Kaupunginhallitus, kokous 29.11.2021

Perustelut

Valmistelijat: Juhana Hiironen, Salla Niemelä ja Jussi Hyvärilä

Alueen yleiskuvaus

Pajalanpihan alue on ollut useita vuosikymmeniä kaavoitusohjelmassa pian vireille tulevana hankkeena. Alueen kaavoitus käynnistettiin jo 90-luvun alussa, mutta vireillä olevat hankkeet ovat keskeytyneet kerta toisensa jälkeen erinäisitä syistä johtuen. Alueelle on tutkittu aikaisemmin mm. kerrostalo- ja rivitalorakentamista (ns. Pajalan-nauha), mutta hankkeet eivät ole edenneet. Alueen vieressä olevan vanhan kaatopaikan kunnostus ja uuden alueen liikenneyhteyksien selvittäminen ovat myös viivästyttäneet asemakaavatyön aloittamista useaan otteeseen.

Alueen edellinen asemakaava hyväksyttiin vuonna 2011, mutta aluetta ei ole saatu toteutettua sen mukaisesti. Pohjoisväylän liikennemelu, maaperän laatu ja kantavuus, alueen korkeussuhteet ja asemakaavan yksityiskohtainen toteutussuunnitelma ovat tuoneet erityiset haasteensa alueen toteutukselle. Nykyisellään alue on pusikoitunutta, alavaa ja vetistä savimaata, joka korkeussuhteiltaan sijaitsee pääosin kuopassa.

Pajalanpihan kaavatilanne

Pajalanpihan aluetta on kehitetty yli 30 vuoden ajan, mutta alue ei ole toteutunut. Alueella on voimassa vuonna 2011 hyväksytty asemakaava, joka ei ole toteutunut. Kaupunkikehityslautakunta ja kaupunginhallitus totesivat vuoden 2020 kaavoituskatsauksessaan asemakaavan vanhentuneeksi, mistä johtuen alueen kaavoitus on päätetty käynnistää uudelleen.

Alueen asemakaavoitus on tarkoitus käynnistää vuonna 2021 hyväksytyn kaavoitusohjelman mukaisesti välittömästi sen jälkeen, kun alueen toteuttamiseen on valittu kumppanit. Tavoitteena on, että asemakaava aloitetaan tammikuussa 2022 ja saadaan valmiiksi vuoden 2022 loppuun mennessä. Tavoitteena on, että rakentaminen alueella alkaa keväällä 2023. 

Alueen asemakaavoitusta on päätetty edistää kumppanuuskaavoituksena, jotta voidaan varmistua asemakaavoituksen toteutuskelpoisuudesta.

Kumppanuuskaavoitus prosessina

Perinteisesti uutta aluetta suunniteltaessa ja rakennettaessa kunta laatii kaavat, joiden mukaan rakentajat toteuttavat rakentamisen. Kaavoitus ja kaavan toteuttaminen, eli rakentaminen, ovat tällöin toisistaan erillisiä, toisiaan seuraavia prosesseja. Perinteisessä mallissa kunta suunnittelee kaavoitusprosessin ja rakentajat asemakaavan mukaisen rakentamisprosessin. Tällöin kaavoitus ja toteutuksen suunnittelu ovat ajallisesti erillään; vasta kun kunnan laatima kaava on valmis, aloittavat rakentajat oman suunnittelutyönsä. Kun nämä kaksi vaihetta alueen toteutumisessa ovat peräkkäisiä ja kaavat asettavat rajat rakennusliikkeiden työlle, kunnan ja rakennusliikkeiden väliselle yhteistyölle niin kaavoituksessa kuin toteuttamisvaiheessakaan ei ole sen enempää tarvetta kuin tilaisuuksiakaan.

