Kaupunginhallitus, kokous 17.8.2020

Perustelut

Perustelut

Tiivistelmä

Wärtsilänkatu 4 ja 6 asemakaavamuutoksen päätavoitteena on tutkia mahdollisuutta muuttaa Wärtsilänkadun ja rautatien välissä olevien teollisuus- ja vajaakäyttöisen huoltoaseman tonttien asemakaavaa Keskustan osayleiskaavan 2030 mukaisesti tehokkaalle keskustamaiselle asumiselle. 

Asemakaavan muutostyö on käynnistynyt tontinomistajien aloitteesta. Kaupunginhallitus on 9.9.2019 hyväksynyt puitesopimukset Wärtsilänkatu 4:n, § 217, ja Wärtsilänkatu 6:n, § 218, kanssa. Asemakaava laaditaan keskustan osayleiskaavatavoitteiden mukaisesti tiiviissä yhteistyössä hakijoiden kanssa Järvenpään kaupungin asemakaavoituksessa virkamiestyönä.

Tonteille suunnitellaan yhteensä neljä seitsemän – kahdeksan kerroksista asuinkerrostaloa, joille osoitetaan asuinkerrosalaa yhteensä 9 350 k-m2. Lisäksi voidaan tonteille toteuttaa yhteensä 200 k-m2 liiketilaa rakennusten ensimmäisiin kerroksiin. Viitesuunnitelmien mukaan tonteille tulee yhteensä noin 165 uutta asuntoa. Rakennusmassat sijoitetaan tonteille kulmittain muodostamaan suojaisat piha-alueet tonteilla. Korkeat asuinrakennukset suojaavat pihojen leikki- ja oleskelualueet ratamelusta. Matalammat varasto- ja talousrakennusmassat Wärtsilänkadun varressa muodostavat kaupunkimaisen katutilan ja suojaavat pihat kadulta tulevalta liikennemelulta. Tonteille tulee yhteensä noin 120 autopaikkaa.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Asemakaavan muutoksen vireilletulosta ilmoitettiin kuulutuksella 18.9.2019 sekä kirjeellä asianosaisille ja naapurikiinteistöjen omistajille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävänä 18.9.2019 lähtien Seutulantalon ilmoitustaululla sekä Järvenpään kaupungin internetsivuilla. Vireilletulon yhteydessä asetettiin nähtäville kaavahankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, johon saatiin kaksi kirjallista palautetta.

Asemakaavan muutosluonnosaineisto on ollut nähtävänä 27.11. – 18.12.2019 välisen ajan Seutulantalon palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin internet-sivuilla. Nähtävillä olosta kuulutettiin kaupungin ilmoitustaulululla, internet-sivuilla ja lehti-ilmoituksena Viikkouutisissa. Luonnosvaiheen lausuntomahdollisuudesta tiedotettiin seuraavia tahoja: Uudenmaan ELY –keskus, Väylävirasto, Keski-Uudenmaan pelastuslaitos, Keski-Uudenmaan ympäristökeskus, Järvenpään Vesi, Järvenpään ympäristöyhdistys ry, Fortum Power and Heat Oy, Caruna Oy, Fortum Power & Heat Oy/Kaukolämpö, Elisa Oyj ja TeliaSonera Finland Oyj. Asemakaavan muutostyö on tehty tiiviissä yhteistyössä kaupungin kaupunkitekniikan suunnittelun ja rakennusvalvonnan kanssa.

Kaavaluonnoksesta saatiin neljä lausuntoa, kirjallisia mielipiteitä ei tullut. Väylävirasto ja ELY -keskus huomauttivat lausunnoissaan asuinkorttelin meluolosuhteista ja vaativat mm. melu- ja runkomelumääräysten tarkistamista ja tiukentamista. Rakennusten ääneneristävyysvaatimuksissa tulisi huomioida keskiäänitasojen lisäksi myös maksimimelutasojen edellyttämät korkeammat ääneneristävyysvaatimukset. Lausunnot huomioidaan asemakaavan jatkosuunnittelussa. Melu- ja tärinämääräyksiä on tarkistettu kaavaehdotukseen. Alkuperäiset lausunnot ja mielipiteet osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja kaavaluonnosvaiheesta on esitetty päätösesityksen oheismateriaalina. Lyhennelmät lausunnoista ja mielipiteistä sekä kaavoituksen vastineet niihin esitetään asemakaavaselostuksen liitteessä 5.

