Perustelut
Ainolan aluekeskuksen kehittäminen ja rakentuminen on Järvenpään mittavin uuden alueen rakentamishanke. Asemakaavan valmisteluvaiheessa, vuonna 2021, hankkeeseen kiinnitettiin ensimmäiset toteutuskumppanit suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun pohjalta ja alueen asemakaavaehdotus laadittiin kumppanuuskaavoituksena (kyseessä olevien kortteleiden 2134 ja 2135 osalta). Alueen rakentaminen käynnistyi vuonna 2022, kun asemakaava hyväksyttiin. Kumppanuuskaavoitus mahdollisti toteutuksen käynnistämisen heti asemakaavan lainvoimaistumisen (16.8.2022) myötä.
Koska kyseessä on laajuudeltaan erittäin merkittävä alue, ei kaikkia tontinluovutuksia ollut tarkoituksenmukaista tai ylipäätään mahdollista tehdä asemakaavoitusvaiheessa. Seuraavat tontinluovutukset on tehty ja tullaan tekemään alueen rakentumisen edetessä, rakentamisennusteen ja maanmyyntiohjelman mukaisesti. Tulevat tontinluovutukset ja niiden menettelytapa arvioidaan aina korttelikohtaisesti.
Seuraava merkittävä tontinluovutuskokonaisuus koskee korttelia 2136. Kyseistä korttelia on yritetty myydä vuodesta 2022 lähtien tuloksetta. Lukuisat rakentajien kanssa käydyt neuvottelut ovat päättyneet tuloksettomina nykyisen asemakaavan puitteissa. Korttelin toteuttamiskelpoisuuden varmistamiseksi, korttelin asemakaava on syytä päivittää. Korttelin 2136 asemakaava laadittiin ilman toteutuskumppaneita. Kaavassa on esitetty ratkaisuja, joiden toteuttamisen voidaan näin jälkikäteen arvioida olevan haastavaa. Erityisesti vaikeuskerrointa lisäävät rakenteellinen pysäköinti ja ratamelu. Kyseessä olevan korttelin asemakaavamuutos on ajoitettu kaavoitusohjelmassa alkavaksi alkuvuodesta 2026. Ainolan ensimmäisten kortteleiden tapaan asemakaavamuutokseen tulisi ottaa kumppani mukaan, jotta asemakaavan toteutettavuus voidaan varmistaa.
Kyseessä on Sinfonia-aukion varteen sijoittuva, toinen keskuskortteli. Väylän ratahanke ja alueen infrarakentaminen ovat edenneet niin, että kyseisen korttelin rakentaminen on mahdollista aloittaa. Koko Ainolan kehittymisen kannalta korttelin rakentuminen on alueen elinvoiman ja viihtyisyyden sekä valmistumisen näkökulmasta ensiarvoisen tärkeää. Valmistelutyö ja arviointi tontinluovutuksen ja sen menettelytavan osalta on käynnistynyt.
Kaupunginhallitus on kokouksessaan 3.6.2024 päättänyt kaavahankkeiden kumppaninvalintaprosessista. Tämän periaatepäätöksen (§ 158 Periaatepäätös kaavahankkeiden kumppaninvalintaprosessista) mukaan suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailuun pohjautuvaa tarjouskilpailua tulee käyttää niissä asuinrakentamishankkeissa, joissa myytävää maata on yli 6.000 k-m2.
Kaupunkikehityksessä on kuluvan syksyn aikana arvioitu korttelin 2136 tontinluovutuksen menettelytapaa. Suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailua ei nähdä tarkoituksenmukaisena menettelytapana tämän erityisen korttelin kohdalla, niin että sen oikea-aikainen rakentuminen voidaan varmistaa. Kaupunkikehitys esittääkin, että korttelin 2136 osalta menettelytapana tulisi käyttää neuvottelumenettelyä. Neuvottelumenettelyssä haastavien ratkaisujen yhteensovittamisesta voidaan käydä vuoropuhelua ja ratkaisua parantaa neuvottelujen edetessä. Tarjousmenettelyssä tarjottava ratkaisu on "ota tai jätä" tyyppinen ratkaisu. Tarjousprosessin aikana vuoropuhelua ei ole mahdollista käydä.
Kyseisen korttelin neuvottelumenettely on valmius käynnistää heti ja se tultaisiin toteuttamaan loppusyksyn 2025 aikana. Korttelin laajuudesta johtuen, varteenotettavia toteuttajakumppaneita on rajallisesti. Vain Suomen suurimmilla rakennusliikkeillä on riittävät resurssit, osaaminen ja tietotaito rakentamisen suunnitteluun ja toteuttamiseen. Avoin neuvottelukutsu tultaisiin lähettämään kaikille näille Suomen merkittävimmille rakennusliikkeille. Neuvottelukutsussa mahdollistetaan myös konsortiot eli se, että rakennusliikkeet voivat myös yhdistää resurssinsa ja osallstua konsortiona neuvottelumenettelyprosessiin.
