Kaupunginhallitus, kokous 4.4.2022

Perustelut

Tiivistelmä

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa pientalorakentaminen ja viihtyisä asuminen noin 4,5 ha kokoiselle pääasiassa peltokäytössä olevalle maalle Haarajoen kaupunginosassa. Kaava-alue sijaitsee tarkemmin Lehmustien ja Vanhan Lahdentien risteysalueen luoteispuolella. Länsi- ja pohjoispuolelta kaava rajautuu kaupungin katuverkkoon. Suunnittelualue on pääasiassa rakentumatonta, kaavan suunnitteluvaiheessa viljelemätöntä peltoa.

Järvenpään kaupungilla on ollut pulaa tonttivarannosta ja tämä kaava vastaa tulevien asukkaiden tonttikysyntään.  Haarajoen kaupunginosa koostuu monen tyyppisestä pientalokannasta ja tämä kaavan myötä halutaan mahdollistaa rakentajille vapautta tonttinsa toteuttamisessa ja asumisen suunnittelussa. Samalla tunnustetaan nykypäivän vaatimukset resurssiviisaina ratkaisuina jätehuollon järjestämisessä, melumääräyksissä ja hulevesien hallinnassa. Asemakaavatyön yhteydessä mahdollisestaan katutilan leventäminen ja jalkakäytävän rakentaminen Lehmustielle. Asemakaavan toteutuessa Järvenpään tonttivaranto kasvaa 32 erillispientalotontilla. Asemakaava ja -kaavamuutos on ollut Järvenpään kaupungin kaavoitusohjelmassa vuodesta 2020 ja prosessin aikana kaavan suunnittelualue on laajentunut kaupungin maanomistuksen laajenemisen myötä.  

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Asemakaavatyötä on alusta saakka tehty tiiviissä yhteistyössä kaupungin kaupunkitekniikan suunnittelun, rakennusvalvonnan, maankäytön ja Järvenpään veden kanssa. 
Asemakaavan muutoksen vireilletulosta on ilmoitettu 22.4.2020 kuulutuksella sekä kirjeellä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä Seutulantalon palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin verkkosivuilla. Asemakaavan luonnos 1 on ollut nähtävänä 27.5.-25.6.2020. Asemakaavaluonnos 1:stä on pyydetty lausunnot Järvenpään Vedeltä, Uudenmaan liitolta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta, Keski-Uudenmaan vesiensuojelun liikelaitoskuntayhtymältä, Fortum Power an Heat Oy:ltä, Caruna Oy:ltä, Telia Oyj:ltä, Suomen luonnonsuojeluliitto Järvenpää ry:ltä ja Haarajoen asukasyhdistys ry:ltä. Asemakaavaluonnos 1:stä saatiin lausuntoja 5 kappaletta. Asemakaavaluonnos 1:n jälkeen kaavaan laadittiin rakennettavuusselvitys ja  kunnallistekninen yleissuunnitelma, jotka ovat ohjanneet jatkosuunnittelua.

Asemakaavaluonnos laitettiin uudelleen nähtäville, koska kaavan suunnittelualue oli laajentunut ja koska suunnitelmat olivat tarkentuneet rakennettavuusselvityksen ja kunnallisteknisen yleissuunnitelman osilta. Asemakaavaluonnos 2 ja asemakaavamuutosluonnos on ollut nähtävänä 26.5.–24.6.2021. Kaava-alueen laajentuessa osa kaavasta muuttui asemakaavamuutokseksi, sillä kaava-alue laajentui käsittämään osan Lehmustien katualuetta, jolla on voimassa oleva asemakaava. Asemakaavaluonnos 2:sta on pyydetty lausunnot seuraavilta tahoilta: Järvenpään Vesi, Uudenmaan liitto, Keski-Uudenmaan ympäristökeskus, Keski-Uudenmaan vesiensuojelun liikelaitoskuntayhtymä, Vantaan Energia Keski Uusimaa Oy, lämpöverkot, Caruna Oy, Gasgrid Finland Oy, Suomen Kaasuenergia Oy, Telia Oyj, Suomen luonnonsuojeluliitto Järvenpää ry, Haarajoen asukasyhdistys ry, Keski-Uudenmaan pelastuslaitos, Järvenpään rakennusvalvonta ja Järvenpään Kaupunkitekniikka/ Suunnittelupalvelut. Lausuntoja asemakaavaluonnos 2:sta ja asemakaavamuutosluonnoksesta saatiin lausuntoja 7 kappaletta ja kirjallisia mielipiteitä 1 kappale. 
Asemakaavaluonnos 2:sta ja asemakaavamuutoksesta selvitys ketosukkulakoin ja pronssisukkulakoin esiintymisestä alueella sekä meluselvitys. Näiden selvitysten osalta suunnitelmaa on viety eteenpäin ja päivitetty tarvittavin osin. 

