Kaupunkikehityslautakunta, kokous 11.5.2023

Perustelut

Järvenpään yleiskaava 2040 osoittaa Vanhankylänniemeen alueita pientaloasutusta, matkailua ja virkistystä sekä luonnonsuojelua varten. Yleiskaava ohjaa myös rakennetun ympäristön ja luonnonympäristön suojelua, jota täsmennetään asemakaavassa.

Asemakaava on tarkoitus laatia kahdessa osassa, ensin Anni-tädin kylän uudelle asuinalueelle ja seuraavaksi virkistys- ja matkailupainotteiselle alueelle kartanon ympäristöön ja niemeen.  Asemakaavojen pohjaksi on yleiskaavan osoittamista lähtökohdista laadittu koko alueen kaavarunko, joka tarkentaa eri aluevarauksia ja liikenneyhteyksiä. Kaavarunko ei ole oikeusvaikutteinen kaava, vaan luonteeltaan maankäyttösuunnitelma. Aluevaraukset, rakennusoikeudet, kerrosluvut ja alueen toteuttamisen muut yksityiskohdat täsmennetään asemakaavassa ja rakentamistapaohjeessa.

Ensimmäinen asemakaava-alue käsittää Stålhanentien varren, entisen terveyskeskuksen alueen ja peltoalueet niiden koillispuolella. Uusista asuinkortteleista on tutkittu alustavia vaihtoehtoja, jotka on istutettu 3d-kaupunkimalliin. Alueelle suunnitellaan omakotitaloja ja yhtiömuotoista asuinrakentamista. Anni-tädin kylään tulee arviolta 150…220 asuntoa ja 330…400 asukasta.

Mitä, miksi ja kenelle?

Järvenpääläiset ovat esittäneet monessa kyselyssä, että tärkeintä on pitää Vanhankylänniemi järvenpääläisten vapaassa käytössä. Virkistysalueita käyttävät sekä järvenpääläiset että muualta saapuvat vierailijat. Kaupungin sisäisissä työpajoissa on luotu suuntaa-antavat profiloinnit sekä alueella tulevaisuudessa asuville että siellä vieraileville. Alueita ja rakennuksia on vuosien varrella vuokrattu harrastusyhdistyksille, joiden toimintamahdollisuudet pyritään turvaamaan edelleen.

Anni-tädin kylän kaavoittaminen tuottaa monipuolisia pientalotontteja luovutettavaksi rakentajille useana vuonna. Vanhankylän kartanon ympäristön asemakaavassa varmistetaan toimivat, monikäyttöiset virkistysalueet ja arvokkaan kulttuuri- ja  luonnonympäristön säilyminen.

Anni-tädin kylästä muodostetaan laadukas, monipuolinen ja resurssiviisas asuinalue. Alueen elämyksellinen, esteettinen ja toiminnallinen laatu syntyy maiseman, arkkitehtuurin ja kaupunkikuvan muodostamasta kokonaisuudesta ja monimuotoisuudesta. Uuden asumisen liittyminen yleisiin alueisiin ja maisemaan määrittävät alueen laatua, samoin näkymät alueelle, alueen sisällä ja alueelta poispäin. Laatu muodostuu myös yleisistä alueista ja niiden toiminnoista: millaisia materiaaleja, istutuksia tai kalusteita katu- ja puistoalueilla on käytetty, miten ulkotilat jäsentyvät, miten hulevesien käsittely on ratkaistu ja miten jätehuolto on järjestetty.

Kaupunkikylä

Anni-tädin kylän asemakaavaratkaisun pohjaksi laaditut vaihtoehdot poikkeavat toisistaan tonttikatujen ja rakentamisen määrän suhteen. Kaikissa vaihtoehdoissa Vanhankyläntie muutetaan katualueeksi, Stålhanentie on keskeinen kokoojakatu, palstaviljelyalue siirretään lähelle Vanhankyläntietä ja pellon poikki kulkeva viemärilinja säilytetään nykyisellä paikallaan. Mäenrinteen suojeltava lehtometsä rajataan asuinkorttelista ja rakennusten kerrosluku madaltuu Stålhanentieltä pellolle päin. Tonttikatujen päästä ja viheralueilta on näkymät ympäröivään maisemaan ja järven suuntaan.

Kadut ja viheralueet muodostavat julkista kaupunkitilaa ja muodostavat rakennusten kanssa kylämäistä kaupunkikuvaa. Uusista tonttikaduista on mahdollista tehdä myös pihakatuja. Leikki- ja liikuntapaikka rakennetaan rannan tuntumaan Stålhanenraitin varteen.

