Lupajaosto, kokous 14.9.2020

Perustelut

OIKAISUVAATIMUS YHTEISJÄRJESTELYPÄÄTÖKSESTÄ (20-0001-RAS 5 17.06.2020 §6 )PALOMUURIN RAKENTAMATTA JÄTTÄMISEN OSALTA

Asia

As Oy Järvenpään Välskärinkatu 31 sekä As Oy Järvenpään Välskärinkatu (jäljempänä hakija) ovat hakeneet rakennusvalvonnalta yhteisjärjestelypäätöstä yhteisjärjestelysopimuksessa mainittujen alueiden, järjestelmien, tilojen ja rakenteiden sijoittamiseksi/käyttämiseksi.  Yhteisjärjestelypäätös kohdistuu kiinteistöihin 186-007-0762-0009 ja 186-007-0762-0008, joihin on rakenteilla kaksi kerrostaloa omille rakennuspaikoilleen. Rakennusvalvonta on jättänyt yhteisjärjestelypäätöksen kohtaa 5 koskevan oikeuden (palomuurin rakentamatta jättäminen) perustamatta sen tarpeettomuuden vuoksi, hyväksyen muilta osin yhteisjärjestelyhakemuksen. Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan, että palomuurin rakentamatta jättämistä koskeva rasite saatetaan voimaan muuttamalla tarkastajan yhteisjärjestelypäätöstä kohtaa 5.

Taustoitusta lupajaoston päätöksentekoon

Rasitteen tarkoituksena on luoda oikeutetulle kiinteistölle rasitetun kiinteistön puolelle ulottuva käyttö tai sijoitusoikeus esim. rakennukselle, rakenteelle, järjestelmälle, kulkuväylälle tai yhteiselle alueelle. Oikeutetulla kiinteistöllä tarkoitetaan kiinteistöä, jota rasite palvelee, ja taas rasitetulla kiinteistöllä viitataan luonnollisesti siihen kiinteistöön, jota oikeutettua kiinteistöä palveleva käyttö tai sijoitusoikeus rasittaa.

Rasitteet ovat joko kiinteistörasitteita, jotka ratkaistaan kiinteistönmuodostamislain nojalla, tai rakennusrasitteita, jotka ratkaistaan maankäykäyttö- ja rakennuslain nojalla. Yhteisjärjestelypäätös vastaa luonteeltaan rasipäätöstä sillä erotuksella, että yhteisjärjestelyllä voidaan perustaa sekä kiinteistönmuodostamislain että myös maankäyttö-ja rakennuslain mukaisia rasiteoikeuksia tarvittaessa kokonaisen korttelin alueelle, kun taas varsinaiset rasitteet, olivat ne sitten kiinteistömuodostumislain tai maankäyttö ja rakennuslain perusteella myönnettyjä, voidaan perustaa yksinomaan kysymyksessä olevan lain rasiteluettelon pohjalta ja vain rasitetun ja oikeutetun kiinteistön välille (eli 2 kiinteistön välille). Tässä asiassa on kysymys yhteisjärjestelystä, koska hakija on hakenut sekä kiinteistömuodostamislain että maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia oikeuksia perustettavaksi.

Oikaisuvaatimus

Tämä oikaisuvaatimus kohdistuu tarkastajan päätökseen olla perustamatta palomuurin rakentamatta jättämistä koskevaa rasitetta, muilta osin yhteisjärjestelypäätökseen ei ole vaadittu oikaisua.

Oikaisuvaatimuksen perusteet

Oikaisua vaaditaan, koska asunto-osakeyhtiöiden yhteisjärjestelysopimukseen kirjattu kohta 3.5 pohjautuu nimenomaan siihen seikkaan, että rakennukset sijaitsevat alle 4metrin päässä kiinteistöjen rajasta sekä alle 8 metrin päässä toisistaan. Kyseessä on maankäyttö-ja rakennuslain 80§:n mukainen rakennusrasite(pykälän kohta 7 seinärasite). Rakennusten seinärakenteissa on huomioitu palon leviämisen estäminen.

