Kaupunkikehityslautakunta, kokous 29.4.2021

Perustelut

Kiinteistönomistaja on hakenut poikkeamista asemakaavasta asuinrakennuksen toteuttamiseksi osittain luhtitalona omakotirakennusten ja rivitalojen sekä muiden kytkettyjen rakennusten korttelialueelle kiinteistöllä 186-401-0002-0145. Asemakaava-arkkitehti on tehnyt päätöksen asemakaavasta poikkeamisesta (lupatunnus 21-0004-POI, 16.3.2021 § 3), jonka mukaan asuntojen rakentaminen päällekkäin myönnetään. Päätöksestä on tehty määräaikaan 1.4.2021 mennessä oikaisuvaatimus (MRL 193 §), joissa vastustetaan luhtitalon rakentamista. Oikaisuvaatimus on asian oheisaineistona.

Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan, että poikkeamishakemus hylätään ja että asemakaavasta ei poiketa. Oikaisuvaatimuksen perusteluiden pääkohdat siltä osin kuin ne ovat merkityksellisiä päätösharkinnan kannalta:

1. Rakennuspaikka sisältyy Järvenpään kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmassa alueeseen, jonka jälleenrakennuskautta edustava ilme tulee säilyttää kaavoituksen avulla. Poikkeaminen heikentäisi kulttuuriympäristön hoitosuunnitelman tavoitetta. Luhtitalo-kerrostalo ei täytä MRL 117 § vaatimusta rakennuksen soveltumisesta ympäristöön ja maisemaan sekä kauneudesta ja sopusuhtaisuudesta, eikä Järvenpään rakennusjärjestyksen 4 § vaatimusta rakennuksen sijoittumisesta ympäristöön, maisemaan ja alueen rakennuskantaan niin että kulttuuriympäristö- ja maisema-arvot säilyvät, eivätkä poikkeuslupahakemuksen perustelut rakentamistehokkuudesta, taloudellisuudesta, tontin muodosta ja ahtaudesta ja maaston korkeudesta ole relevantteja. Ahtaalle alueelle sijoitettu luhtitalo-kerrostalo rikkoo avaran pientaloympäristön.

2. Viereiset paritalot terasseineen jäävät suunnitellun rakennuksen varjoon, jolloin kiinteistöjen arvo alenee. Oleskeluterassien eteen suunniteltu yli kuuden metrin korkuinen talon takaseinä pimentää terassit ja huoneistot, mikä on merkittävää asumisviihtyisyyden ja terassien käytön kannalta. Kun avoimet porraskäytävät on sijoitettu noin metrin päähän terasseista, terassien käytettävyys ja yksityisyys menetetään. Loutinrinne 3b ja 3c eteen tulee jättää nykyinen avoin tila ja rakennus tulee suunnitella pientalona vähintään neljän metrin päähän tontin rajasta.

Päätösesitys

Oikaisuvaatimus esitetään hylättäväksi perusteettomana.

Päätösesityksen perustelut

1. Tontilla oleva rakennus ei sisälly Järvenpään kulttuuriympäristön hoitosuunnitelman rakennuskohteisiin eikä sitä ole osoitettu säilytettäväksi voimassa olevassa asemakaavassa. Viereisillä tonteilla on rivitalo ja paritaloja. Suunnitellun rakennuksen voidaan katsoa toteuttavan voimassa olevaa asemakaavaa ja täydentävän pientaloalueen kaupunkikuvaa. Voimassa olevan asemakaavan mukaisesti tontille saadaan rakentaa omakotirakennuksia ja korkeintaan kaksikerroksisia rivitaloja. Asemakaavassa osoitettu rakennusoikeus tulee lähtökohtaisesti voida toteuttaa. Suunniteltu kerrosala kuitenkin alittaa asemakaavan mukaisen varsinaisen rakennusoikeuden noin 10 %, koska tontin muoto ja rinnemaasto rajoittavat rakentamista. Tonttijärjestelyt, rakennuksen sijainti ja rakennuksen ulkoasu suunnitellaan erikseen ja ratkaistaan rakennusluvassa.

2. Voimassa oleva asemakaava sallii korkeintaan kaksikerroksisen rakennuksen sijoittamisen rakennusalalle, neljän metrin päähän naapuritontin rajasta. Suunnitelmassa esitetty rivi-luhtitalo on kaksikerroksinen, ts. sen korkeus on asemakaavan mukainen. Asemakaavan mukaisella toteutuksella ja suunnitellulla rakennuksella ei siten ole merkittävää eroa varjostustilanteen suhteen, koska kaksikerroksinen rivi- ja luhtitalo ovat mittasuhteiltaan samanlaiset. Rakennuksen sijainti suunnitellaan erikseen ja ratkaistaan rakennusluvassa.

