Kaupunginhallitus, kokous 30.9.2025

Perustelut

Kartanon koulun teknisen työn rakennuksessa aiheutuneen vesivahingon vakuutuskorvausasian edistäminen edellyttää päätöksen tekemistä siitä, korjataanko vai puretaanko kyseinen rakennus. Valmistelussa on katsottu, että purkaminen on ainoa tarkoituksenmukainen vaihtoehto alla esitetyin tarkemmin perustein.

Järvenpään kaupungin hallintosäännön mukaan alle 250.000 € purkamisista päättää toimitilajohtaja ja sen ylittävistä kaupunginhallitus. Kohteen purkukustannusten perusteella purkaminen on siten toimitilajohtajan päätösvaltarajoissa. Asian liittyessä Kartanon koulu -hankkeeseen ja sen käynnissä oleviin korjattavuusselvityksiin, katsotaan tarpeelliseksi tuoda asia kaupunginhallitukselle tiedoksi.

Kartanon koulun teknisen työn rakennuksessa tapahtui vesivahinko heinäkuussa 2023. Kohteen sisätiloissa oleva vesijohto oli vuotanut rakennukseen suuren määrän vettä. Kohde otettiin pois käytöstä ja toiminta siirtyi väistötiloihin. Kohteeseen ei tehty rakenteiden avauksia, eikä kuivauksia. Rakennuksen laajuus on 926 brt-m2. Rakennuksen sijainti suhteessa muihin koulun tiloihin on esitetty liitteenä olevassa kuvassa (liite 1)

Kartanon koulurakennus on vakuutettu ja asiasta on tehty vakuutusyhtiöön vahinkoilmoitus 17.7.2023. 

• Korjausvaihtoehdon korvauspäätös on saatu syksyllä 2023. Kaupungin omavastuuosuus olisi 10.000 €, minkä lisäksi korvausta laskettaessa huomioitaisiin ikä- ym. vähennykset. Syksyllä 2023 pyydettiin urakkatarjous rakennuksen vesivaurioiden korjaamisesta. Korjausten hinta-arvio oli tuolloin noin 380.000 ja niiden arvioitiin kestävän noin 10,5–16 kuukautta.
• Purkamisvaihtoehdon kohdalla vakuutusyhtiö on ilmoittanut, että korvauksen määrästä voidaan antaa esitys, kun kaupunki on ilmoittanut kummalla mallilla (purku vai korjaus) edetään. Sopimusehtojen mukaan purkutilanteessa korvataan ns. päivänarvon mukainen määrä, jossa huomioidaan mm. jäännösarvo sekä ikään ja käyttövuosiin perustuvat vähennykset. Päivänarvo ei kuitenkaan voi ylittää kohteen käypää arvoa. Kohteen käyvän arvon määrittämiseen vakuutusyhtiö on maininnut tarvitsevansa arvion ulkoiselta taholta. Vakuutusyhtiön mukaan joissakin tapauksissa sovittu niin, että vahingoittunut osa rakennuksesta korvataan kilpailutetun purkuhinnan mukaisesti.
   

Vuonna 2023 oli näkemyksenä, että Kartanon nykyinen yläkoulurakennus tultaisiin purkamaan ja korvaamaan uudiskohteella. Purkulinjaus perustui voimassa olevaan Opetuksen ja kasvatuksen palveluverkkosuunnitelmaan ja investointiohjelmaan, joissa varauduttiin koko Kartanon yläkoulun purkuun ja kohteen korvaamiseen uusilla tiloilla.

Teknisen työn siiven purku oli alun perin tarkoitus toteuttaa kesän 2024 aikana, mutta asian valmistelu viivästyi, joten purkua siirrettiin eteenpäin, jotta purusta ei aiheutuisi häiriötä opetukselle. Purusta ei ole päätöstä, eikä vakuutusyhtiölle ei ole tehty ilmoitusta etenemismallista.

