Perustelut
Valmistelija: Juhana Hiironen, maankäyttöjohtaja
Kaupunki toteuttaa asemakaavoilla kaupunkistrategiaa
Tavoitteet kaupungin kehittämiselle määritellään kaupunkitasoisissa ohjelmissa, linjauksissa ja päätöksissä. Kaupunkistrategiassa määritellään kaupungin tavoiteltu kasvuvauhti eli se miten paljon kaupunkiin rakennetaan asuntoja. Yleiskaavan yhteydessä on päätetty, mllaista kaupunkirakennetta millekin alueelle tavoitellaan. Maanmyynnin investointiohjelmassa päätetään se, kuinka paljon kaavoituksen ja edelleen tontin myynnin kautta tavoitellaan tuloja ja kunnallistekniikan investointiohjelmassa se, miten paljon alueiden kehittäminen voi maksaa. Kaavoitusohjelmassa päätetään vuosittain yksittäiset käynnistyvät hankkeet, joiden tulee kokonaisuutena toteuttaa edellä mainittuja päätöksiä ja tavoitteita. Kunkin yksittäisen hankkeen käynnistämisen tulee edesauttaa kunnan omien tavoitteiden toteutumista.
Asemakaavoilla toteutetaan täten ennen kaikkea kaupunkistrategiaa vahvistettujen investointi ja muiden ohjelmien puitteissa. Taloussuunnitelmassa vahvistetaan asemakaavoituksen resurssit ja investointiohjelmissa asemakaavojen toteuttamismahdollisuudet.
Lainsäädännöllinen viitekehys
Kaavoitusprosessi on lakisääteinen. Maanmyynin prosessi ei taasen ole lakisääteinen, poislukien maakaaren sisältövaatimukset koskien kiinteistökauppaa. Maan luovuttajana kuntaa koskee kuitenkin kuntalain 130 §, jonka mukaan kunta voi luovuttaa kiinteistöjä vain markkinaehtoisesti. Markkinaehtoisuus varmistetaan joko järjestämällä tarjouskilpailu tai arvioimalla kohteen markkinahinta (=mikä hinta olisi ollut, jos olisi järjestetty tarjouskilpailu). Kumppanuuskaavoihin voidaan valita kumppanit täten joko tarjouskilpailun tai neuvottelumenettelyn kautta. Jälkimmäistä tapaa käytettäessä, on hinnoittelun perustuttava ulkopuolisen näkemykseen kohteen markkina-arvosta.
Kumppanuuskaava, hankekaava ja perinteinen kaava
Kumppanuuskaavat sijoittuvat aina kaupungin omalle maalle. Näissä kaavoissa kaupunki valitsee itselleen kumppanin, joka kykenee parhaiten tukemaan kaupungin tavoitteiden toteutumista osana asemakaava- ja sitä seuraavaa myyntiprosessia. Kumppanuuskaavassa kunta asettaa asemakaavalle tavoitteet, joiden pohjalta etsitään suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun kautta kumppani, jonka tarjoama ratkaisu parhaiten tukee tavoitteiden toteutumista. Suunnittelukilpailun pohjalta työstetään kaavaehdotus, jonka markkinaehtoisuus on jo kaavaprosessin alkumetreillä varmistettu. Koska kumppanit työstävät rakennussuunnitelmiaan jo kaavaprosessin aikana, on rakentaminen mahdollista aloittaa heti kaavan valmistuttua. Toteutusprosessi on perinteistä mallia varmemmalla pohjalla. Toteutusaikataulu on kumppanuuskaavoituksessa merkittävästi lyhyempi, mikä tarkoittaa sitä, että investointien takaisinmaksuaika lyhenee, ja hankkeet tulevat kannattavammiksi.
Perinteisessä kaava sijoittuu myös kaupungin omalle maalle. Näissä kaavoissa kaupunki suunnittelee tulevan rakentamisen ilman kumppania, rakentaa tämän jälkeen infrastruktuurin alueelle ja lopuksi myy maat normaalien tontinluovutuskäytäntöjen puitteissa. Perinteisessä kaavassa kunta suunnittelee kaavan ja infran, minkä jälkeen rakentajat suunnittelevat alueen rakentamisen. Perinteisessä kaavassa ei ole kaupungin ja rakennusliikkeiden välistä yhteistyötä kaavoitusprosessin aikana, mikä tyypillisesti vaikeuttaa tonttien myyntiä ja pidentää investointien takaisinmaksuaikaa.
Yksityisen maalle sijoittuvia asemakaavoja kutsutaan hankekaavoiksi. Niissä on pääsääntöisesti taustalla jokin rakentamishanke, mutta kumppanuussuhde on kaupungin ja maanomistajan välillä. Hankekaavoissa maanomistaja valitsee itselleen rakentaja- tai investointikumppanin. Kaupunki ei voi vaikuttaa siihen, kenen kanssa ja millaisia sopimuksia maanomistaja solmii oman sopimusvapautensa piirissä.
Syksyllä 2023 Järvenpään kaupungissa oli meneillään 17 asemakaavaa, joista 3 kaavaa sijoittui kaupungin maalle ja 14 kaavaa yksityisen maalle. Yksityisen maalle sijoittuvissa kaavoissa kaupunki ei valitse eikä voikaan valita rakentajakumppania hankkeeseen - kaupungin sopimussuhde on näissä tapauksissa maanomistajan kanssa. Kaupungin omalle maalle sijoittuvissa asemakaavoissa kaupunki voi valita kumppanin kaavoitusprosessiin. Esimerkiksi Svengin asemakaavassa kaupunki valitsi kumppanikseen Postin ja Volaren neuvottelumenettelyn, Stenbacka LP asemakaavassa tarjouskilpailun ja Anni-tädin kylän asemakaavassa osittaisen tarjouskilpailun kautta. Huomattava on, että valtaosa kaupungin asemakaavoista on siten muita kuin kumppanuuskaavoja.