Perinteistä kaavoitusmallia seuraa monesti se, etteivät tontit mene kaupaksi, sillä kunta ei ole paras taho ennustamaan markkinoiden sijoituspreferenssejä useamman vuoden päähän. Kiinteistömarkkinoiden ennustaminen on ylipäätänsä hankalaa, sillä kiinteistömarkkinat ovat kysynnältään syklisiä mutta tarjonnaltaan joustamattomia (tarjontaa on vaikea lisätä nopeasti). Kun ennustukset eivät pidä, tontit eivät mene kaupaksi ja alue toteutuu vain osittain. Koska sekä kunnallistekninen infrastruktuuri että palveluverkko on suunniteltu sen mukaan, että alue toteutuu kokonaisuudessaan, ovat investointitasot perinteisessä mallissa toteutuneeseen maankäyttöön nähden usein ylisuuret. Mitä pidempään tontit ovat myymättä, sitä suuremmalla todennäköisyydellä kaava vanhenee kokonaisuudessaan, jolloin koko prosessi on aloitettava alusta. Näin on käynyt Järvenpäässä Pajalanpihan alueella.

Maankäyttö ja rakennuslaki antaa kunnille suuren vapauden järjestää kaavoitusprosessi parhaaksi katsomallaan tavalla. Vastuu kaavoituksesta on kunnalla, mutta erilaisten järjestelyjen avulla kunta voi poiketa perinteisestä kaavoitusprosessista ja toimia tiiviimmässä yhteistyössä rakentajien kanssa.

Järvenpään kaupungin strategiassa Kaupunkikehityksen palvelualueen strategiseksi hankkeeksi nimettiin kumppanuusmallien kehittäminen kaavoituksessa. Niinpä Kaupunkikehitys on aktiivisesti kehittänyt omaa prosessiaan perinteisestä kaupunkisuunnitteluprosessista kumppanuuksiin perustuvaksi prosessiksi.

Kumppanuuskaavoitus on julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuus, jossa sopimuksen mukaisesti kunta tekee yhteistyötä rakennuttajien kanssa suunnitteluprosessin alusta lähtien. Rakennusliikkeet laativat alueelle omat suunnitelmansa, ja kunnan kaavoittajat suunnittelevat lopullisen kaavan näiden ehdotusten pohjalta. Kumppanuuden perustamisella kehittämisprosessin alkuvaiheessa on tarkoitus parantaa kaavoituksen laatua ja tehokkuutta, sillä kunnan kaavoittajien ammattitaidon lisäksi prosessissa voidaan hyödyntää kumppanien markkinatietoutta, ideoita ja resursseja.

Kuten kaikessa kaavoituksessa, myös kumppanuuskaavoituksessa kunta asettaa asemakaavoitukselle tavoitteet. Kaavoituksen käynnistäminen pohjautuu kaupunginhallituksen päätöksen kaavoitusohjelmasta ja sen sisällöstä. Asemakaavan laatimista ohjaa valtuuston hyväksymä yleiskaava. Asemakaavalla itsellään on kolmivaiheinen päätöksentekoprosessi, kaavaluonnos (1), kaavaehdotus (2), ja hyväksyttävä asemakaava (3). Kaavan tavoitteet juontuvat niin yleiskaavasta kuin kaavoitusohjelmasta mutta ne täsmentyvät luonnosvaiheen palautteen ja kaavaselvitysten pohjalta.

Kumppanuuskaavoituksen etuna on myös toteutuksen markkinaehtoisuus. Se, että tontit menevät kaupaksi varmistetaan jo kaavaprosessin alkumetreillä. Kun rakennushankkeen toteutussuunnitelmat tulevat osaksi kaavaprosessia, on kaavaprosessin osallisilla realistinen kuva siitä, millaiseksi ympäristö muuttuu kaavoitus- ja sitä seuraavan rakentamisprosessin seurauksena.

Koska kumppanit työstävät rakennussuunnitelmiaan jo kaavaprosessin aikana, on rakentaminen mahdollista aloittaa heti kaavan valmistuttua. Esimerkiksi Lepola IV alueella rakentaminen alkoi noin kuukausi asemakaavan lainvoimaistumisen jälkeen. Kumppanuuskaavoituksen etuna on erityisesti se, että rakennetun ympäristön toteutusprosessi on perinteistä mallia varmemmalla pohjalla. Toteutusaikataulu on kumppanuuskaavoituksessa merkittävästi lyhyempi, mikä tarkoittaa sitä, että investointien takaisinmaksuaika lyhenee, ja hankkeet tulevat kannattavammiksi.

