupungista tulee löytyä pieniä ja suuria asuntoja kaikista hintaluokista vastaamaan eri elämäntilanteisiin.
Kaupungin kasvu on ollut kerrostalopainotteista, sillä suurimmat aluekehityshankkeet ovat sijoittuneet ja sijoittuvat jatkossakin aivan kaupungin keskustaan ja junaseisakkeiden viereen. Jotta tulevaisuuden kasvu ei perustu ainoastaan kerrostaloasumisen varaan, tarvitaan asuntotuotantoon myös riittävästi pientalotuotantoa.
Tämän asunto-ohjelman turvin Järvenpää lisää pientaloasuntotuotantoaan siten, että pientaloasuntojen tuotantomäärä nousee vuoden 2022 tasosta (100 pientaloasuntoa/vuosi) 50 % seuraavan neljän vuoden kuluessa. Näin ollen pientaloasuntotuotanto on vuodesta 2027 lähtien vähintään 150 pientaloasuntoa vuodessa.
Tavoite 4: Turvallinen Järvenpää
Koettuun turvallisuuteen vaikuttaa moni seikka. Asunto-ohjelman kontekstissa asuinalueiden turvallisuuteen vaikuttaa ennen kaikkea asuinalueiden diversiteetti, eriytyminen ja rakennetun ympäristön siisteys. Asuinalueen eriytymiseen syynä on useimmiten se, että yhdelle alueelle on sijoittunut liiaksi hallintamuodoiltaan ja kooltaan yksipuolista asuntokantaa. Koettuun turvallisuuteen voidaan vaikuttaa myös asuinympäristön suunnittelulla, laadukkailla ja tarkoituksenmukaisilla julkisten tilojen ratkaisuilla sekä julkisten alueiden ylläpidolla.
Tämän asunto-ohjelman turvin kaikkia Järvenpään alueita kehitetään tasapuolisesti. Vuokra-asumisen määrä ja sijoittuminen suunnitellaan siten, ettei Järvenpäähän synny vuokra-asuntokeskittymiä. Uudishankkeissa enintään 50 % saa olla vuokra-asuntotuotantoa. Koska vuokra-asumisen suosio on menneinä vuosina kasvanut, on kaupungin linjauksesta huolimatta pidettävä huoli riittävästä vuokra-asuntotuotannosta. Jo tällä hetkellä vuokrien hintakehitys Järvenpäässä paljastaa sen, että vuokra-asuntotuotanto on pienempää kuin vuokra-asuntojen kysyntä.
Tavoitteiden toteutumisen myötä asuntojen hinnat ja vuokrat pysyvät kurissa. Asunto-ohjelma vaikuttaa järvenpääläisten asumiskustannuksiin hillitsevästi. Lisäksi asunto-ohjelma monipuolistaa Järvenpään asuntokantaa ja mahdollistaa yhä monipuolisemmat asumisen vaihtoehdot ja sen, että Järvenpäästä löytyy koti elämän eri vaiheisiin. Pienten asuntojen määrä asunto-ohjelman seurauksena vähenee ja perheasuntojen määrä lisääntyy. Asuntokoot ja asumisväljyys suurenevat, toisin sanoen, jatkossa järvenpääläisillä on enemmän tilaa asunnoissaan. Samanaikaisesti pientaloasuntojen määrää lisätään asunto-ohjelmassa merkittävästi ja pysyvästi.
Huolehtimalla kaupungin asuntotuotannon edellytyksistä sekä työskentelemällä pitkäjänteisesti ja johdonmukaisesti asunto-ohjelmassa laadittujen tavoitteiden ja toimenpiteiden mukaisesti, saadaan vaikutuksia aikaan ja Järvenpää on visionsa mukaisesti Keski-Uudenmaan vetovoimaisin kaupunki.
Asunto-ohjelman video alla (kopioi alla oleva linkki ja katso chromessa)
vimeo.com/sailer/asunto-ohjelma
HP