Kaupunkikehityslautakunta, kokous 21.3.2024

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 17 Asemakaavan muutos, OP-kortteli, Mannilantie 32-34

JARDno-2021-2543

Aikaisempi käsittely

Kaupunkikehityslautakunta, 11.5.2023

Valmistelija

Terttu-Elina Wainio, erityisasiantuntija, terttu-elina.wainio@jarvenpaa.fi

Perustelut

JARDno-2021-2543

Valmistelijat:

Kaavan laatija Timo Rysä, arkkitehti, Sweco Finland Oy, timo.rysa@sweco.fi

Terttu-Elina Wainio, erityisasiantuntija, terttu-elina.wainio@jarvenpaa.fi

Sampo Perttula, kaavoitusjohtaja, sampo.perttula@jarvenpaa.fi

Perustelut

Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa korkeatasoisen asuin-, liike- ja toimistorakennuskokonaisuuden toteuttaminen Mannilantien, Sibeliuksenkadun ja Tupalantien rajaamalle korttelialueen osalle. Suunnitellut rakennukset kytkeytyvät luontevasti lähiympäristön liikenneverkkoon, Sibeliuksenkadun kävelykatuun, rakenteilla olevaan Bulevardikortteliin ja ympäröivään kaupunkirakenteeseen. Kaavasuunnittelun ohessa tutkitaan myös alueen pysäköinti- ja liikennejärjestelyjä, infrajärjestelmiä sekä kortteli- ja katualueiden aluevarauksia. Asemakaavan muutos tukee Järvenpään kävelykeskustan uudistamista Keskustan osayleiskaava 2030:n ja kaava-alueelle laaditun viitesuunnitelman tavoitteiden mukaisesti. Alueelle osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä 38.750 k-m2, josta on asuin-, liike- ja toimistorakennusten rakennusoikeutta 29.550 k-m2 ja pysäköintilaitoksen rakennusoikeutta 9200 k-m2.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Kaavamuutoshanke on käynnistynyt Uudenmaan Osuuspankin aloitteesta osana Perhelän korttelin kehittämistä. Kiinteistönomistajan ja kaupungin välinen puitesopimus kaavamuutoksesta on allekirjoitettu 31.3.2020. Kaavamuutos on todettu ensimmäisen kerran vuoden 2015 kaavoituskatsauksessa osana Perhelän korttelin kaavamuutoskokonaisuutta. Hanke sisältyy vuoden 2022 kaavoitussuunnitelmaan (kh 17.1.2021 § 15). Kaavasuunnittelun pohjaksi on laadittu alustavat viitesuunnitelmat (YIT Rakennus Oy, Arco Architecture Company Oy 2023).

Kaavahankkeen käynnistymisestä, vireilletulosta, sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS) nähtäville asettamisesta on tiedotettu kuulutuksella kaupungin verkkosivuilla, Keski-Uusimaa Viikko-lehdessä sekä kirjeellä kiinteistönomistajille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 07.12.2022 - 13.01.2023 Seutulantalon palvelupisteessä, Järvenpää-infossa ja Järvenpään kaupungin verkkosivuilla. Kaava-aineistoon jätettiin aloitusvaiheessa kolme mielipidettä.

Kaavaluonnos ja muu valmisteluvaiheen kaava-aineisto on ollut nähtävillä (MRL 62, MRA 30) 01.03.2023-30.03.2023 Järvenpää-infossa ja Järvenpään kaupungin verkkosivuilla. Nähtäville asettamisesta on tiedotettu kuulutuksella kaupungin verkkosivuilla, Keski-Uusimaa Viikko-lehdessä ja kirjeellä kiinteistönomistajille. Nähtävilläoloaikana järjestettiin yleisötilaisuus 08.03.2023. Kaavaluonnoksesta saatiin kaksi mielipidettä ja seitsemän lausuntoa. Saatu palaute ja kaavoituksen vastineet on koostettu kaavaselostuksen liitteenä olevaan vastineluetteloon. Vastineluettelosta ja kaavaselostuksesta käy ilmi, miten saatu palaute on otettu suunnittelussa huomioon.