Asemakaavaluonnoksen nähtävillä olon jälkeen on saadun palautteen johdosta tarkennettu ja täydennetty kaava-aineistoa. Kaavakarttaan on tehty seuraavat muutokset:

• AK-60 määräysteksti on täydennetty lauseella: Asuinhuoneistojen makuu- ja oleskeluhuoneissa yöaikainen hetkellinen enimmäisäänitaso ei saa ylittää 45 dB LAmax.
• Asemakaavaehdotuskarttaan on radanpuoleisille rakennusaloille lisätty uusi dB -yhdistelmämerkintä (40/32 dBA), joka huomioi erityyppisten asuintilojen ääneneristysvaatimukset määräystekstillä: Merkintä osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleisten asuinrakennuksen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden kokonaisääneneristävyyden tulee olla vähintään luvun osoittama dBA-määrä. Ensimmäinen suurempi luku osoittaa vaatimuksen makuu- ja olohuoneiden osalta, toinen pienempi luku muiden asuinhuoneiden osalta.
• Kaavaluonnoksen /vä -määräys on kokonaan uudistettu ja korvataan kaavaehdotuksessa selkeämmällä /tä-1 määräyksellä: ”Alue, jonka rakentamisessa tulee huomioida mahdollinen raide- tai muun liikenteen aiheuttama tärinä. Tärinä tai siitä aiheutuva runkoääni ei rakennusten sisätiloissa saa ylittää voimassa olevia suositus- ja enimmäisohjearvoja. Rakennusluvan yhteydessä tulee esittää rakennuskohtaiset ratkaisut tärinän ja runkoäänen vaimennustoimenpiteiksi.”
• Kaavakarttaan on merkitty johtovaraus korttelin läpi kulkevalle sähköjohdolle.
   
  Asemakaavan kuvaus
  Asemakaavan muutos koskee Wärtsilänkadun varren Yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten (TTV-4) tonttia 7-730-2 ja Moottoriajoneuvojen huoltoaseman ja liikerakennusten (ALM) tonttia 7-733-7 sekä tonttien välistä viheraluekaistaletta ja Wärtsilänkadun ja Pajalantien risteysalueen katualuetta. Asemakaavan muutoksella tehostetaan alueen kaupunkirakennetta Keskustan osayleiskaavan tavoitteiden mukaisesti osoittamalla tonteille keskustamaista asuinkerrostalorakentamista.
  Tonttien suunnittelussa huomioidaan alueen sijainti rautatien melu- ja tärinäalueella ja haasteelliset meluolosuhteet ohjaavat kaavaratkaisua ja rakennusmassojen sijoittamista tonteilla. Kaavaratkaisuksi valittiin melusuojauksen kannalta toimivin vaihtoehto. Molemmille tonteille sijoitetaan kaksi toisiinsa L-muodossa kytkettyä asuinkerrostaloa ja Wärtsilänkadun puolelle sijoitetaan yksikerroksiset piharakennukset.  Rakennusten väliin muodostuu näin melulta suojatut pihojen oleskelualueet. Yksiportaiset asuinkerrostalot ovat seitsemän ja kahdeksan kerroksisia. Tonttien pysäköintialueet sijoittuvat meluisalle junaradan puolelle. Tonteille ajo osoitetaan tonttien rajalle yhteisestä tonttiliittymästä.
  Kaava-alueen kokonaispinta-ala on 1,62 hehtaaria, josta on asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK-60) noin 8290 m2 ja katualuetta noin 7900 m2. Kortteliin saa asuinrakennusoikeuden lisäksi rakentaa 200 k- m2 liiketilaa asuinkerrostalojen ensimmäiseen kerrokseen. Korttelin rakentamistehokkuus vastaa lukua e = 1,30. Autojen pysäköinti- ja säilytyspaikkojen rakennusalalla on tilaa noin 120 autolle.

Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja asemakaavan toteuttamisen vaikutukset. Rakentamistapaohjeilla varmistetaan rakentamisen laatu ja soveltuvuus ympäristöön ja ne hyväksytään sitovina kaavan yhteydessä. Rakentamistapaohjeet ovat selostuksen liitteenä 3. Korttelialueelle laaditaan erillinen tonttijako asemakaavoituksen jälkeen.

Perustelut

Asemakaavan muutosehdotus on ollut MRL 65§:n ja MRA 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtävänä 18.3. – 17.4.2020 Seutulantalon palvelupisteessä ja Järvenpään kaupungin internet-sivuilla. Nähtävilläolosta on ilmoitettu kuulutuksella Viikko-lehdessä ja Järvenpään kaupungin internet-sivuilla sekä kirjeellä naapurikiinteistöjen omistajille. Asemakaavaehdotuksesta on pyydetty lausunnot Uudenmaan ELY-keskukselta, Väylävirastolta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta, Keski-Uudenmaan pelastuslaitokselta, Järvenpään vedeltä, Fortum Power and Heat Oy:lta, Caruna Oy:ltä ja Elisa Oyj:lta.

Kaavaehdotuksesta on saatu kuusi lausuntoa: Elisa Oyj:lta, Väylävirastolta, Fortum Power and Heat Oy:lta, Caruna Oy:ltä, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta ja Uudenmaan ELY-keskukselta. Muistutuksia ei esitetty. Lausunnot ovat lyhentämättöminä kokouksen oheismateriaalina. Yhteenveto lausunnoista ja kaavoituksen vastineet niihin ovat asemakaavaselostuksen liitteenä 5.

Lausunnoissa esitettiin tarkennuksia asuinkorttelin meluntorjuntamääräyksiin, lähinnä parvekkeisiin ja huoneistoihin kohdistuvien melutasojen johdosta. Asuntojen oleskeluparvekkeita on tarkoituksenmukaista suojata melulta ja varmistaa, että niillä saavutetaan valtioneuvoston päätöksen 993/1992 mukaiset ulkoalueille annettujen melutasojen ohjearvot.

Asuinkerrostalokorttelin kaavamääräyksen (AK-60) melunsuojavaatimuksia on tarkistettu ja laajennettu koskemaan tonttien leikki- ja oleskelualueiden lisäksi myös asuntojen oleskeluparvekkeita. AK -määräystekstiä on tarkistettu muotoon: ”Tonteille sijoitettava leikki- ja oleskelualue sekä asunnon oleskeluparveke tulee suojata siten, että liikenteen aiheuttama melu alueella ei ylitä melun A-painotetun ekvivalenttitason (Laeq) arvoja päivällä (klo 7-22) 55dB(A) ja yöllä (klo 22-7) 50dB(A).” Lisäksi kaavakarttaan on Wärtsilänkadun katualueelle varattu paikka puistomuuntamolle ohjeellisella merkinnällä mu-1.

Asemakaavakarttaan ja -määräyksiin on kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen tehty edelläselostetun mukaiset tarkistukset sekä joitakin teknisiä täydennyksiä. Asemakaavaselostukseen on tehty vastaavat täydennykset. Rakentamistapaohjeisiin ei ole tehty muutoksia. Tehdyt tarkistukset eivät muuta varsinaista kaavaratkaisua, eivätkä edellytä kaava-aineiston uudelleen nähtäville asettamista.

Asemakaavan muutoksesta laadittavat maankäyttösopimukset Wärtsilänkatu 4:n (kiinteistö 186-7-730-2) ja Wärtsilänkatu 6:n (kiinteistöt 186-7-733-7 ja 186-401-1-1513) käsitellään kaupunginhallituksessa ennen asemakaavamuutoksen hyväksymiskäsittelyä.

OKT