Kaupunginvaltuusto, kokous 25.5.2020

Perustelut

Nykyistä liikerakennusten tonttia on tarkoitus kehittää kaupunkimaisemmaksi tuomalla kortteliin uutta liikerakentamista ja asumista. Kaavamuutos on tullut vireille tontin 186-7-712-8 omistajan Kesko Oyj:n aloitteesta. Kaavamuutoksesta laaditaan puite- ja maankäyttösopimukset.

Kortteliin muodostetaan uusi liikerakennusten tontti, jolla on rakennusoikeutta 4.500 k-m² sekä neljä kerrostalotonttia, joiden rakennusoikeus on yhteensä 10.000 k-m². Asuinkerrostaloihin tulee noin 190 asuntoa, joiden koko vaihtelee yksiöistä neljän huoneen asuntoihin. Asuinkerrostalojen oleskelu- ja leikkipihat sijoitetaan asumista palvelevalle yhteiskäyttöiselle korttelialueelle.

Asukkaiden ja asiakkaiden pysäköintipaikat ja liikerakennuksen huolto sijoitetaan autopaikkojen korttelialueelle, jonne ajo on Kaskitieltä. Kaskitien ja Pajalantien kulmaan muodostetaan pieni torimainen aukio. Katualuetta levennetään kaistajärjestelyjen ja kevyen liikenteen tilatarpeiden mukaisesti.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Asemakaavan vireilletulosta on ilmoitettu kuulutuksella Viikkouutisissa, kaupungin ilmoitustaululla ja kaupungin internet-sivuilla 20.3.2019 sekä lähettämällä kirje suunnittelualueen maanomistajille ja naapurikiinteistöjen omistajille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei ole saatu mielipiteitä.

Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä 28.8. – 10.9.2019 välisen ajan Seutulantalon palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin internet-sivuilla. Nähtävilläolosta ilmoitettiin kuulutuksella 28.8.2019 ja kirjeellä suunnittelualueen maanomistajille ja naapurikiinteistöjen omistajille. Nähtävilläoloaikana osallisilla oli mahdollisuus jättää mielipide kaavaluonnoksesta. Luonnosvaiheessa lähetettiin ennakkolausuntopyyntö hankkeesta Uudenmaan ELY-keskukselle, Keski-Uudenmaan pelastuslaitokselle, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselle, Fortum Power and Heat Oy:lle, Caruna Oy:lle, Elisa Oyj:lle, Telia Finland Oyj:lle, Järvenpää-Seuralle, Järvenpään Vedelle ja Järvenpään kaupunkitekniikan suunnittelupalveluille. Asemakaavaluonnoksesta saatiin kuusi lausuntoa, Mielipiteitä ei esitetty.

Lyhennelmät lausunnoista sekä kaavoituksen vastineet esitetään asemakaavaselostuksen liitteenä. Alkuperäiset lausunnot ja asemakaavaan liittyvät selvitykset (hulevesiselvitys, liikennesuunnitelma, meluselvitys) ovat oheismateriaalina. Asemakaava-aineistoa on tarkistettu ja täydennetty lausuntojen ja selvitysten pohjalta.

Asemakaavan kuvaus

Suunnittelualue käsittää korttelin 712 eteläosan ja siihen liittyvät Pajalantien ja Kaskitien katualueet. Alueella on päivittäistavarakauppa, Seutulantalo, teknisen keskuksen varikko ja kaukolämmön varavoimala, joka tulee poistumaan vuoden 2020 loppuun mennessä. Alueelle suunniteltavat uudet kerrostalot täydentävät Pajalantie 21-23 kerrostalokokonaisuutta, jonka toteutus on alkanut.

Asemakaavassa varaudutaan korttelin 712 tulevaan kehittämiseen osoittamalla kevyen liikenteen yhteys Pajalantieltä korttelin läpi itään. Rakennusalan väljä rajaus teknisen keskuksen tontilla sekä oleskelu- ja leikkialue pysäköintitalon itäpuolella ennakoivat tulevaisuudessa suunniteltavaa puistoyhteyttä Westermarckin puistosta Kaskitien yli. Teknisen keskuksen tontin asemakaavaa ei ole muutettu muilta osin, koska alueen tuleva käyttö suunnitellaan myöhemmin.