Syksyllä 2024 nostettiin esiin kohteen korjaamisen mahdollisuus ja kaupunginvaltuusto päätti vuosien 2025-34 investointiohjelman hyväksymisen yhteydessä (11/2024), että lopullista Kartanon investointipäätöstä varten tehdään vertailu Kartanon koulun peruskorjauksen ja uudisrakennusvaihtoehdon välillä. Kartanon korjattavuuden arvioimiseksi on tilattu selvitys, joka valmistuu näillä näkymin toukokuussa 2025. Teknisen työn rakennusosa on mukana selvityksessä. Jos Kartanon koulu myöhemmin päätettäisiin peruskorjata, tulisi nyt purettaviksi esitettävät teknisen työn tilat toteuttaa todennäköisesti uudisrakennuksena. 

Vakuutusyhtiö on maaliskuussa 2025 muistuttanut, että vakuutuskorvausta tulee hakea 2 vuoden kuluessa tapahtuneesta. Mikäli asiassa edetään purkuvaihtoehdolla, niin vakuutusyhtiön mukaan tällöin tulee olla selvillä purku-urakoiden kustannukset ts. kilpailutus tulee olla tehtynä. Kaupungin vakuutusmeklarille on annettu toimeksi selvittää vakuutusyhtiöltä tulkintaa 2 vuoden aikarajasta korjaustilanteessa, eli tuleeko korjaukset olla tuon ajan puitteissa tehtynä vai riittääkö, että etenemisvaihtoehdosta on tehty päätös sen puitteissa.

Yllä kuvatun mukaisesti vakuutuskorvauksen määrään ja 2 vuoden aikarajan tulkintaan liittyy epävarmuutta. Jottei vakuutuskorvaukset jäisi kokonaan saamatta, tulisi asiassa edetä purkamisvaihtoehdolla. Mikäli näin päätetään, käynnistyy purku-urakan hankinnan valmistelu kevään aikana.

KR

Perustelut

​​​7.4.2025 kaupunginhallituksen kokouksen jälkeen valmistelua on jatkettu seuraavasti:

Kohteessa on tehty kosteuskartoituksen päivitys tämänhetkisen tilanteen selvittämiseksi (oheismateriaali). Kosteuskartoituksen mukaan kohteen rakenteet ovat edelleen paikoin märkiä. Kosteuskartoittajan tekemät toimenpidesuositukset eivät ole päivitysraportin mukaan muuttuneet 8/2023 laadittuun raporttiin verrattuna.

Vakuutuskorvauksen hakemiseksi tulee päättää, edetäänkö korjaus- vai purkuvaihtoehdolla. Vakuutusyhtiö on maaliskuussa 2025 muistuttanut, että vakuutuskorvausta tulee hakea 2 vuoden kuluessa tapahtuneesta, eli 17.7.2025 mennessä. 

• Mikäli asiassa halutaan edetä korjaamisvaihtoehdolla, tulee korjauskustannusarvio päivittää. Vakuutusyhtiön mukaan korjausvaihtoehdossa etenemisessä riittää 2 vuoden määräajan puitteissa tehty ilmoitus ko. vaihtoehdon valinnasta. Tämä vaihtoehdon arvioidaan sisältävän kuitenkin mahdollisuuden siitä, että rakenteisiin jää riskejä ja tiloista ei saadaan korjaamalla sisäilmaturvallisia.
• Mikäli asiassa edetään purkuvaihtoehdolla, tulee vakuutusyhtiön mukaan 2 vuoden määräajan puitteissa olla selvillä purku-urakoiden kustannukset ts. kilpailutus tulee olla tehtynä. Mestaritoiminta Oy on arvioinut, että purkamisen kilpailutus valmisteluineen kestää noin 4 viikkoa.
   

Linjaus etenemistavasta on tehtävä viipymättä edellä mainitun vakuutuskorvauksen menettämisen uhalla. 

Kaupunginvaltuusto päätti vuosien 2025-34 investointiohjelman hyväksymisen yhteydessä (11/2024), että Kartanon koulun korjattavuus pysyvästi kouluverkossa säilytettäväksi kohteeksi on selvitettävä ennen lopullista päätöstä hankkeesta (uudiskohde vai peruskorjaus). Korjattavuuden arvioimiseksi on tilattu selvitys, joka valmistuu näillä näkymin toukokuussa 2025. Kartanon koulun hanke on investointiohjelmassa vuosilla 2026-29.