Asemakaavan kuvaus

Asemakaavan muutos koskee yksityisessä omistuksessa olevia kiinteistöjä 186-1-129-1, 186-1-132-10, 186-1-147-23, -24, -33, -34, -37, -38 sekä kahta näihin kiinteistöihin rajautuvaa katualueen 186-1-9901-0 osaa, jotka ovat Järvenpään kaupungin omistuksessa. Kaava-alue sijoittuu Järvenpään ydinkeskustan alueelle. Kaava-alueen pinta-ala on 17219 m2.

Kaavan keskeinen sisältö liittyy Tupalantien ja Mannilantien katualueiden väliselle alueelle sijoittuvien korttelialueiden pääkäyttötarkoitusta, kerrosalaa, kerroslukua, sekä ajo- ja pysäköintirasitteita koskevien kaavamääräysten muuttamiseen. Voimassa olevissa asemakaavoissa kortteliin 147 sijoittuvat korttelialueet on osoitettu autopaikkojen sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueiksi, joilla pääkäyttötarkoitus-, kerrosala- ja kerroslukumääräykset vaihtelevat tonttikohtaiseti. Osalle autopaikkojen korttelialueita ei ole osoitettu voimassa olevissa asemakaavoissa kerros- eikä rakennusalaa.

Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan korttelin 147 uudistaminen alueella voimassa olevan osayleiskaavan tavoitteiden ja alueelle laaditun viitesuunnitelman mukaisesti. Kaava-alueelle sijoittuvien kaavatonttien yhteenlaskettu kerrosala kasvaa voimassa olevissa asemakaavoissa osoitetusta 11572 m2:stä 38750 m2:iin (lisäys 27178 m2). Kortteliin 147 osoitetusta kerrosalasta osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakentamiselle (AL-59) 29550 m2 ja autopaikkojen korttelialuetta (LPA-41, pysäköintilaitos) varten 9200 m2.

Kaavaehdotuksessa Venny Soldaninraitin pohjois- ja eteläpuoliset korttelin 147 osat on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-59), jolle on osoitettu ohjeelliseen tonttijakoon perustuvat tonttijärjestelyt ja rakennusalat. Pohjoisosan suurin sallittu kerrosala on osoitettu 24550 k-m2 ja eteläosan 5000 k-m2. Pohjoisosalle osoitetusta kerrosalasta tulee käyttää liike-, toimisto- tai työtiloina vähintään 1000 m2 (lto1000).

Rakennusten suurin sallittu kerrosluku vaihtelee tontti- ja rakennusalakohtaisesti. Mannilantien katualueeseen rajoittuvien rakennusten suurin sallittu kerrosluku vaihtelee VIII-IX-XV-XIX välillä. Sibeliuksenkadun kävelykatuun rajoittuvien rakennusten suurin sallittu kerrosluku vaihtelee VI-VIII-XV välillä. Venny Soldaninraitin eteläpuolisen asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueen (AL-59) suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi on osoitettu IX. Korttelialueiden keskiosille on osoitettu rakennusalat pihakansia ja niiden alapuolisia pysäköintitiloja varten kerroslukumerkinnällä I. Korttelialueiden maanpäällisiin kerroksiin rakennettavat pysäköintitilat voidaan rakentaa asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi. Tupalantien varteen voidaan rakentaa viisikerroksinen pysäköintitalo.

Kaava-alueen pohjoisosan autopaikat ovat pihakannen alla, jonne on ajoyhteys Mannilantieltä. Eteläosan pysäköintilaitokseen on ajoyhteys Tupalantieltä. Korttelin 147 etelä- ja luoteisosilin on osoitettu kiinteistöjä 186-1-147-22, -27, -35, ja -46 koskevat ajorasitteet. Venny Soldaninraitilta ja kortteliin 147 osoitetuilta kaavatonteilta on poistettu muut voimassa olevissa asemakaavoissa osoitetut ajorasitemerkinnät. Kaava-alueelle sijoittuvien korttelialueiden pysäköintirasitteita ohjataan tonttikohtaisilla rasitemerkinnöillä.

Venny Soldaninraitti on osoitettu jalankululle ja pyöräilylle varatuksi kaduksi, jonka luoteisosalla on sallittu tontilleajo (pp/t) ja kaakkoisosalla huoltoajo (pp/h). Raitin kaakkoispäähän on osoitettu rakennuksen jätettävä kulkuaukko, jonka kautta raitti yhdistyy Sibeliuksenkadun kävelykatuun.

