Kaupunginvaltuusto, kokous 14.2.2022

Perustelut

Eteläinen Järvenpää on yksi Järvenpään 2020-luvun kehittämisen painopistealueista. Eteläinen Järvenpää tulee tukeutumaan vahvasti junaradan tarjoamiin hyviin liikenneyhteyksiin ja pääradan parantuvat junayhteydet vahvistavat Ainolan aluekeskuksen vetovoimaa. Ainolan aluekeskuksesta tulee muodostumaan merkittävä asumisen ja palveluiden keskittymä, joka täydentää Järvenpään keskustan palvelutarjontaa. 

Ainolan aluekeskuksesta rakentuu kaupunkikuvaltaan ja julkisilta tiloiltaan laadukas keskittymä, jossa yhdistyvät monipuolinen asuminen, työpaikat, lähipalvelut, helppo liikkuminen sekä uuden Ainolan aseman liityntäpysäköinti. Laadukkaisiin ratkaisuihin ja ympäröivään kulttuurimiljööseen istuva rakentaminen mahdollistaa alueelle täysin uudenlaisen profiloitumisen ja identiteetin.

Alueelle rakentuu yhteensä noin 100 000 kerrosneliötä asuin-, liike- ja toimistotilaa. Radan läheisyydessä asuminen tulee olemaan kerrostalovaltaista. Alueen kaakkoisosassa rakentaminen muuttuu matalammaksi ja Vesipisaroidenpuiston läheisyydessä kaupunkikuvaa hallitsevat pientalokorttelit. Suunnittelualueella hyödynnetään musiikkiteemaa sekä pyritään tuomaan tapahtumat ja taide osaksi kaupunkikuvaa.

Kumppanuuskaavoitus prosessina

Perinteisesti uutta aluetta suunniteltaessa ja rakennettaessa kunta laatii kaavat, joiden mukaan rakentajat toteuttavat rakentamisen. Kaavoitus ja kaavan toteuttaminen, eli rakentaminen, ovat  toisistaan erillisiä, toisiaan seuraavia prosesseja. Perinteisessä mallissa kunta suunnittelee kaavoitusprosessin ja rakentajat asemakaavan mukaisen rakentamisprosessin. Tällöin kaavoitus ja toteutuksen suunnittelu ovat ajallisesti erillään; vasta kun kunnan laatima kaava on valmis, aloittavat rakentajat oman suunnittelutyönsä. Kun nämä kaksi vaihetta alueen toteutumisessa ovat peräkkäisiä ja kunnan laatima valmis kaava asettaa ennalta määritellyt rajat rakennusliikkeiden työlle sekä kunnan ja rakennusliikkeiden väliselle yhteistyölle, ei kaavoituksessa tai toteuttamisvaiheessa ole enää yhteissuunnittelulle tarvetta tai mahdollisuutta.

Perinteistä kaavoitusmallia seuraa monesti se, etteivät tontit mene kaupaksi, sillä kunta ei ole paras taho ennustamaan markkinoiden sijoituspreferenssejä useamman vuoden päähän. Kiinteistömarkkinoiden ennustaminen on ylipäätänsä hankalaa, sillä kiinteistömarkkinat ovat kysynnältään syklisiä, mutta tarjonnaltaan joustamattomia (tarjontaa on vaikea lisätä nopeasti). Kun ennustukset eivät pidä, tontit eivät mene kaupaksi ja alue toteutuu vain osittain. Koska sekä kunnallistekninen infrastruktuuri että palveluverkko on suunniteltu sen mukaan, että alue toteutuu kokonaisuudessaan ja tietyssä aikataulussa, ovat investointitasot toteutuneeseen maankäyttöön nähden ylisuuret. Mitä pidempään tontit ovat myymättä, sitä suuremmalla todennäköisyydellä kaava vanhenee, jolloin koko prosessi on aloitettava alusta.

