Perustelut
Kaupunginvaltuusto päätti 21.3.2022 § 21 Ainolan pysäköintiyhtiön perustamisesta. Perustamispäätöksen mukaisesti pysäköintihallin rakentaminen rahoitetaan kaupungin tekemillä oman pääoman ehtoisilla sijoituksilla ja lainarahoituksella. Lisäksi Väylä maksaa osuutensa halliin tulevasta liityntäpysäköinnistä.
Kaupungin investointiohjelmassa on varauduttu yhtiön pääomitukseen vuosina 2023-28 yhteensä 6,295 Me. Sijoitukset sisältävät YIT:n Asemanmäen pysäköintiyhtiöstä maksaman korvauksen sijoittamisen yhtiöön, minkä lisäksi yhtiöön on suunniteltu sijoitettavan joko ns. svop-sijoituksina tai hoitovastikkeina rakennusliikkeiltä saamansa velvoitepaikkojen ulosostomaksut. Kaupunki on aiemmilla päätöksillään (KH 19.12.2022 § 329) päättänyt sijoittaa yhtiöön 350 te perustamis- ja suunnittelukustannusten kattamiseen. Vuoden 2023 kohdentamatta oleva talousarviomääräraha mahdollistaa vielä 3,705 miljoonan euron svop-sijoituksen yhtiöön kuluvana vuonna.
Lainapääoman hinnan noustua yhtiön edun mukaista on, että lainaa nostetaan mahdollisimman vähän ja myöhäisessä vaiheessa. Valitun urakkasopimuksen ja lainatarjouksen mukaisesti tarkennetut yhtiön talouslaskelmat on esitetty pykälän oheismateriaalina. Kaupunki rahoittaa yhtiötä sekä pääomasijoituksin että hoitovastikkeina.
Rakentamisen eteneminen ja rahoitustarve
Yhtiö kilpailutti hankkeen 10.8.2022. Kisa jouduttiin keskeyttämään 30.9 koska Väylävirasto vaati kisan järjestämistä yhteishankintana. Urakkakilpailua jatkettiin nopeutettuna menettelynä 1.11. ja se päättyi 28.11.2022. Rakentajaksi valikoitui Fira Oy. Hankintapäätös julkaistiin 1.12.2022 ja oli lainvoimainen 16.12.2022. Työmaan perustaminen on jo aloitettu ja rakentaminen käynnistyy helmikuussa 2023 riippuen infra-rakentamisen etenemisestä. Pysäköintitalo valmistuu noin 12 kuukauden kuluttua aloittamisesta.
Yhtiön rahoitustarve määräytyy urakan maksupostien mukaisesti. Ensimmäiset erät on tarkoitus kattaa kaupungin sijoituksilla ja loppuvuoden maksueriä varten on neuvoteltu useammassa erässä nostettavissa oleva laina. Yhtiön arvion mukaan ensimmäiset maksupostit lankeavat maksuun helmikuussa. Kaupungin jatkosijoitusten arvioidaan ajoittuvan seuraavasti:
- 1/2023 250 000 € (KH päätös 19.12.2022 § 329)
- 2/2023 1 500 000 €
- 3/2023 1 500 000 €
- 4/2023 705 000 €
Päivitetyt talouslaskelmat
Yhtiön talouslaskelmat (kassavirtalaskelma, tuloslaskelma, tase, liite 1) on päivitetty vastaamaan viimeisimpiä tietoja ja muuttunutta markkinatilannetta. Laskelmissa on huomioitu hyväksytty urakkahinta ja siihen kytkeytyen pienentynyt Väylän maksuosuus sekä muut rakentamiseen liittyvät maksut viimeisimpien tietojen mukaisesti. Nostettavan lainan määrä on arvioitu kaupungin talousarvion mahdollistaman täysimääräisen svop-sijoituksen ja rahoitustarpeen erotuksena, ja korkokustannukset on huomioitu saadun lainatarjouksen mukaisesti. Korkotason nousu näkyy laskelmissa suurempina rahoituskuluina.
Yhtiön talouden kannalta maailman taloustilanteen muutos heijastuu negatiivisesti korkojen nopean nousun, inflaation ja asuntomarkkinoiden nopeasti heikentyneen tilanteen kautta. Heikentyneet laskelmat heijastuvat myös kaupungin vastuisiin ja yhtiöön tehtäviin maksuihin.