Päätösesityksen perustelut

Kerrostalorakennukset ovat kulmittain vastakkain noin 4metrin matkalta.Kerrostalorakennukset A(As oy Välskärinhovi) ja B(Välskärinkatu 31) on rakennettu kiinteistöjen välisen rajan välittömään läheisyyteen niin, että rakennusten välinen etäisyys on tuon 4metrin matkalta alle 4m. A rakennus on rakennettu miltei rajaan kiinni, ja B:n etäisyyn rajaan nähden vaihtelee 0,3-4 metrin välillä. Rakennus B:n kanssa vastakkain on myös A:n puolella sijaitseva rajalle rakennetu noin 18m2 kokoinen palo-osastoimaton grillikatos. Kerrostalojen paloluokka on P1.B rakennuksen seinä on osastoitu molemmin puoleista paloa vastaan EI60 rakenteella. A talon ulkoseinää ei ole palo-osastoitu. Toisin sanoen kummankaan rakennuksen ulkoseinää ei ole varustettu palomuurilla, eli tässä tapauksessa EIM120 rakenteella.  

Rakennuksen paloteknisessä suunnittelussa on katsottu, että lähelle tai kiinni rakennettavissa rakennuksissa riittää, että toinen rakennuksista varustetaan palomuurilla.  Lisäksi suunnitelmassa todetaan :"Yksi  palomuuri  eri  kiinteistöillä  vaatii  rakennusrasitteen  perustamista. Palomuurivaatimus  voidaan  poistaa  tekemällä  tonttien  välillä  rakennusrasite, mutta käyttötarkoitusosastoinnin  vaatimaa  palo‐osastointia  ei  rasitteella  voida  poistaa.  "

Rakennusten paloturvallisuudesta annetun ympäristöministeriön asetuksen 30§:ssä(jäljempänä paloasetus) säädetään palomuurin tarpeesta. Pykälän mukaan rakennettaessa niin lähelle toista rakennusta, että palon leviäminen on ilmeistä, tai kiinni toiseen rakennukseen on käytettävä palomuuria.Paloasetuksen 29 §:n 3 mom mukaan naapurirakennusten välisen etäisyyden ollessa alle 8 metriä, on rakenteellisin tai muilla keinoin huolehdittava palon leviämisen rajoittamisesta. 

Paloasetukseen liittyvässä hallintokäytännössä on lähdetty siitä, että rakennuksen minimietäisyys rajaan nähden on 4 m; tällä vaatimuksella ehkäistään palon leviämisen vaaraa naapurirakennukseen.  Lähemmäksi kuin 4 m rajasta rakentaessa rakennuksessa tulisi olla palomuuri, tai muu rakennusluvassa hyväksyttävä palon leviämistä asianmukaisesti estävä tekninen ratkaisu.  Rakennus voidaan vapauttaa palomuurivaatimuksesta rasitteella edellyttäen, että naapurin puolelle ulottuva rakentamisesta vapaa suojavyöhyke voidaan perustaa (rakennusten väli tulisi olla vähintään 8m). Tässä tapauksessa palomuuria ei ole kummassakaan rakennuksessa ja naapurikiinteistön rakennus A ( grillikatos mukaan lukien ) on rakennettu miltei rajaan kiinni.

Rasitteessa on MRA 80 §:n mukaan kysymys toista kiinteistöä pysyvästi tai määräajan rasittavasta oikeudesta. Tämän rasitetyypin tapauksessa rasite perustetaan toisen rakennuspaikan puolelle ulottuvalla ja sitä rasittavalla suojavyöhykkeellä. Rakennushankkeeseen ryhtyvä on palosuunnitelman perusteella katsonut,että rakennusten seinärakenteissa on huomioitu palon leviämisen estäminen. Koska palon leviämisen estäminen on ratkaistu yksinomaan teknisellä ratkaisulla, joka itsessään ei rasita naapurikiinteistöä ,rasitteen perustaminen on ollut tarpeetonta. Maankäyttö ja rakennuslain 158§:n 2 mom säädetään: rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle.

Ehdotus

Esittelijä

Lupajaosto päättää hylätä oikaisuvaatimuksen. Tarkastajan yhteisjärjestelypäätöstä ei muuteta.

Päätös

Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.