Mikäli teknisen työn rakennus päätettäisiin vakuutuskorvauksella ennallistaa, sitä voitaisiin hyödyntää osana Kartanon koulun mahdollista peruskorjaushanketta. Rakennukseen pitäisi vakuutuskorvauksella tehtävän ennallistamisen jälkeen tehdä muun koulun peruskorjauksen yhteydessä korjaustöitä, mutta töiden laajuutta ja kustannuksia ei tässä vaiheessa pystytä arvioimaan. Vesivahinko tapahtui heinäkuussa 2023. Kaupunginhallituksen 22.1.2024 (§ 12) tekemän päätöksen mukaisesti Kartano oli tarkoitus toteuttaa uudiskohteena. Näin ollen suunnittelussa oli varauduttu tilojen purkamiseen, ja myös väistötiloihin siirtyminen osaltaan vaikutti siihen, että tiloja ei tuolloin kuivattu.

Ei ole tarkkaan tiedossa, ovatko vauriot mahdollisesti laajentuneet rakenteiden ollessa märkiä yli 1,5 vuotta. Näin ollen ei ole selvää, onko korjausten viivästymisellä vaikutusta vakuutuskorvauksen määrään. Nykyinen teknisen työn rakennus on suhteellisen väljästi mitoitettu ja uudishankkeena toteutettaessa ko. tilat olisivat todennäköisesti pienemmät. Kustannuseroa korjattavien ja uudishankkeena toteutettavien tilojen välillä ei tässä vaiheessa valmistelua ole käytettävissä. 

Kartanon koulun purkamisesta saatavat vakuutuskorvaukset ovat kaupungin käsityksen mukaan arviolta suuruusluokaltaan enintään purkukustannusten suuruiset, eli arviolta alle 100.000 €. Alun alkaen myöhemmille vuosille suunniteltu purkaminen voidaan toteuttaa kustannustehokkaasti huomioiden se, että kyseisille tiloille on jo osoitettu korvaavat tilat. Korjauksen riskit huomioonottaen edetään purkuvaihtoehdolla.

KR

Perustelut

Kaupunginhallitus palautti asian valmisteluun 5.5.2025 § 129 kokouksessaan.

Tausta ja tilanne

5.5.2025 kaupunginhallituksen kokouksen jälkeen valmistelua on jatkettu seuraavasti:

Kaupunginvaltuusto päätti vuosien 2025-34 investointiohjelman hyväksymisen yhteydessä (11/2024), että Kartanon koulun korjattavuus pysyvästi kouluverkossa säilytettäväksi kohteeksi on selvitettävä ennen lopullista päätöstä hankkeesta (uudiskohde vai peruskorjaus). Korjattavuuden arvioimiseksi on tilattu selvitys, joka valmistuu näillä näkymin toukokuussa 2025.Mikäli teknisen työn rakennus päätettäisiin vakuutuskorvauksella ennallistaa, sitä voitaisiin hyödyntää osana Kartanon koulun mahdollista peruskorjaushanketta.

Kartanon kulun korjattavuusselvityksen laadinta on vielä kesken, mutta suunnittelijoiden ja kustannuslaskijan kanssa 7.5.2025 käydyn keskustellun perusteella on saatu alustavia kustannustietoja (kaikki hinnat ilman koneita ja laitteita):

• Siirtävä korjaus: Korjauksen, joka siirtäisi peruskorjausta arviolta 10 vuodella, suuruusluokaksi arvioidaan teknisen työn rakennuksen osalta noin 1 M€.
• Peruskorjaus: Laajan peruskorjauksen suuruusluokaksi teknisen arvioidaan työn rakennuksen osalta noin 3 M€.
• Uudishanke: Mikäli koulun tarvitsemat tilat toteutettaisiin uudishankkeen yhteydessä, tulisi niistä nykyisiä tiloja pienemmät. Näiden laajuus olisi alustavasti arvioiden noin 500–600 brtm2 ja rakennuskustannus olisi suuruusluokaltaan noin 2 M€. Mikäli uudisrakennukseen toteutettaisiin nykyisen kokoiset teknisen työn tilat, joissa huomioitaisiin esim. opiston tarpeita, olisi kustannus tätä suurempi.
   