Tontin 186-1-129-1 pääkäyttötarkoitus (LPA-41), suurin sallittu kerrosluku ja kerrosala säilyvät voimassa olevan asemakaavan mukaisina, mutta korttelin pysäköintirasitemerkintöjä on tarkistettu. Tontin 186-1-132-10 pysäköintirasitemerkintöjä on tarkistettu ja pääkäyttötarkoitukseksi on osoitettu AL-60, jotta merkintään sisällytetyt autopaikkamääräykset saatiin yhdenmukaistettua korttelissa 147 käytettyjen kaavamääräysten kanssa.

Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja asemakaavan toteuttamisen vaikutukset. Asemakaavaa täydentämään on laadittu rakentamistapaohje, joka on asemakaavaselostuksen liitteenä. Kaupungin ja yksityisten kiinteistönomistajien väliset maankäyttösopimukset valmistellaan kaupunginhallituksen hyväksymiskäsittelyyn asemakaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen. Alueelle laaditaan erillinen tonttijako.

Järvenpään kaupungin hallintosäännön mukaan kaupunkikehityslautakunta päättää asemakaavaehdotuksen nähtävillepanosta.

Ehdotus

Esittelijä

Harri Palviainen, Kaupunkikehitysjohtaja, harri.palviainen@jarvenpaa.fi

Kaupunkikehityslautakunta päättää

asettaa 1. kaupungin osa eli Keskus osaa kortteleista 129, 132 ja 147 sekä katualuetta koskevan asemakaavanmuutoksen ja rakentamistapaohjeet julkisesti nähtäväksi MRL 65 § ja MRA 27 mukaisesti ja
pyytää asemakaavan muutoksesta ja rakentamistapaohjeesta lausunnot Uudenmaan ELY-keskukselta, Keski-Uudenmaan alueelliselta vastuumuseolta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta, Caruna Oy:ltä ja Digita Oy:ltä.

Käsittely

Kaavoitusjohtaja Sampo Perttula selosti asiaa. Suunnittelupäällikkö/arkkitehti Timo Rysä ja arkkitehti Janne Tani esittelivät suunnitelmia.

Käsittelyn kuluessa esittelijä täydensi päätösehdotusta seuraavasti:

"Kaupunkikehityslautakunta päättää

asettaa 1. kaupungin osa eli Keskus osaa kortteleista 129, 132 ja 147 sekä katualuetta koskevan asemakaavanmuutoksen ja rakentamistapaohjeet julkisesti nähtäväksi MRL 65 § ja MRA 27 mukaisesti ja

pyytää asemakaavan muutoksesta ja rakentamistapaohjeesta lausunnot Uudenmaan ELY-keskukselta, Keski-Uudenmaan alueelliselta vastuumuseolta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta, Caruna Oy:ltä ja Digita Oy:ltä.

että, ennen seuraavan vaiheen hyväksymiskäsittelyä asemakaavaan tulee tarkistaa ja määrittää liiketilojen vähimmäismäärä ensimmäiseen kerrokseen keskustan palvelutason varmistamiseksi kaupungin strategian mukaisesti "

Kokoustauot pykälän käsittelyn aikana klo 18.27-18.31 ja 20.02-20.09

Päätös

Hyväksyttiin esittelijän täydennetyn päätösehdotuksen mukaisesti.

Valmistelija

Terttu-Elina Wainio, erityisasiantuntija, terttu-elina.wainio@jarvenpaa.fi

Perustelut

Valmistelijat

Kaavan laatija Timo Rysä, arkkitehti, Sweco Finland Oy, timo.rysa@sweco.fi

Terttu-Elina Wainio, erityisasiantuntija, terttu-elina.wainio@jarvenpaa.fi

Hannele Selin, kaavoitusjohtaja, hannele.selin@jarvenpaa.fi

Perustelut

Järvenpään keskustan kehittämisen tavoitteena on kaupungin elinvoimaisuuden säilyttäminen ja vahvistaminen. Laadukas asuminen, monipuoliset palvelut ja korkeatasoiset julkiset tilat luovat keskustasta viihtyisän, vetovoimaisen ja turvallisen kaupunkiympäristön, jota kehitetään kaupungin vision mukaisesti yhdessä eri osapuolten kanssa. Yksi keskustan kehittämisen välitavoite on Bulevardikorttelin rakentaminen, joka alkoi vuonna 2021.