Perinteistä kaavoitusprosessia, jossa rakennusliikkeet tai rakennuttajat ovat osallisia vasta asemakaavan valmistuttua, on kritisoitu syystäkin hitaaksi, tehottomaksi ja joustamattomaksi. Kaavoitus on reagoinut hitaasti muutoksiin kysynnässä, ja tontit ovat vapautuneet rakentamiselle hitaaseen tahtiin. Tämä on nähty ongelmaksi etenkin kasvukeskuksissa, joissa asuntotuotannon lisäämiselle on kovat paineet.

Maankäyttö ja rakennuslaki antaa kunnille suuren vapauden järjestää kaavoitusprosessi parhaaksi katsomallaan tavalla. Vastuu kaavoituksesta on kunnalla, mutta erilaisten järjestelyjen avulla kunta voi poiketa perinteisestä kaavoitusprosessista ja toimia tiiviimmässä yhteistyössä maanomistajien ja rakentajien kanssa.

Järvenpään kaupungin strategiassa kaupunkikehityksen palvelualueen strategiseksi päämääräksi nimettiin kumppanuusmallien kehittäminen kaavoituksessa. Niinpä kaupunkikehitys on aktiivisesti kehittänyt omaa prosessiaan perinteisestä kaupunkisuunnitteluprosessista enemmän kumppanuuksiin ja asiakaslähtöisyyteen perustuvaksi, ketteräksi prosessiksi.

Kumppanuuskaavoitus on julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuus, jossa sopimuksen mukaisesti kunta tekee yhteistyötä rakennusliikkeiden ja/tai rakennuttajien kanssa läpi suunnitteluprosessin. Rakennusliikkeet laativat alueelle suunnitelman, ja kunnan kaavoittajat suunnittelevat lopullisen kaavan yhteensovittaen kaavan rakennusliikkeen ehdotuksen kanssa. Kumppanuudella, heti prosessin alkuvaiheesta alkaen, parannetaan kaavoituksen laatua ja tehokkuutta, sillä kunnan kaavoittajien ammattitaidon lisäksi prosessissa voidaan hyödyntää kumppanien markkinatietoutta, ideoita ja resursseja.

Kuten kaikessa kaavoituksessa, myös kumppanuuskaavoituksessa kunta asettaa asemakaavoitukselle tavoitteet. Kaavoituksen käynnistäminen pohjautuu kaupunginhallituksen päätökseen kaavoitusohjelmasta ja sen sisällöstä. Asemakaavan laatimista ohjaa valtuuston hyväksymä yleiskaava. Asemakaavalla itsellään on kolmivaiheinen päätöksentekoprosessi, kaavaluonnos (1), kaavaehdotus (2), ja hyväksyttävä asemakaava (3). Kaavan tavoitteet juontuvat niin yleiskaavasta kuin kaavoitusohjelmasta mutta ne täsmentyvät luonnosvaiheen palautteen ja kaavaselvitysten pohjalta. Kun kunnan omat tavoitteet kaavan suhteen ovat kirkastuneet, on kumppanuuskaavoitusmallissa kumppanin valinnan aika. Valinta voidaan tehdä esimerkiksi suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailulla, neuvottelumenettelyllä tai tarjouskilpailuun perustuen.

Kumppanin valinnan jälkeen käynnistyy tonttien myyntiprosessi ja tätä edeltävän suunnitteluprosessin pohjalta työstetään kaavaluonnoksesta kaavaehdotus, jonka markkinaehtoisuus – eli se, että tontit menevät kaupaksi – on tässä mallissa jo kaavaprosessin alkumetreillä testattu ja varmistettu. Kun rakennushankkeen toteutussuunnitelmat tulevat osaksi kaavaprosessia, on kaavaprosessin osallisilla realistinen kuva siitä, millaiseksi ympäristö muuttuu kaavoituksen ja sitä seuraavan rakentamisen myötä.

Koska kumppanit työstävät rakennussuunnitelmiaan jo kaavaprosessin aikana, on rakentaminen mahdollista aloittaa heti kaavan valmistuttua. Kumppanuuskaavoituksen etuna on erityisesti se, että rakennetun ympäristön toteutusprosessi on perinteistä mallia varmemmalla pohjalla. Toteutusaikataulu on kumppanuuskaavoituksessa merkittävästi lyhyempi, mikä tarkoittaa sitä, että investointien takaisinmaksuaika lyhenee, ja hankkeet tulevat kannattavammiksi.