Korjauskustannusarviot ovat suuruusluokka-arvioita, jotka perustuvat arvioihin tehtävistä korjauksista ja niiden laajuuksista. Teknisen työn rakennukseen pitäisi vakuutuskorvauksella tehtävän ennallistamisen jälkeen tehdä muun koulun peruskorjauksen yhteydessä korjaustöitä, mutta töiden laajuutta ja kustannuksia ei tässä vaiheessa pystytä varmuudella arvioimaan.Tarpeet ja kustannusarviot tarkentuvat mahdollisessa jatkosuunnittelussa.

Käyttäjätahot,  perusopetus ja Järvenpään opiston vapaa sivistystyö ja taiteen perusopetus pitävät nykyistä teknisen työn rakennusta toimivana ja katsovat, että ennallistaminen olisi tarkoituksen mukaista tällä hetkellä.

Vakuutuskorvaus

Kohde on vakuutettu täydestä arvostaan julkisyhteisön laajalla omaisuusvakuutuksella. Vakuutuksen lähtökohtana on turvata vahingoittuneen omaisuuden jälleenhankintakustannukset ehtojen mukaisin rajauksin, joihin kuuluvat esimerkiksi ikäpoistot vesivahingon seurauksena. Vakuutus korvaa kohteen ennallistamisen kustannukset ehtojen mukaisin rajauksin. Omavastuu vahingosta on otettu. Korjauksesta tehdään putkiston ikään perustuva vähennys joka oli 20 %. Korvaus on alv 0 %. Maksimivähennys on 20.000 e ja se tässä vahingossa tulee vastaan. Muita vähennyksiä ei tehdä.

Jos vakuutuksenottaja päättääkin jostain syystä, ettei haluakaan korjata kohdetta vahinkoa edeltävään tasoon, vaan päättää purkaa kohteen, vakuutusehtojen mukaisesti vakuuttaja tulee suorittamaan tuhoutuneen kohteen (rakennuksen osan) päivän arvon mukaisen korvauksen. Usein tämä on kaupungin vakuutusmeklarin mukaan käytännössä sovittu niin, että vahingoittunut osa rakennuksesta korvataan kilpailutettavan purkuhinnan mukaisesti (ei vaurioitumatonta osuutta).

Vakuutusyhtiön edustajan kanssa käydyissä keskusteluissa on käynyt ilmi, että purkamistapauksessa saatava korvauksen määrä olisi huomattavasti aiemmin arvioitua pienempi, (ns. päivänarvo), mahdollisesti vain noin 10.000 €:n suuruusluokkaa. 

Eteneminen

Vakuutuskorvauksen hakemiseksi tulee päättää, edetäänkö korjaus- vai purkuvaihtoehdolla. Vakuutusyhtiö on maaliskuussa 2025 muistuttanut, että vakuutuskorvausta tulee hakea 2 vuoden kuluessa tapahtuneesta, eli 17.7.2025 mennessä. Linjaus etenemistavasta on tehtävä viipymättä edellä mainitun vakuutuskorvauksen menettämisen uhalla.

Saatujen Kartanon koulun alustavien korjauskustannusten suuruusluokkien ja purkamisvaihtoehdossa saatavien korvausten määrän tarkentumisen perusteella katsotaan, että Kartanon teknisen työn rakennuksen ennallistaminen on tarkoituksen mukaista, eli edetä ns. korjausvaihtoehdolla. Purkamisvaihtoehdossa saatavan vakuutuskorvauksen määrä on pieni verrattuna hyötyyn, joka ennallistetusta kohteesta olisi mahdollisti saatavissa peruskorjauksen tai kevyemmän, siirtävän korjauksen yhteydessä.

KS