⦁    Selvitys ketosukkulakoin ja pronssisukkulakoin esiintymisestä alueella: suunnittelualueella ei havaittu ketosukkulakoi- tai pronssisukkulakoiesiintymiä. 

⦁    Meluselvitys: Selvityksessä päädyttiin seuraaviin johtopäätöksiin. Näretien ja Vanhan Lahdentien kulmauksessa oleva tontti vaatii meluntorjuntaratkaisuja, jotta tontille saadaan muodostumaan melulta suojattu piha-alue, muilla tonteilla melutason ohjearvot ovat ulko-oleskelualueilla saavutettavissa rakennusten massoittelulla. Näretien ja Vanhan Lahdentien kulmauksessa olevan tontin osalta melun ohjearvon mukaisia melutasoja on vaikea saavuttaa Vanhan Lahdentien puoleisilta julkisivuilta tulee vaatia kaavassa 30 dB julkisivun äänieristystä. 

Yhteenveto luonnospalautteista ja kaavoituksen vastineet ovat asemakaavaselostuksen liitteenä (Liite 4). 

Asemakaavan kuvaus
Asemakaava koskee 15. kaupunginosan eli Haarajoki kiinteistöjä 185-401-22-6 ja 186-401-9-147 sekä osia kiinteistöistä 186-401-9-183 186-401-9-139, 186-401-9-146, 186-401-9-150, 186-401-9-174, 186-401-9-175, 186-401-9-178 ja 186-401-9-179. Asemakaavan muutos koskee Lehmustien katualuetta (osa kiinteistöä 186-15-9901-0).

Kaava-alueen pinta-ala on noin 4,6 ha, josta erillispientalojen korttelialuetta (AK-45) noin 2,8 ha, asuin-, varasto- ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien yritysrakennusten korttelialuetta (AOTY-5) noin 0,2 ha, asumista palvelevaa yhteiskäyttöistä korttelialuetta (AH-9) noin 0,05 ha lähivirkistysaluetta (VL) noin 0,2 ha, suojaviheraluetta (EV) noin 0,2 ha, jätevedenpumppaamoa varten varattua aluetta 0,02 ha ja katualuetta noin 0,9 ha. Rakennusoikeutta on osoitettu AO-45 korttelialueen 31 rakennusalalle pientalorakentamista yhteensä 6310 m2  ja talousrakennusoikeutta 1765 m2.  AOTY-5 tontille on osoitettu pientalorakennusoikeutta 250 m2 ja talousrakennuksen rakennusoikeutta 75 m2. AOTY-5 tontille on osoitettu rakennusoikeutta liike-, teollisuus- tai varastotiloille 500 m2. Tonttitehokkuus  erillispientalojen korttelialueilla vastaa noin lukua e = 0,3. Arvioiden mukaan kaava-alueelle tulee 120-140 asukasta. 

Erillispientalot voidaan toteuttaa yksi- tai kaksiasuntoisina. Lisäksi kaava mahdollistaa erillispientalon lisäksi sivuasunnon rakentamisen tontille. Kaava mahdollistaa liike-, työ- ja palvelutilojen rakentamisen pientalorakentamisen yhteyteen. Kaavan koillisosassa olevalla asuin-, varasto- ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien yritysrakennusten korttelialueella kaava mahdollistaa 500 k-m2 työ-, varasto- tai pienteollisuustilojen rakentaminen. Tämä toimii samalla meluesteenä Vanhan Lahdentien liikennemelulle. 
 

Asemakaavaa voi alkaa toteuttamaan, kun asemakaava ja asemakaavan muutos on saanut lainvoiman ja kuulutettu voimaan tulleeksi, kiinteistötekniset toimenpiteet on suoritettu ja ympäröivä katu- ja kunnallistekniikka on rakennettu riittävään valmiuteen. Asemakaava on tarkoitus saada hyväksytyksi ja lainvoimaiseksi kevään 2022 aikana. 

Perustelut

Tiivistelmä
Asemakaavalla ja asemakaavan muutoksella lisätään Järvenpään tonttivarantoa kaupungin maapoliittisen ohjelman, kaupungin strategisten tavoitteiden ja Järvenpään yleiskaava 2040:n mukaisesti. Kaavan tarkoituksena on mahdollistaa uutta pientaloasutusta Lehmustien, Mahonkikadun, Näretien ja Vanhan Lahdentien rajaamalle peltoalueelle, sekä rakentaa alueelle tarvittava katu- ja kunnallistekniikka. 
Asemakaavassa osoitetaan rakennusoikeutta pientaloasutukselle yhteensä 5 740 kerrosneliömetriä ja lisäksi työ-, varasto- ja pienteollisuustiloille 500 kerrosneliömetriä. Asemakaavan rakennusoikeuden ja tehtyjen suunnitelmien pohjalta on arvioitu valmistuvan 32 pientaloasuntoa ja alueelle sijoittuvan 100–120 uutta asukasta. Asunto- ja asukasarvio tarkentuu rakennussuunnitelmien edetessä ja rakennuslupavaiheessa. Asemakaavan korttelialueille tulee laatia erillinen tonttijako asemakaavan hyväksymisen jälkeen.