Ainolan aluekeskuksen kaavatilanne

Järvenpään kaupunginvaltuusto hyväksyi 14.12.2020 Järvenpään Yleiskaava2040, missä Ainolan aluekeskuksen keskuskortteli 2135 on varattu kerrostalorakentamiseen (AK). Kaavamääräyksen mukaan alue varataan tällöin ensisijaisesti tiiviille kerrostalovaltaiselle asumiselle ja sitä palveleville lähipalveluille sekä alueen luonteeseen soveltuvalle elinkeinotoiminnalle.

Ainolan aluekeskuksen kaavaluonnosaineisto on ollut nähtävillä syksyllä 2018. Tämän jälkeen kaavavalmistelussa jouduttiin ottamaan aikalisä. Kaavaluonnoksen eteenpäin vieminen odotti pääratahankkeen ja sen rakentamisaikataulun varmistumista, sillä Ainolan aluekeskus tulee rakentumaan uuden Ainolan junaseisakkeen ympärille. Kun junaseisakkeen siirron aikataulu varmistui, lähdettiin kaavoitusprosessia viemään eteenpäin.

Kaavaehdotuksen työstöä jatkettiin syksyllä 2020. Osana hankkeistamista käynnistettiin kumppanihaku alueen ensimmäisiin kortteleihin. Loppuvuodesta 2020 alettiin valmistella suunnittelu- ja toteutuskilpailua korttelista 2135 sekä käynnistettiin kaupallisen toimijan haku ja neuvottelumenettely korttelin 2134 asumisen kokonaisuudesta. Kaupunginvaltuusto valitsi ensimmäiset alueen toteutuskumppanit kesäkuussa 2021 (KV 21.6.2021 § 49 ja § 50). Valintapäätöksen jälkeen aloitettiin kumppanuuskaavoitusprosessin mukainen yhteissuunnittelu laadittujen tontinkäyttösuunnitelmien jalostamiseksi osaksi asemakaavaehdotusta. Syksyn 2021 aikana valmisteltiin kaavaehdotus.

Asemakaavaehdotus ja asemakaavan muutosehdotus ovat olleet nähtävillä 17.11. – 16.12.2021 (MRL 65 § ja MRA 27 §). Tammikuun aikana tullaan laatimaan vastineet saatuun kaavapalautteeseen. Kumppanuuskaavoituksen rinnalla on jatkettu kumppanihakua ja kartoitettu kiinnostuneita toimijoita kahteen muuhun aluekeskuksen kokonaisuuteen neuvottelumenettelyprosessilla.

Tarkoitus on, että kaavan hyväksymiskäsittely alkaa kaupunkikehityslautakunnassa helmikuussa ja kaava on lainvoimainen loppukeväästä 2022.

Neuvottelumenettely korttelin 2135 osa-alueesta I - Marvea

Keskuskorttelin 2135 osa-alueista I-IV järjestettiin avoin suunnittelu-​ ja tontinluovutuskilpailu maalis-toukokuussa 2021. Kilpailuun saatiin yhteensä viisi toteutusehdotusta osa-alueelle IV (kaavaehdotuksessa ohjeelliset tontit 2 ja 3) ja yksi toteutusehdotus osa-alueelle I (kaavaehdotuksessa ohjeellinen tontti 6). Kilpailuehdotusten arvioinnin jälkeen päätettiin toimijan valinnasta keskuskorttelin osa-alueelle IV (KV 21.6.2021 § 49 ja § 50). Samassa yhteydessä kaupunki varasi itsellään oikeuden olla valitsematta muille keskuskorttelin osa-alueille toimijoita.