Neuvottelumenettely

Pajalanpihan osalta tontinmyynti päätettiin perustaa neuvottelumenettelyyn, missä tontin käyttöä suunniteltiin yhdessä potentiaalisten rakennuttajien ja kaupungin kesken. Neuvottelumenettelyssä etuna on molemminpuolinen avoimuus ja se, että kaikki hankkeen toteutettavuuteen seikat tulevat käytyä perusteellisesti lävitse ennen kuin kumpikaan osapuoli sitoutuu hankkeeseen. Vastaavanlaista menettelyä on käytetty mm. Perhelän ja Ainolan aluekeskuksen hankkeistamisessa. Syksyllä 2021 järjestetyssä neuvottelumenettelyssä kartoitettiin mahdolliset rakentajakumppanit. Menettelyssä lähestyttiin useita kymmeniä potentiaalisia rakentajia ja tarkemmat neuvottelut käyttiin kuuden eri toimijan kanssa. 

Rakennusoikeuden yksikköhinnat arvioitiin auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan (Catella Property Oy, Fincap) toimesta (Liite 2, Liite 3, salassa pidettävä,​ JulkL 24 § 20). Toisessa arviossa arvioitiin omakotitontin hintaa ja toisessa rivitalotontin hintaa. Arviokirjojen perusteella asuinrakennusoikeuden hinta on alueella noin 342-440 €/ k-​m². Koska arviokirjoissa ei otettu kantaa siihen, että nyt käsillä on rakennettavuudeltaan tavallista heikompi alue, on arvioitu että asuinrakennusoikeuden käypähinta on alueella noin 350 - 400 €/ k-​m². Neuvotteluissa kaupungin näkökulmasta hintaa määräävämpi tekijä oli kokonaisuuden toteuttamiskelpoisuus, aikatauluun sitoutuminen ja asuinrakentamisen laatu. 

Neuvottelumenettelyn lopputuloksena hankkeen toteuttajiksi esitetään YIT Suomi Oy:tä ja Sievi asunnot Oy:tä, joiden suunnitelmat vastasivat parhaiten alueelle asetettuja kehittämistavoitteita. Molemmat toimijat ovat myös sitoutuneet tekemään alueiden ostamisesta ja rakentamisesta kiinteistökaupan sitovat esisopimukset heti nyt käsillä olevan päätöksen lainvoimaistumisen jälkeen, ja edelleen, ostamaan alueet asemakaavan lainvoimaistuttua. YIT Suomi Oy:n ja Sievi asunnot Oy:n suunnitelmat muodostivat eheän kokonaisuuden, joka sisältää monipuolista pientaloasumista ja paljon erikokoisia perheasuntoja. Suunnitelma on kokonaistehokkuudeltaan tiivis, taloudellisesti kannattava, teknisesti laadukas, ja toteuttamiskelpoinen. Kokonaisratkaisussa on aikaansaatu tehokasta ja maankäytöltään monipuolista pientalorakennetta. Tontinkäyttösuunnitelmat on esitetty Liitteessä 4.  

Myytävien kiinteistöjen lopullinen kauppahinta tulee määräytymään kohteelle asemakaavassa sallitun suurimman rakennusoikeuden (k-​m²) ja esitetyn yksikköhinnan (€/ k-​m²) tulona. YIT sitoutui tarjouksessa maksamaan asuinrakentamisoikeudesta 370 €/ k-​m². Sievi asunnot Oy sitoutui tarjouksessa maksamaan asuinrakentamisoikeudesta 412 €/ k-​m². Alue, josta YIT tarjosi, on rakennettavuudeltaan merkittävästi huonompi kuin alue, mikä selittää eron yksikköhinnoissa. Molemmat sitovat hintatarjoukset vastaavat alueen markkinahintaa.

Toimivalta

Kaupungin hallintosäännön liitteen 1: Taloudellinen toimivalta mukaan kaupunginvaltuusto päättää omaisuuden myynnistä silloin,​ kun kyse on yli miljoonan euron omaisuudesta. Pajalanpihan alueen myyntihinta on kokonaisuudessaan noin 3,7 miljoonaa euroa.