Kaukolämpövoimalan kiinteistö ja osa teknisen keskuksen tontista on liitetty muodostettavaan liikerakennustonttiin ja autopaikkatonttiin. Pajalantie 21-23 kerrostalotontteja palvelevan yhteiskäyttöisen tontin 712-9 eteläreunassa on tehty asemakaavaan tekninen tarkistus. Suunnittelualueen pinta-ala on 6,2545 ha, josta on liikerakennusten korttelialuetta 0,7370 ha, autopaikkojen korttelialuetta 0,6282 ha, asuinkerrostalojen korttelialuetta 0,1907 ha ja asumista palvelevaa yhteiskäyttöistä korttelialuetta 1,518 ha. Uusien kerrostalotonttien ja niihin liittyvän yhteispihan rakentamistehokkuus vastaa tehokkuuslukua e = 1,4. Viereisten Pajalantie 21-23 kerrostalotonttien ja niihin liittyvän yhteispihan vastaava rakentamistehokkuus on e_t = 0,97. Koko suunnittelualueen rakentamistehokkuus vastaa tehokkuuslukua e_a = 0,4.

Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja asemakaavan toteuttamisen vaikutukset. Alueelle on laadittu rakentamistapaohjeet, jotka hyväksytään asemakaavan yhteydessä.

Kaupungin ja yksityisen kiinteistönomistajan välinen maankäyttösopimus valmistellaan kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi asemakaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen. Alueelle laaditaan erillinen tonttijako.

Perustelut

Asemakaavan muutosehdotus on ollut julkisesti nähtävänä MRL 65 § ja MRA 27 § mukaisesti 13.11. - 12.12.2019 välisenä aikana, jolloin siitä on saatu kolme lausuntoa. Asemakaavaehdotuksen johdosta ei ole esitetty muistutuksia. Alkuperäiset lausunnot ovat asian tausta-aineistona. Yhteenveto lausunnoista ja kaavoituksen vastineet ovat asemakaavaselostuksen liitteenä. 

Asemakaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen kiinteistönomistaja on teettänyt suunnittelualueelta selvityksen maaperän mahdollisesta pilaantuneisuudesta (Sitowise Oy 19.2.2020). Selvityksen mukaan kiinteistön 186-7-712-8 maaperässä on todettu kohonneita arseeni-, lyijy-, sinkki- sekä öljyhiilivetypitoisuuksia, mutta niistä ei arvioida aiheutuvan kulkeutumis-, terveys- tai ekologista riskiä. Selvitystä tulee täydentää lisätutkimuksilla mm. lämpövoimalan alueella ennen asemakaavan toteuttamista.

Lausuntojen ja selvityksen johdosta asemakaavakarttaa on tarkistettu lisäämällä korttelialueille LPA-40 ja KL-10 merkintä, joka koskee mahdollisesti pilaantuneiden maa-alueiden tutkimista ja puhdistamista ennen rakentamistoimenpiteitä. Korttelialueen KL-10 kaavamääräystä on täydennetty määräyksellä korvausilman ottopaikasta ja suodattamisesta. Asemakaavaselostusta on täydennetty vastaavasti ja asemakaavakarttaan on tehty joitakin teknisiä tarkistuksia. Tarkistukset eivät edellytä uutta nähtävillepanoa.

Toimivalta

Hallintosääntö (valtuusto hyväksynyt 23.3.2020 § 17) § 133: "- - kaupunginhallitus käyttää palvelualuelautakunnille ja jaostoille hallintosäännöllä määrättyä päätösvaltaa (pois lukien tarkastuslautakunta, lupajaosto ja yksilöasiainjaosto) tämän pykälän mukaisissa poikkeusoloissa."

OKT