Nyt käsillä oleva päätösehdotus koskee sitä, miten kumppaninvalintamenettelyä voitaisiin kehittää niissä kumppanuuskaavoissa, joissa valinta pohjautuu tarjouskilpailuun.
Neuvottelumenettely vai tarjouskilpailu
Neuvottelumenettely on tarkoituksenmukainen menettely yritysten sijoittautumistapauksissa ja pienemmissä kaavahankkeissa. Kilpailuun osallistuminen vaatii kilpailuun osallistujalta merkittäviä panostuksia, minkä johdosta tarjouskilpailu ei ole tarkoituksenmukainen kumppaninvalintamenettely pienissä kaavahankkeissa (riskit suuret suhteessa mahdolliseen voittoon). Pienemmillä (ja paikallisilla) rakennusliikkeillä ei ole mahdollisuuksia osallistua (ja menestyä) avoimeen tarjouskilpailuun.
Tarjouskilpailu on tarkoituksenmukainen menettely suurissa asemakaavahankkeissa. Järvenpäässä optimaalinen hankekoko on noin 3000 - 3500 k-m2. Tarjouskilpailu on soveltuva menettely tapauksissa, joihin sisältyy useampi kuin yksi hanke (kokonaishankekoko noin 6000 k-m2). Tätä pienemmät kokonaisuudet hankkeistetaan neuvottelumenettelyyn pohjautuen.
Toimivalloista
Kaupunginvaltuusto
- Asettaa tavoitteet strategiassa ja poliittisissa ohjelmissa (asunto, elinkeino)
- Antaa resurssit (investoinnit, käyttötalous)
- Hyväksyy kiinteän omaisuuden luovutukset siltä osin kun kauppahinta yli miljoona euroa (ts. kaikki tarjouskilpailuun pohjautuvat kumppanivalinnat ja myyntipäätökset)
- Hyväksyy muut kuin vähäiset asemakaavamuutokset (ts. kaikki kumppanuuskaavat)
Kaupunginhallitus
- Päättää käynnistyvät kaavat kaavoitussuunnitelmassa
- Yleistoimivalta maaomaisuudesta
- Hyväksyy tonttikaupat tai esittää kaupunginvaltuustolle niiden hyväksymistä
Kaupunkikehityslautakunta
- Ohjaa asemakaavoitusta
- Allokoi resursseja käyttösuunnitelmssa
- Ei vastaa maaomaisuuden luovutuksesta eikä voi siten tehdä myyntipäätöksiä
- Lautakunnalla on kumppaninvalinta-tilanteessa asiantuntijarooli
- antaa esim. lausunnon ”kilpailussa esitetty suunnitelma tukee kaavasuunnittelun tavoitteiden toteutumista”
Viranhaltijat
- Vastaavat päätösten valmistelusta
- Valmistelua ohjaa hyväksytyt suunnitelmat, päätökset ja ohjelmat
- Resurssit mahdollistavat tai ovat mahdollistamatta asemakaavat
Ehdotus kumppanivalintaprosessin kehittämiseksi
Valmistelun pohjalta kumppaninvalintaprosessin kehittämiseksi ehdotetaan, että kumppanuuskaavoihin aktiivisesti osallistuvat toimielimet (lautakunta > hallitus > valtuusto) hyväksyvät yleiset kumppaninvalintakriteerit, joita voidaan tapauskohtaisesti täydentää erityisillä kumppaninvalintakriteereillä. Prosessista tehdään ”Periaatepäätös kumppaninvalintaprosessista”.
Periaatepäätöksessä ehdotetaan, että kaupunkikehityslautakunta osallistuu kumppaninvalintakriteerien laatimiseen kussakin kumppaninvalintatilanteessa. Viranhaltijat valmistelevat kuhunkin kumppaninvalintaan tähtäävään kilpailuohjelmaan valintakriteerit ja niiden painoarvot. Kilpailuohjelma tuodaan nykyisestä poiketen ennen sen julkistamista lautakunnan päätettäväksi, jolloin lautakunnalla on mahdollisuus tehdä muutoksia valintakriteereihin tai niiden painoarvoihin.
Kilpailuehdotusten arvioinnista suhteessa asetettuihin kriteereihin vastaavat viranhaltijat. Kussakin kumppaninvalintatilanteessa viranhaltijat laativat arviointipöytäkirjan, jonka pohjalta kumppaninvalinta on mahdollista tehdä.
Tämän jälkeen toimivaltainen toimielin (kaupunkikehityslautakunta) antaa lausunnon kumppaninvalintapäätöksen tueksi, jonka tekee joko toimivaltainen toimielin (kaupunginhallitus alle miljoonan kaupat, kaupunginvaltuusto yli miljoonan kaupat) arviointipöytäkirjan ja saadun lausunnon perusteella.
Toimivalta
Hallintosäännön 9 § mukaan valtuusto päättää kiinteän omaisuuden myynnin periaatteista.
MA
Ehdotus
Esittelijä
-
Mikko Autere, kaupunkitekniikan johtaja, vs. kaupunkikehitysjohtaja, mikko.autere@jarvenpaa.fi
Kaupunkikehityslautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että kaupunginvaltuusto hyväksyy, että:
- Kumppanuuskaavoituksessa ja kumppaneiden valinnassa sovelletaan jatkossa liitteessä 1 kuvattua toimintamallia "Periaatepäätös kumppaninvalintaprosessista"
Kokouskäsittely
Maankäyttöjohtaja (Henkilötiedot poistettu, Kuntalaki § 140) selosti asiaa.
Päätös
Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.