Asemakaavan rakenne muodostuu uuden rakentuvan kokoojakadun, Tiikkikadun, ja sen yhteyteen rakentuvien liityntäkatujen, Tiikkikujan ja Akaasiakujan, varsille rakentuvasta pientaloasutuksesta. Lisäksi kaavan länsiosaan olemassa olevan Mahonkikadun varteen osoitetaan kaavassa neljä uutta pientalotonttia. Edellisten lisäksi kaavaan sisältyy osa Närepuiston lähivirkistysalueesta, joka on yleiskaavassa osa laajempaa viheryhteyttä ja virkistyksen ja ulkoilun pääreittiä. Kaava-alueen itäosaan, Vanhan Lahdentien varteen, sijoittuu alueelle rakennettava melueste ehkäisemään liikenteen meluvaikutuksia. Itäosaan sijoittuu alueen uutta rakennuskantaa palveleva jätevedenpumppaamo. 

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävänä MRL 65 § ja MRA 27 § mukaisesti 5.1.-4.2.2022 välisen ajan Seutulantalon palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin internetsivuilla. Kaavaehdotuksesta kuulutettiin 29.1.2021 kaupungin internetsivuilla sekä Keski-Uusimaan Viikko-lehdessä; lisäksi kaavaehdotuksesta tiedotettiin lähettämällä kirjeet maanomistajille ja naapurikiinteistöjen omistajille. Nähtävilläoloaikana osallisilla oli mahdollisuus jättää muistutus kaavaehdotuksesta. Kaavaehdotuksen ja kaavamuutosehdotuksen palautteena saatiin 3 lausuntoa, kirjallisia muistutuksia ei tullut (erillinen kokousliite 1 ja kaavaselostuksen liite 5). Alkuperäiset lausunnot ja muistutukset löytyvät kokouksen oheismateriaalista. Saadun palautteen sekä katu- ja puistosuunnittelun pohjalta kaavakarttaan on tehty seuraavia tarkennuksia:

- Tiikkikadun itäpuoleisilla ja Näretien varressa sijaitsevien neljän tontin osalta on sovittu yhdessä maanomistajan kanssa kaupungin maankäyttökorvausten käytäntöjen linjaa noudattaen, että tonttien rakennusoikeus lasketaan 250 k-m2:stä 125 k-m2:iin.  
- Kunnallistekniikan rakentaminen edellyttää pihaliittymien sijoittamista tiettyihin sijainteihin ja siksi kaavaan on muokattu tonttiliittymäkieltoja, jotka ohjaavat samalla pihaliittymien sijaintia.
- Närepuiston puistosuunnitelman vuoksi on lisätty avo-ojamerkintä kortteliin 1559.
- Tiikkikujalta Närepuistoon tontille ajon salliva osa on muutettu katualueeksi. Näin vältytään liikennemerkkien sekavalta sijoittelulta risteysalueella. 
- Tiikkikujalta Lehmustielle jalankululle ja pyöräilylle varattu katu on tarkennettu jalankululle varatuksi katualueeksi liikenneturvallisuuden vuoksi.

Edellä mainitut kaavakartan muutokset ovat luonteeltaan kaavamerkintöjä ja -määräyksiä tarkentavia sekä saatua kaavapalautetta huomioivia eivätkä muuta huomattavasti varsinaisen asemakaavaehdotuksen suunnitteluratkaisuja. Tarkistettu kaavaehdotus voidaan viedä hyväksymiskäsittelyyn ilman kaavaehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville.
Kaavaselostusta on täydennetty mm. kaavasuunnitteluprosessin, saadun kaavaehdotuspalautteen, kaavavaikutusten arvioinnin ja ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutumisen osalta.
Korttelisuunnitelmaa havainnollistetaan tarkemmin laaditussa rakentamistapaohjeessa, joka on kaavaselostuksen liitteenä 3. Rakentamistapaohjeen havainnekuva-aineistoa on päivitetty. 
Kaavakohtaiset ja yleiset lisäselvitysaineistot löytyvät osa kokouksen oheismateriaaleista ja osa kaavaselostuksen liitteistä.
 

HP