Keskustakortteleiden suunnittelukokonaisuuden kehittäminen jatkuu korttelissa 147. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on toteuttaa Mannilantien, Sibeliuksenkadun ja Tupalantien rajaamalle alueelle korkeatasoinen asuin-, liike- ja toimistorakennusten kokonaisuus, joka liittyy luontevasti muuhun kaupunkirakenteeseen. Kaavamuutos edistää Järvenpään kävelykeskustan uudistamista ja Keskustan osayleiskaava 2030:n tavoitteiden toteutumista. Kiinteistöjen 186-1-129-1 ja 186-1-132-10 osalta tarkoitus on päivittää autopaikkoja koskevat asemakaavamääräykset nykytilanteen ja rasitesopimusten mukaisesti.

Asemakaavamuutoksen pohjaksi on laadittu viitesuunnitelmat, joita on päivitetty hankkeen eri vaiheissa vuosina 2022-23 (YIT Rakennus Oy, Arco Architecture Company Oy). Asemakaavassa kortteliin 147 osoitetaan 26.000 k-m2 rakennusoikeutta asuin-, liike- ja toimistorakentamiseen (AL-59) ja pysäköintilaitosta varten 9200 k-m2. Koko kaava-alueen rakennusoikeus kasvaa 27443 k-m2. Rakennusten suurin sallittu kerrosluku vaihtelee tontti- ja rakennusalakohtaisesti. Mannilantien varressa rakennusten suurin sallittu kerrosluku vaihtelee XV-VIII-XII välillä. Kävelykatuun rajoittuvat rakennukset ovat VI-VIII ja XII-kerroksisia. Venny Soldaninraitin eteläpuolelle suunniteltujen kerrostalojen suurin sallittu kerrosluku on X ja pysäköintitalon V.

Vuorovaikutus ja tarkistukset kaava-aineistoon

Asemakaavan muutosehdotus on asetettu julkisesti nähtäville 31.5. – 29.6.2023 kaupunkikehityslautakunnan päätöksen (11.5.2023 § 34) mukaisesti ja siitä on pyydetty lausunnot. Nähtävilläolosta ilmoitettiin kuulutuksella kaupungin verkkosivuilla ja Keski-Uusimaa Viikko-lehdessä sekä kirjeellä maanomistajille ja kaava-alueeseen rajoittuvien naapurikiinteistöjen omistajille. Ehdotusvaiheessa ei järjestetty erikseen yleisötilaisuutta. Palautteena kaavaehdotuksesta saatiin neljä lausuntoa. Muistutuksia ei jätetty. Alkuperäiset lausunnot ja asemakaavan selostus ovat asian liitteenä. Kaavahankkeen aikana saadut mielipiteet ja lausunnot vastineineen on koostettu vastineluetteloon, selostuksen liite 3. Tarkistettu kaavakartta on selostuksen liitteenä 2. Rakentamistapaohje, jota on päivitetty viitesuunnitelmien mukaisesti, on selostuksen liitteenä 14.

Kaava-aineistoon on tehty ehdotusvaiheessa saatujen lausuntojen, kaupungin suunnittelunohjauksen sekä tarkentuneiden tavoitteiden tai lähtötietojen perusteella seuraavat tarkistukset:

Kaavakartta

Kaavakartta on piirretty hyväksymiskäsittelyä varten kaupungin omana työnä, kaupungin käyttämiä kaavamerkintöjä ja piirtotapaa noudattaen.
Asuin-, liike ja toimistorakennusten korttelialueilla (AL-59) liike-, toimisto- ja työtilan määrää ohjaava lto1000-kaavamääräys on korvattu kerrosalamääräyksellä, jossa lukusarjan ensimmäinen luku ilmoittaa varsinaisen rakennusoikeuden kerrosalaneliömetreinä ja toinen luku varsinaisesta kerrosalasta ensimmäiseen kerrokseen toteutettavien, liike-, työ- tai palvelutilojen vähimmäismäärän (21000+900, 5000+120). Kaavaselostuksen kohtia 7 Kaavan keskeinen sisältö ja mitoitus ja 8.9 Kaavan vaikutukset toimivan kilpailun kehittymiseen on tarkistettu näiltä osin.
Kaavatonteille 147-45 ja -47 sekä Venny Soldaninraitille osoitettuja huoltoajoa, tontille ajoa, yleistä jalankulkua ja polkupyöräilyä koskevia kaavamerkintöjä ja -määräyksiä on tarkistettu tarpeellisilta osin.
Korttelin 147 korttelialueen ohjeellisia tontinrajoja ja rakennusalan rajoja on tarkistettu rakennussuunnittelijalta saatujen lähtötietojen tarkennuttua.
Kaavatontin 147-47 rajausta on tarkistettu Venny Soldaninraitin katualueeseen rajoittuvalta osalta Järvenpään kaupunkitekniikan palvelujen lausunnon perusteella.
Kaavatontille 147-47 osoitettua johtorasitemerkinnän piirtotapaa ja määräystä on tarkistettu merkinnäksi "maanalaista johtoa varten osoitettu alueen osa".

Kaavaselostus

Asiasisältöjen järjestystä ja numerointia on muutettu luettavuuden parantamiseksi.
Kohdassa tiivistelmä ollut kohta 1.8 Kaavan keskeinen sisältö on poistettu tarpeettomana. Kaavan keskeinen sisältö ja mitoitus on kuvattu kohdassa 7.
Kohta 2.3 Ehdotusvaihe on päivitetty tarpeellisilta osin. Kohtaan on lisätty kaava-aineistoon ehdotusvaiheen jälkeen tehtyjä tarkistuksia koskevat luettelot.
Kohtaa 2.6 Tavoiteaikataulu on tarkistettu hyväksymisvaiheen osalta.
Kohtia 7 Kaavan keskeinen sisältö ja mitoitus, sekä 8.9 Kaavan vaikutukset toimivan kilpailun kehittymiseen on tarkistettu liike-, toimisto-, palvelu- ja työtilojen kerrosalojen osalta (ks. kaavakarttaan tehdyt tarkistukset).
Kohdissa 1.3 Suunnittelunohjaus ja 9 Yhteystiedot olevat yhteystiedot on tarkistettu.
Kohtaa 8.4 Kaavan vaikutukset maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan, ilmastoon ja resurssien käyttöön on täydennetty Uudenmaan ELY-keskuksen lausunnon perusteella.

Kaavakarttaan, selostukseen ja rakentamistapaohjeeseen tehtyjä tarkistuksia ja täydennyksiä voidaan pitää vähäisinä ja teknisluonteisina, joten ne eivät edellytä kaavaehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville. Kaupungin ja kiinteistönomistajan välinen maankäyttösopimus allekirjoitetaan ennen asemakaavan hyväksymiskäsittelyä kaupunginhallituksessa.

Järvenpään kaupungin hallintosäännön mukaan kaupunkikehityslautakunta antaa vastineet mahdollisiin kaavoja koskeviin muistutuksiin ja kaupunginvaltuusto päättää asemakaavan hyväksymisestä.

Ehdotus

Esittelijä

Mikko Autere, kaupunkitekniikan johtaja, vs. kaupunkikehitysjohtaja, mikko.autere@jarvenpaa.fi

Kaupunkikehityslautakunta päättää:

hyväksyä Kaavoitus ja liikenne -yksikön laatimat vastineet (kaavaselostuksen liite 3) asemakaavan muutosehdotuksesta ja rakentamistapaohjeesta annettuihin lausuntoihin ja muistutuksiin, ja
esittää kaupunginhallitukselle, että hallitus päättää ehdottaa kaupunginvaltuustolle, että valtuusto päättää hyväksyä 1. kaupunginosan eli Keskus korttelin 129 tonttia 1, korttelin 132 tonttia 10, korttelin 147 tontteja 23, 24, 33, 37 ja 38 sekä katualuetta koskevan tarkistetun asemakaavan muutosehdotuksen (kaavaselostuksen liite 2) ja rakentamistapaohjeen (kaavaselostuksen liite 14).

Kokouskäsittely

Kaavoitusjohtaja (Henkilötiedot poistettu, Kuntalaki § 140)selosti asiaa.