Kartanon ympäristö ja niemi

Vanhankylänniemen kartanon ympäristö ja niemen alue suunnitellaan yleiskaavan mukaisesti matkailu- ja virkistyskäyttöön. Kartanon rakennukset suojellaan asemakaavassa. Mahdolliset uudet rakennukset ja rakentamisen yksityiskohdat tarkennetaan tulevassa asemakaavassa.

Koko alueen liikennettä selkeytetään ja aluetta rauhoitetaan Vanhankylänniemen alueen kehittämissuunnitelmassa (2018) esitetyillä periaatteilla. Kartanon edusta rauhoitetaan läpiajolta. Kävely- ja pyöräilyreittejä on jo toteutettu. Järveä kiertävät pyöräilijät voivat poiketa Vanhankylänniemeen Kokkosenraitin ja Stålhanenraitin kautta. Pysäköintialueita lisätään, mutta ajamista niemennokkaan asti rajoitetaan. Alueelle järjestetään pienempiä pysäköintipaikkoja, kadunvarsipysäköintiä ei suosita.

Vanhankylänniemessä voi edelleen oleilla vapaasti. Viheralueilla varaudutaan erilaisiin arjen toimintoihin ja pienempien tapahtumien tarpeisiin ympärivuotisesti. Suurempien tapahtumien aiheuttamat melu- ja pysäköintihaitat ovat haaste asumisen läheisyyden vuoksi, mutta jokavuotinen Puistoblues toteutetaan erityisjärjestelyillä.

Viheralueilla vaalitaan luonnollista ympäristöä ja säilytetään avoimien niittyjen ja metsän rajat. Rannan arvokas puusto pyritään säilyttämään, mutta näkymiä järvelle avataan harkitusti. Alueen valaistus on hillitty ja oikeisiin kohteisiin suunnattu.

Omakotitalot

Anni-tädin kylään Stålhanentien tuntumaan suunnitellaan suhteellisen väljiä omakotitontteja, joille jää vapaata pihatilaa istutuksille, leikkiin ja oleskeluun, vaikka rakennus olisi tavanomaista suurempikin. Omakotiasunnot ovat vähintään kolmen huoneen ja keittiön kokoisia. Jos tontilla on kaksi asuntoa, toinen on pienempi ns. sivuasunto. Tämä mahdollistaa esim. eri sukupolvien asumisen samalla tontilla.

Taloustilat ovat asuinrakennuksen yhteydessä tai siipirakennuksessa. Autopaikkoja on asuntoa kohden kaksi, joista toinen voi olla autotallissa tai -katoksessa ja toinen pihalla. Jos tontilla on sivuasunto, autopaikkoja on yksi asuntoa kohden. Tontilla on myös hyvät pyöränsäilytys- ja latauspaikat. Alueelle suunnitellaan yhteinen jätteidenkeräyspiste.

Alueen rakentaminen vaatii riittävää ohjausta erityisesti kortteleiden reuna-alueilla. Rakennusten sijainti ja kattomuoto (harja- tai pulpettikatto) määritellään asemakaavassa. Omakotitalot voivat olla yksi- tai kaksikerroksisia. Katoille voidaan sijoittaa aurinkopaneeleita. Rakennusten materiaalit ja värit sekä aitatyypit ja alueelle soveltuva kasvivalikoima  ̶  ei kasvikarkulaisia arvokkaille alueille  ̶  määritellään asemakaavaa täydentävissä rakentamistapaohjeissa, joita on noudatettava. Julkisivujen tulee olla puuta, ja hirsi- tai massiivipuurakenne​ on suositeltava. Julkisivuvärityksen tulee olla maisemaan sulautuva​, ei kuitenkaan harmaa eikä musta. Alueella suositaan perinnevärejä.

Yhtiömuotoiset pientalot

​Stålhanentien päähän ja Stålhanentien varteen suunnitellaan uutta asuinrakentamista, jonka tontinluovutus ratkaistaan laatukilpailulla. Anni-tädin kylän yhtiömuotoiset rakennukset voivat olla erillispientaloja, paritaloja tai townhouse-tyyppisiä taloja tai entisen terveyskeskuksen alueella kerrostalojakin. Asunnot ovat vähintään kaksioita, mutta suurimmat asunnot ovat erillispientaloissa.

Anni-tädin kylän yhtiömuotoisetkin talot ovat puutaloja, mielellään myös puurunkoisia. Taloissa on harja- tai pulpettikatto. Talot ovat pääasiassa yksi- tai kaksikerroksisia, mutta osa voi olla kolmekerroksisiakin. Entisen terveyskeskuksen alueella kerrosluku voi olla jopa neljä, kunhan rakennusten korkeus ei ylitä puiden latvoja.

