Kaupunginhallitus, kokous 8.4.2024

Perustelut

Stenbacka ja Tanhumäenpolku kehittämis- ja asemakaavanmuutoshanke sijoittuvat keskustan eteläpuolelle Kyrölän kaupunginosaan. Kyrölä on pientalovaltainen kaupunginosa noin kahden kilometrin päässä keskustasta ja muutaman sadan metrin päässä rakentuvasta Ainolan aluekeskuksesta, jossa lähin rautatieasema tulee sijaitsemaan.

Yleiskaavassa 2040 (KV 14.12.2022 § 80 ja 22.3.2021 § 16) suunnittelualue on osoitettu AP merkinnän mukaisesti asuinpientaloille. Nykyisen voimassa olevan asemakaavan (1978) mukaisesti suunnittelualueen nykyiset asemakaavamerkinnät ovat LP ja P, eli pysäköinti ja puistoalue. Uusimaakaavan Helsingin seudun vaihemaakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen kehittämisvyöhykkeeksi, jonka maankäyttöä tulee tehostaa asemanseutuun tukeutuen. 

Asemakaavan muutostyö on käynnistynyt keväällä 2022 ja muutosluonnos on ollut nähtävillä 25.5-23.6.2022. (Liite 3.) Stenbacka ja Tanhumäenpolun asemakaavahankkeen tavoitteena on mm. edistää pientalotuotantoa ja lisätä kaupungin pientalotonttivarantoa sekä tuoda kaupungille maanmyyntituloja ja kiinteistöverotuloja.

Alueella sijaitsee hoitamatonta puistometsäaluetta sekä metsittynyttä peltoa. Ainolan aluekeskuksen rakentumisen myötä pysäköinnille ei ole jatkossa tarvetta. Kaupunkistrategian mukaisesti asemakaavahanke tulee lisäämään laadukasta pientaloasumista erinomaisella sijainnilla. 

Stenbacka ja Tanhumäenpolku kehittämishanke on strategisuutensa vuoksi tavoitteena toteuttaa osittain kumppanuuskaavoitusprosessina, jonka myötä saadaan laadukas alueen luonteeseen soveltuva kokonaisuus suunnittelualueen eteläiseen osaan, Tanhumäenpolun ja Kyröläntien väliselle alueelle (Liite 1). Suunnittelualueen pohjoisosaan, Tanhumäentien varteen suunnitellaan asemakaavaluonnoksen pohjalta muutama omakotitalotontti (AO), jotka luovutetaan pääsääntöisesti yksityisille rakentajille myöhemmin järjestettävän tarjouskilpailun kautta.

Kehittämishankkeen kumppanuushaku eteläisestä alueesta on käynnistetty 21.6.2022 ja päättynyt 15.8.2022. (Liite 4.) Suunnittelualue käsittää n. 3500 k-m² suuruisen rakennusoikeusmäärän n. 30 pientaloasunnolle. Keskeisiä tavoitteita kumppanuushaulle on ollut löytää kumppani, joka pystyy toteuttamaan suunnittelualueelle nykyiseen rakennuskantaan hyvin soveltuvaa laadukkaisiin perheasuntoihin painottuvaa pientalorakentamista. Tavoitteina oli lisäksi huomioida Järvenpään kaupungin resurssiviisaustavoitteet, joten rakentamisen tulee olla kestävää sekä energiatehokasta. Myös kaupunkikuvallisuus, kuten laadukkaat julkisivut, kattomuodot ja viheralueiden huomiointi sekä tarjottava k-m² perusteinen hinta olivat arviointikriteereissä painotettuina. Tavoitteet mahdollistavat alueelle rakennuskannan noin 100 uudelle asukkaalle.

Stenbacka ja Tanhumäenpolku -kehittämishankkeen kumppanuushaussa päädyttiin valitsemaan paras ehdotus suunnittelualueen toteuttamiseksi, jonka oli laatinut Rakennusliike Lapti Oy (Liite 5.)

Tarjouksessa Rakennusliike Lapti Oy sitoutuu toteuttamaan suunnittelualueelle vapaarahoitteisina omistusasuntoina 100 prosenttisesti perheasuntoja. Huoneistojen pääpaino on neliöissä, mutta kohteeseen toteutettaisiin myös 3 ja 5 huoneen asuntoja. Suunnitelmassa tontinkäyttö on suunniteltu siten, että jokaiselle asunnolle rakennetaan tilava asuntopiha terassialueineen ja korttelin keskelle toteutetaan laadukas leikki- ja oleskelupiha. Rakennukset toteutetaan tarjouksen mukaisesti A energialuokan ekologisella maalämmöllä varustettuina ja hankkeen hiilijalanjälkeä pyritään minimoimaan hiilijalanjälkilaskelmalla. Rakennusmateriaalina käytetään ilmastoystävällisesti puuta ja asukkailla on mahdollisuus vaikuttaa asumisen hiilijalanjälkeen helpolla kulutusseurannalla, jota tuetaan teknisin järjestelmin. Rakennusliike Lapti Oy tarjoaa hankkeesta 545 euroa / k-m². Kokonaiskauppahinta määräytyy asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden ja yksikköhinnan tulona.