Koy Ainolan Pysäköinti on yhtiön taloutta suunnitellessaan arvioinut, että asuntomarkkinoiden hidastuminen tulee hidastamaan myös Ainolan aluekeskuksen keskuskorttelin rakentumista aikaisemmin ennakoidusta. Rakentumisen mahdollinen hidastuminen tulee vaikuttamaan yhtiön talouteen, sillä pysäköintipaikkojen käyttäjien määrä ja edelleen yhtiön saamien pysäköintitulojen määrä on suoraan verrannollinen rakentamisen määrään alueella. Päivitetyissä laskelmissa on varovaisuusperiaatetta noudattaen huomioitu nämä riskit pienempinä vuokratuottoina. Pysäköintihallin käyttöaste ja paikkojen vuokratuotot on arvioitu aiempaa matalammaksi koko 2020-luvun ajan, mikä lisää vuodesta 2024 alkaen kaupungille maksettavaksi tulevien hoitovastikkeiden määrää. Kaupungin sijoitukset (svop+hoitovastikkeet) yhtiöön on pidetty vuoteen 2028 asti tasolla, joka vastaa likimain vuosittaista velvoitepaikkamaksutuloa (600te) ja aiempaa pysäköintiyhtiöiden hoitovastiketasoa (25te).
Mikäli asuntomarkkinatilanne toteutuu ja kohteet etenevät laskelmissa huomioitua hidastuvaa skenaariota nopeammin, muuttuu yhtiön talous ennakoitua paremmaksi tulojen lisääntymisen myötä. Myös kustannustason nousu haastaa yhtiön taloutta. Koska inflaatio, korkotaso ja asuntomarkkinat kulkevat ilmiöinä käsi kädessä, voi tilanne kokonaisuutena entisestään heiketä tai parantua.
Perustelut pääomitukselle
Kaupunkikehitys arvioi Ainolan aluekeskuksen keskuskorttelin rakennuslupatilanteeseen peilaten, että rakentajat uskovat kohteiden lähtevän liikkeelle nopeammin kuin yhtiön laskelmat osoittavat. Rakennuslupien perusteella näyttää siltä, että vuokratalot lähtevät liikkeelle jopa alkuperäistä suunnitelmaa nopeammin. Asuntojen käyttäjät kuitenkin lopulta ratkaisevat sen, miten hankkeet tulevat rakentumaan. Etenkin omistusasuntojen tilanne on tällä hetkellä hyvin epävarma. Tilannekuva tarkentunee sen jälkeen, kun omistusasuntojen ennakkomarkkinointi lähtee liikkeelle ja nähdään, miten asuntojen myynti etenee.
Yhtiön pääomittaminen vastaa yhtiön perustamispäätöksen (KV 21.3.2022 § 21) linjauksia. Vuoden 2023 lisäpääomitus esitetään tehtäväksi vielä kohdentamatta olevan talousarvionvarauksen 3,705 Me mukaisesti. Pääomitus sijoitetaan yhtiöön yhtiön rahoitustarpeen mukaisesti yhtiön tekemää laskutuksesta vastaan. Vuosien 2024-28 pääomitustarve ja hoitovastiketasot tarkentuvat kohteen valmistuttua ja alueen rakentamisen edetessä ja niistä päätetään erikseen myöhemmin.
Kaupunkikehitysjohtaja on yhteisön vastuuhenkilönä arvioinut laskelmat eikä hänellä ole niiden suhteen huomauttamista.
KR
Ehdotus
Esittelijä
-
Iiris Laukkanen, kaupunginjohtaja, iiris.laukkanen@jarvenpaa.fi
Kaupunginhallitus päättää
- hyväksyä Kiinteistö Oy Ainolan Pysäköinti -yhtiöön tehtävän sijoitetun vapaan pääoman ehtoisen maksimissaan 3 705 000 euron sijoituksen.
- että pääomitus tehdään yhtiön tekemän laskutuksen mukaisesti vuoden 2023 aikana.
- että päätös pannaan täytäntöön sen lainvoimaisuutta odottamatta.
Päätös
Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.