Arviointia

Rakennusta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (MRL 58 §). Poikkeaminen voidaan myöntää erityisestä syystä hakemuksesta (MRL 171 §). Erityisiä syitä ei laissa erikseen täsmennetä, vaan niiden olemassaolo on harkittava tapauskohtaisesti. Harkintaa ohjaavat esim. hallinto- ja oikeuskäytäntö ja yleiset hallinto-oikeudelliset periaatteet, jolloin on kyse tarkoituksenmukaisuusharkinnasta.

Poikkeamisen oikeudellisista perusteista säädetään erikseen (MRL 171 §). Poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Poikkeaminen ei saa myöskään vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelun tavoitteiden saavuttamista eikä johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Voimassa olevassa asemakaavassa alue on osoitettu omakotirakennusten ja rivitalojen sekä muiden kytkettyjen rakennusten korttelialueeksi, jolla rakennusoikeudesta 25 % saa rakentaa liike-, myymälä-, työ- yms. palvelutiloiksi. Rakennusoikeuden ja kerrosluvun estämättä saa rakentaa asukkaiden käyttöön palvelu- ja talousrakennustiloja enintään 15 % rakennusoikeudesta. Rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e = 0,4 ja kerrosluku on I-II. Rakennusala on osoitettu neljän metrin päähän tontinrajoista. Autopaikkoja on varattava 1 ap/ 80 k-m2 tai vähintään 1,5 ap/ asunto.

Kiinteistöllä 186-401-2-145 on vanha omakotitalo ja viereiset kiinteistöt 186-401-2-146 ja 186-401-2-255 ovat rakentamattomia. Rakennuspaikka muodostuu näistä kolmesta kiinteistöstä, jotka yhdistetään asemakaavan mukaiseksi tontiksi. Muodostettavan tontin pinta-ala on 1837,3 m2 ja rakennusoikeus tehokkuusluvulla e = 0,40 yhteensä 734,90 k-m2. Tämän lisäksi saadaan rakentaa asukkaiden käyttöön yhteisiä tiloja noin 110 k-m2 (15 % rakennusoikeudesta).

Poikkeamisharkinnassa tarkastellaan suunniteltua rakennusta suhteessa voimassa olevan asemakaavan mukaiseen toteutukseen, jolloin suunnitelman vaikutuksia voidaan pitää vähäisinä.

Poikkeamisen erityisen syyn olemassaolo harkitaan tapauskohtaisesti. Erityinen syy varmistaa myös sen, ettei poikkeuksen myöntämisestä tule pääsääntöistä toimintatapaa. Tässä tapauksessa erityisenä syynä on tontin tarkoituksenmukainen käyttö ja pientalorakentamisen edistäminen, jolloin suunnitellun hankkeen voidaan katsoa edistävän MRL:n tavoitteita ja poikkeamiselle on maankäytölliset perusteet.

Yhteenvetona edelläolevasta voidaan todeta, että poikkeamisen edellytykset täyttyvät päällekkäisten asuntojen rakentamisen ja autopaikkamitoituksen osalta ja poikkeamiseen on erityiset syyt kiinteistöllä 186-004-0454-0004, jolloin poikkeaminen asemakaavasta voidaan myöntää. Poikkeamisratkaisussa on kyse oikeudellisesta harkinnasta, joten oikaisuvaatimuksessa esitetyt muut näkökohdat jätetään käsittelemättä. Oikaisuvaatimuksessa ei ole tuotu esiin mitään sellaista uutta seikkaa, joka antaisi aihetta poikkeamisasian uuteen käsittelyyn.

Ehdotus

Esittelijä

Kaupunkikehityslautakunta päättää, koska jälkeenpäin ei ole tullut esille sellaista seikkaa tai asiantilaa, joka vaikuttaisi asian ja päätöksen uudelleen harkintaan,

1. hylätä oikaisuvaatimuksen kiinteistöön 186-401-0002-0145 kohdistuvasta päätöksestä (16.3.2021 § 3, 21-0004-POI) poiketa asemakaavasta.

Käsittely

Maankäyttöjohtaja Juhana Hiironen esitteli asiaa.

Päätös

Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.