Kutsukierroksen jälkeen hanke esiteltäisiin yksityiskohtaisesti neuvottelukutsuun myöntävästi vastanneille tahoille. Ensimmäisen neuvottelukierroksen jälkeen tehtäisiin yhteenveto sekä arvioitaisiin rakennusliikkeiden kiinnostusta jatkovaiheeseen. Seuraavalle neuvottelukierrokselle jatkaisivat ne hankkeesta kiinnostuneet rakennusliikkeet, kenellä on valmius sitoutua kaupungin asettamiin vaatimuksiin ja toteutuksen reunaehtoihin. Tässä vaiheessa arvioitaisiin kaupunkikehityksessä sisäisesti, onko tarkoituksenmukaista lähteä rakentamaan toteutuskonsortiota vaiko jatkaa neuvottelua yhden toteuttajakumppanin kanssa. Toteuttajakumppaneiden määrä tulee siis tarkentumaan neuvottelumenettelyn edetessä.
Neuvottelumenettely mahdollistaa sen, että prosessin aikana voidaan tutkia erilaisia toteutusratkaisuja sekä tehdä vaihtoehtoistarkasteluja. Menettelytapa mahdollistaa myös sen, että alunperin kortteliin osoitettu rakenteellinen pysäköintiratkaisu ja sen toteutettavuus voitaisiin tutkia. Prosessin aikana tultaisiin tarkastelemaan liike- ja toimistotilojen sijoittelua, sekä korttelin kokonaislaajuutta, massoittelua ja kerroskorkeuksia. Viereinen rata ja sen aiheuttama ratamelu osaltaan haastaa korttelirakentamista ja rakennusten sijoittelua. Neuvottelumenettely mahdollistaisi hyvän ja laadukkaan asuntosuunnittelun ratamelu huomioiden. Prosessin edetessä asemakaavan toteutettavuutta peilattaisiin nykyiseen kaavaratkaisuun ja tarvittaviin muutosehdotuksiin. Uusi toteutus ei saa aiheuttaa uusia, merkittäviä kunnallistekniikan investointeja ja toteutus tulee yhteensovittaa olemassa olevaan infrarakenteeseen. Neuvottelumenettely antaisi kaupunkikehityksen neuvotteleville virkamiehille liikkumavaraa sekä mahdollistaisi toteutusratkaisujen tarkemman tarkastelun ja yhteensovittamisen prosessin edetessä ja näin ollen menettelytapa varmistaisi sen, että kaupungin tavoitteet Ainolan aluekeskuksen ja sen keskuskorttelin toteutuksessa tulisi huomioiduksi parhaalla mahdollisella tavalla.
Tavoitteena on, että neuvottelukierrokset on käyty ja toteutuskumppani tai -konsortio ovat tiedossa tammikuun 2026 aikana. Neuvottelutulos tuodaan toimivaltaisen päätöksentekoelimen käsiteltäväksi alkuvuoden 2026 aikana. Ainolan asemakaavanmuutos tulee käynnistymään alkuvuodesta 2026 ja valittu toimija/toimijat tultaisiin kiinnittämään mukaan yhteissuunnitteluun, jossa valmistellaan korttelia 2136 koskeva asemakaavaehdotus.
Päätöksen liitteenä on esitetty kaupungin keskeiset tavoitteet neuvottelumenettelyssä (Liite 1, Neuvottelumenettelyn tavoitteet, salassa pidettävä).
Toimivalta: Järvenpään kaupungin hallintosääntö § 22.
Aikaisemmat päätökset:
§ 158 Periaatepäätös kaavahankkeiden kumppaninvalintaprosessista (KH 3.6.2024)
§ 46 Ainolan aluekeskuksen asemakaavan ja asemakaavan muutoksen muuttaminen Uudenmaan ELY-keskuksen tekemän oikaisukehotuksen johdosta (13.6.2022)
MA
Ehdotus
Esittelijä
-
Iiris Laukkanen, kaupunginjohtaja, iiris.laukkanen@jarvenpaa.fi
Kaupunginhallitus päättää:
- neuvottelumenettelyn käynnistämisestä koskien Ainolan aluekeskuksessa olevaa korttelia 2136
- antaa kaupunkikehitykselle toimivallan edistää Ainolan korttelin 2136 tontinluovutusta neuvottelumenettelyllä
- että neuvottelumenettelyn lopputulos ja esitys valittavista toteuttajakumppanista/kumppaneista tuodaan toimivaltaiselle päätöksentekoelimelle päätettäväksi alkuvuoden 2026 aikana
Päätös
Hyväksyttiin päätöesehdotuksen mukaisesti.