Rakennusliike Lapti Oy tarjous ja toteutusehdotus tukevat parhaiten Järvenpään kaupungin asuntopoliittista ohjelmaa pientalotuotannon ja resurssiviisaustavoitteiden osalta sekä Järvenpään kaupungin strategiaa olemassa olevien alueiden tiivistämiseksi. Lisäksi Rakennusliike Lapti Oy:n tarjoama hinta rakennusoikeudesta oli suurin.

Suunnittelualueelle tullaan kaavoittamaan myös muutama omakotitalotontti, joiden myynti valmistellaan kaikille yksityishenkilöille avoimella tarjouskilpailulla (Liite 2). Tarjouksen voi jättää kaikista tonteista. Tonttia ei kuitenkaan myydä tässä vaiheessa henkilölle, joka on saanut kaupungin omakotitontin viimeisen 10 vuoden aikana. Tonttien saajat nimetään lähtien siitä tontista, josta on tehty korkein tarjous. Samansuuruisten tarjousten kesken ratkaisee ensisijaisuusjärjestys ja sen jälkeen arpa. Omakotitontin saajien on maksettava 1500 euron varausmaksu kahden viikon kuluessa siitä, kun kaupunki on ilmoittanut tontin saannista. Varausmaksu hyvitetään loppukauppahinnassa, mutta sitä ei palauteta, mikäli tontin saaja peruu kaupan. Tontin kauppahintaan lisätään voimassa olevan kiinteistönmuodostustaksan mukainen tontin lohkomismaksu.

Järvenpään kaupunki on myynyt tarjouskilpailulla Lepolan kaupunginosasta omakotitontteja vuonna 2020. Rakennusoikeudeltaan 150 k-m² kokoisten tonttien keskiarvohinnaksi muodostui noin 96.000 euroa ja rakennusoikeudeltaan 200 k-m² kokoisten tonttien keskiarvohinnaksi muodostui noin 125.000 euroa. Vähimmäismyyntihinta 150 k-m² tonteilla oli 80.000 euroa ja 200 k-m² tonteilla 90.000 euroa. Alueen tontit sijaitsevat Lepolan tavoin hyvien kulkuyhteyksien varrella sekä lähellä keskustaa ja sen palveluita. Nyt hinnoiteltavien tonttien vähimmäismyyntihinnaksi esitetään 100 000 €.

Hallintosäännön 28 §:n mukaan toimivaltaa voidaan siirtää edelleen. Liitteen 1 mukaisen määräalan myyntihinta on noin 2 000 000 M€ (lopullinen kauppahinta määrittyy kaavan mukaisen rakennusoikeuden perusteella), ja hallintosäännön mukaan yli 1 000 000 € maa-alueiden myynnistä päättää kaupunginvaltuusto. AO-tonttien myyntihinta tulee olemaan yli 100 000€, mutta alle 1 000 000€, joten AO-tonttien myynnistä päättää kaupunginhallitus.

HP

Perustelut

Kaupunkikehityslautakunta 15.9.2022 § 71

HP

Perustelut

Kaupunginhallitus 26.9.2022 § 233 

Perustelut

Valmistelijat: Maankäyttöjohtaja Juhana Hiironen, Maankäyttöinsinööri Erika Märkälä

Kaupunginvaltuuston päätöksessä 10.10.2022 § 75 Stenbackan ja Tanhumäenpolun pientaloalueen kumppanin valinta ja myyntipäätös päätettiin, että kaupunki myy Tanhumäenpolun ja Kyröläntien risteyksessä olevan kehittämisalueen Laptille. Päätös sitoi kaupunkia 12 kuukautta. Päätöksen liitteenä olevia sopimuksia ei ole voitu koskaan allekirjoittaa, sillä kaavasuunnittelussa tuli pian valtuuston päätöksen jälkeen esille seikkoja, jotka vaaransivat tarjotun suunnitelman toteuttamisen.