Keskuskorttelin osa-alue I sijoittuu radan varteen. Radan läheisyydestä ja sen aiheuttamasta melusta ja tärinästä johtuen kyseinen rakentamispaikka on haastava. Samalla osa-alue on kuitenkin muun alueen meluntorjunnan näkökulmasta keskeinen, mikä puoltaa osa-alueen etupainotteista rakentamista. Osa-alueen haastava sijainti selittää sitä, että alueelle saatiin suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailussa vain yksi tarjous. Suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun yhteydessä osa-alueelle ei valittu toimijaa ja näin ollen syksyllä 2021 kumppania alettiin etsiä neuvottelumenettelyn kautta, jotta osa-alueen erityispiirteet pystyttäisiin paremmin huomioimaan kumppanin valinnassa ja hankkeen suunnittelussa. Neuvottelumenettelyprosessin aikana tutkittiin osa-alueen vaihtoehtoisia toteuttamistapoja.

Syksyn aikana neuvotteluja hankkeesta käytiin YIT:n kanssa, joka oli sivunnut ko osa-aluetta suunnittelukilpailun tarjouksessaan, jonka he olivat jättäneet osa-alueesta IV. Loppusyksystä kuitenkin jouduttiin toteamaan, että jatkosuunnittelun edellytyksiä YIT:n kanssa ei ole useista suunnittelun iterointikierroksista ja keskusteluista huolimatta.

Päätöksen jälkeen jatkettiin toimijoiden ja kiinnostuksen kartoittamista. Lokakuussa 2021 käynnistettiin neuvottelut Marvea Oy:n kanssa. Syksyn aikana on työstetty eteenpäin Marvean tarjousehdotusta, jonka Marvea jätti jo suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun yhteydessä. Neuvottelumenettelyn lopputuloksena korttelin 2135 osa-alueen I toteuttajaksi esitetään Marvea Oy:tä.

Yhteissuunnitteluprosessin edetessä Marvean alkuperäinen ehdotus on saatu vastaamaan kaupungin osa-alueelle asettamia tavoitteita. Marvean ehdotus on kaupunkikuvaltaan laadukas ja istuu aluekeskuksen ilmeeseen tiukoista meluntorjunnan vaatimuksista huolimatta. Loppuvuodesta on tutkittu ehdotuksen yhteensovittamista kaavaehdotukseen. Samalla on varmistettu se, että ehdotus on alueelle laaditun rakentamistapaohjeen mukainen. Ehdotuksen mukaan osa-alueelle rakentuu monipuolista asuntotarjontaa kaupunkilaisten eri tarpeisiin. Tarjouksessaan Marvea on sitoutunut kaupungin hankkeelle asettamiin reunaehtoihin kuten esitettyyn Ainolan pysäköintiratkaisuun, asuntokokojen säätelyyn, resurssiviisaustavoitteisiin sekä taiteen prosenttiperiaatteen käyttöön alueella.

Järvenpään kaupungin maapoliittisen ohjelman mukaan kaupunki voi luovuttaa tontteja tarjouskilpailuun tai ulkopuolisen arvioitsijan markkina-arvioon perustuen. Myytävien kohteiden markkinahinta määräytyy tällöin saatujen tarjousten tai ulkopuolisen arvioitsijan laatiman arviokirjan perusteella. Marvean tarjoushinta (345 €/k-m²) on markkinatason mukainen huomioiden sekä suunnittelukilpailussa jätetyt tarjoukset että alueesta teetetyt arviolausunnot. Täten tarjottu hinta täyttää valtiontukisäännösten vaatimukset. Hinta myös ylittää kaupungin asettaman tavoitetason. Kokonaisuuden arvoa nostaa erityisesti osa-alueen haastava sijainti. Myytävien kiinteistöjen lopullinen kauppahinta tulee määräytymään kohteelle asemakaavassa sallitun suurimman rakennusoikeuden (k-​m²) ja tarjouksessa esitetyn yksikköhinnan (€/ k-​m²) tulona.

Toimivalta

Kaupunginvaltuusto päättää kiinteän omaisuuden myynnistä, kun myytävän kohteen arvo on yli 1 M€. Nyt käsillä olevan kokonaisuuden arvo on noin 3 M€.

HP