Rakennuksilla on yhteinen oleskelu- ja leikkipiha, jolle yhteistilat (esimerkiksi etätyötila, kerho- tai harrastushuone, pihasauna, vierashuone) avautuvat. Asuntoihin liittyy tilavat ulkoiluvälinevarastot, joissa on tilaa polkupyörien säilyttämiseen ja huoltoon. Kullakin asunnolla on yksi autopaikka. Tontilla voi olla yhteinen autokatos ja townhouse-ratkaisussa asuntokohtainen autotalli.

Vaihtoehtojen vertailu

Anni-tädin kylän vaihtoehdossa VE1 omakotitontit (AO) sijoittuvat pitkän maastonmyötäisen tonttikadun varteen. Vaihtoehdossa VE2 omakotikortteleissa on kaksi pihakatua ja kolmas poikittainen tonttikatu rannan puolella. Vaihtoehdossa VE3 pitkä tonttikatu tekee lenkin, jonka varrelle asettuu rivi omakotitaloja. Vaihtoehdoissa on arviolta 35…45 omakotitonttia. Osa omakotikortteleista on mahdollista toteuttaa yhtenäisinä kokonaisuuksina rakennuttajavetoisesti. Rakentamistehokkuus on e = 0,25.

Kaikissa vaihtoehdoissa Stålhanentien pellonpuoleinen reuna on suunniteltu asuinpientalojen alueiksi (AP) yhtiömuotoiseen rakentamiseen, jolla alustava rakentamistehokkuus on e = 0,30…0,35. Asuinpientalojen korttelialueille voi tulla arviolta 30…40 asuntoa. Stålhanentien viereinen nykyinen palsta-alue ja entinen terveyskeskuksen alue on suunniteltu asuinrakennuksen korttelialueiksi (A), jolla alustava rakentamistehokkuus on e = 0,35… 0,40. Alueelle voi tulla lähes sata asuntoa. 

Uutta tonttikatua on vaihtoehdossa VE1 noin 530 m ja vaihtoehdossa VE3 noin 730 m. Vaihtoehdossa VE2 uutta tonttikatua on noin 380 m ja pihakatua 3900 m2. Kaikissa vaihtoehdoissa uusi palsta-alue pysäköintipaikkoineen on asuinkortteleiden pohjoispuolella Vanhankyläntien varressa.

Rakennusoikeudet ja alueen toteuttamisen kustannukset tarkennetaan asemakaavan ja kunnallistekniikan suunnitelmien laatimisen yhteydessä. Alueen toteutus vaiheistetaan eri vuosien tontinluovutukseen ja kunnallistekniikan investointiohjelmaan.

Vaihtoehdot VE1-VE3 eroavat toisistaan lähinnä omakotikortteleiden osalta. VE1 ja VE3 ovat mitoitukseltaan suhteellisen tasaveroisia. Myös pellon reuna on maisemassa omakotitonttien selkeästi rajaama. Vaihtoehdossa VE3 on eniten uutta tonttikatua, mutta vastaavasti se mahdollistaa enemmän omakotitontteja parhaille paikoille järvinäkymiin.

Vuorovaikutus ja selvitykset

Anni-tädin kylän asemakaavatyö on tarkoitus käynnistää keväällä 2022. Asemakaava-alueen tarkka rajaus tehdään kaavatyön aloitusvaiheessa. Yhtiömuotoisten tonttien toteuttajakumppanit etsitään ennen asemakaavan luonnosvaihetta laatupainotteisella kilpailulla, jonka tuloksia hyödynnetään asemakaavan laadinnassa. Asemakaavan toteuttamisen vaikutuksista mm. Natura-alueen luonnonympäristöön ja maisemaan sekä muista ympäristövaikutuksista tehdään tarpeelliset selvitykset. Alueen toteutuksesta tehdään myös hiilijalanjälkilaskelmat.

Asemakaavan vireilletulosta ja luonnosaineiston nähtävilläolosta tiedotetaan kaupungin verkkosivuilla, kuulutuksella, kirjeellä naapurikiinteistöjen omistajille sekä yleisötilaisuuksissa. Aloitus- ja luonnosvaiheessa osallisilla on mahdollisuus esittää mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä asemakaavaluonnoksesta, josta pyydetään ennakkolausunnot eri tahoilta. Järvenpääläisillä on mahdollisuus vaikuttaa myös alueen nimistöön.

HP