Myyntipäätöksen jälkeen kaupunki on aloittanut aktiivisen yhteisuunnittelun Laptin kanssa. Kaavan yhteydessä tehty meluselvitys osoitti kuitenkin, ettei Laptin tarjoamaa suunnitelmaa voi toteuttaa, sillä suunnitelmassa olleiden pientalojen piha-alueiden meluarvot ylittivät melulle asetetut raja-arvot. Tämän jälkeen kaupunki on tutkinut yhdessä Laptin kanssa kolmea eri vaihtoehtoista suunnitelmaa: kerrostalorakentaminen, palveluasuminen ja rivitalorakentaminen. Melun puolesta parhaiten tontille sopisi kerrostalorakentaminen, mutta alueen yleisilmeen ja ympäröivän kaupunkirakenteen vuoksi kaupunki ei näe sitä toteuttamiskelpoisena vaihtoehtona. Teknisesti myös palveluasuminen olisi toteuttamiskelpoinen vaihtoehto, mutta koska hyvnvointialue ei puolla hanketta sen sijainnin vuoksi, on hanke taloudellisesti toteuttamiskelvoton, sillä operaattoria kohteeseen on mahdoton löytää, mikäli hyvinvointialue ei sitoudu osoittamaan asukkaita kohteeseen. Täten jäljelle jää joko hankkeen toteuttamatta jättäminen tai melun hillitsemiseksi suunniteltu rivitalokokonaisuus. Kaupunki on arvioinut, että rivitalokokonaisuus on paras vaihtoehto kyseiselle tontille.

Keskeisiä tavoitteita kumppanuushaulle vuonna 2022 oli löytää kumppani, joka pystyy toteuttamaan suunnittelualueelle nykyiseen rakennuskantaan hyvin soveltuvaa laadukkaisiin perheasuntoihin painottuvaa pientalorakentamista. Tavoitteina oli lisäksi huomioida Järvenpään kaupungin resurssiviisaustavoitteet, joten rakentamisen tuli olla kestävää sekä energiatehokasta. Myös kaupunkikuvallisuus, kuten laadukkaat julkisivut, kattomuodot ja viheralueiden huomiointi sekä tarjottava k-m² perusteinen hinta olivat arviointikriteereissä painotettuina. Nyt suunnieltu rivitalokokonaisuus on keskeisiltä tavoitteiltaan yhtenevä kumppanuushaulle alunperin asetettuihin kriteereihin nähden. Talo on kokonaisuudessaan omistusasuntotuotantoa. Talo muodostuu vain suurista asunnoista (3h, 4h ja 5h), pienimpien asuntojen ollessa noin 70 ja suurimpien 104 neliömetriä. Rakentamisen energiatehokkuudessa tms. ei ole tarvinnut tehdä kompromissejä alkuperäiseen suunnitelmaan nähden. Melu on kuitenkin rajoittanut asuntojen massoittelua ja pihojen suunnittelua. Kokonaisuus on piha-alueiden meluarvojen rajoittamiseksi pakattu kahdeksi erilliseksi massaksi, jolloin alkuperäisessä suunnitelmassa viehättäneet suurehkot yksityispihat ovat kutistuneet ja erillis- ja paritalomainen asuntojen massoittelu on muuttunut perinteiseksi rivitalorakenteeksi. Pienempi rakennusvolyymi sen sijaan jättää aikaisempaa suuremman osan tontista hyödyntämättä (radan puolelta), mikä taasen näkyy viheralueiden säästymisenä. 

Rivitalokokonaisuudessa on taloudellisilta reunaehdoiltaan haastavampi kuin Laptin alkuperäinen tarjous. Lisäksi rivitalokokonaisuudessa on noin 30 % vähemmän asumisen kerrosalaa kuin alkuperäisessä suunnitelmassa. Täten tontin hinnan arvioimisessa ei olla voitu lähteä liikkeelle Laptin alkuperäisestä tarjouksesta. Koska tonttia ei siten ole hinnoiteltu tarjouskilpailussa, on tontin hinta täytynyt kuntalain 130 §:n mukaisesti arvioida ulkopuolisen arvioitsijan toimesta. Ulkopuoliseen arviokirjaan (Liite: Arviokirja, salassapidettävä, laki asiakirjojen julkisuudesta § 24) pohjautuen kohteen hinnaksi on määritelty uuden suunnitelman pohjalta 300 €/k-m2. Täten tontin kokonaishinnaksi tulee noin 750.000 euroa. Tontin lopullinen myyntihinta täsmentyy asemakaavassa vahvistettavan rakennusoikeuden määrä (k-m2) ja rakennusoikeuden yksikköhinnan (€/k-m2) tulona.

Koska tontin myyntihinta on yli 100.000 euroa mutta alle 1.000.000 euroa, on toimivalta asiassa kaupunginhallituksella. 

MA