Lupajaosto, kokous 1.4.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 6 Oikaisuvaatimus rakennuslupaan 19-0043-R (28.2.2019)

JARDno-2019-894

Valmistelija

  • Ville Voima, tarkastaja, ville.voima@jarvenpaa.fi

Perustelut

Asia: Oikaisuvaatimus

Kiinteistö jota päätös koskee: 186-002-0242-0015 

Asemakaava: ARK-1 Asuinkerrostalojen ja rivitalojen korttelialue 

Päätös, jota oikaisu koskee: lupatunnus 19-0043-R  27.02.2019 § 2

Päätöksen kohteena olevan kiinteistön naapurikiinteistöjen omistajat ovat tehneet yhteisen oikaisuvaatimuksen 186-002-0242-0015 Murtokatu 5 suunnitellun rakennushankkeen rakennusluvasta. Rakennuslupa koskee luhtitalon, polkupyörä- ja jätekatoksen ja kahden maalämpökaivon rakentamista.

Luhtitalo

- kerrosala 748 m²

- tilavuus 2525 m³

- kerrosluku 2

- kokonaisala 748 m²

- asuntoja 16

Polkupyörä- ja jätekatos

- kerrosala 11 m²

- tilavuus 28 m³

- kerrosluku 1

- katosala 31 m²

- kokonaisala 11 m²

Rakennusoikeuteen laskettava kerrosala on 715 m² (MRL 115 §)

Aloittamisoikeus

Hakija on anonut rakennustöiden aloittamista ennen päätöksen lainvoimaisuutta, joka myönnettiin rakennusluvan yhteydessä. Hakija on asettanut hyväksyttävän vakuuden mahdollisten haittojen, vahinkojen ja kustannusten korvaamisesta. Myönnetystä aloittamisoikeudesta on ilmoitettu Helsingin hallinto- oikeudelle, joka voi kumota määräyksen tai muuttaa sitä tai muutoinkin kieltää lupapäätöksen täytäntöönpanon.

Aiempi käsittely:                                        

Rakennuslupapäätöksen yhteydessä on myönnetty poikkeus rakennusoikeuden ja rakennusalueen rajan vähäisestä ylittämisestä. 

Oikaisuvaatimuksen sisältö:

Oikaisuvaatimuksessa esitetään, että rakennusvalvontaviranomainen kumoaa johtavan rakennustarkastajan päätöksen 19-0043-R ja palauttaa tonttia koskevan rakennuslupa- asian uudelleen valmisteltavaksi. 

Vaatimuksen perustelut

Asuntojen määrän merkitys asuinrakentamisessa on keskeinen ja määrän tulee vastata asemakaavaa. Rakennusluvan mukaan tontille kuitenkin rakennettaisiin 16 asuntoa. Päätös on ristiriitainen voimassa olevan asemakaavan selostuksen kanssa, jonka mukaan suunnittelualueelle tulee kymmenkunta uutta asuntoa, joihin tulee 10 - 20 asukasta. Kaavaselostuksen antama tieto asuntojen määrästä ei maankäyttö- ja rakennuslain (5.2.1999/132) tarkoittamalla tavalla mitenkään riitä myönnetyssä rakennusluvassa esitettyjen ratkaisujen perusteiden ymmärtämiseen.

Järvenpään kaupunkikehityslautakunta päätti kokouksessaan 28.2.19 esittää kaupunginhallitukselle (jäljempänä KH), että KH päättää, että huoneistokokoja säädellään sekä omassa tontinluovutuksessa, että maankäyttösopimuksessa siten, että yksiöitä saa olla enintään 35% asunnoista. Kolmioita tai tätä isompia asuntoja tulee vähintään olla 30 % asunnoista, minkä lisäksi näiden asuntojen keskikoko tulee olla vähintää 60 m2. Rakennuslupapäätöksessä 19-0043-R kaikki asunnot ovat kuitenkin kaupunkikehityslautakunnan linjauksesta poiketen yksiöitä.

Rakennuslupapäätös sisältää pitkän yksikaistaisen ajotien Murtokadulta taloyhtiön pihaan. Murtokadun liikenneturvallisuuden kannalta suunnitelma on vaarallinen ja sen toteuttaminen aiheuttaisi runsaasti autojen jonotus ja peruutustilanteita.

Rakennuslupapäätöksen sisältämä rakennussuunnitelma ylittää asemakaavaan merkityt asemapiirroksen rajat yli 2,5 m Murtokadun suuntaan ja yli 6m Kuuskulman suuntaan. Näin suuria ylityksiä ei voida pitää lähellekään säädösten tarkoittamina vähäisinä poikkeamina. Suunnitellun rakentamisen ahtaus näyttääkin pakottavan rakennusrajojen siirtämiseen mm. siten, että talot estävät haitallisesti kokonaan liikenteen näkyvyyden saavuttaessa risteysalueelle. Suunnitelmassa rakennukset sijaitsevat 1,5m päässä tontin rajasta Murtokadun puolella ja 2,4 metrin päässä rajasta Kuuskulmankadun puolella. Sen lisäksi yli 1,5m korkea terassiaidoitus tulee estämään näkyvyyden aivan risteyksen kulmaan saakka. Järvenpään rakennusjärjestyksen 29 §:n mukaan rakennukset piha-alueineen ja siihen kuuluvine rakenteineen on suunniteltava siten, että ne eivät vaaranna liikenneturvallisuutta (näkemäalueet).

Rakennusvalvonnan päätösesitys

Rakennusvalvonta esittää lupajaostolle oikaisuvaatimuksen hylkäämistä perusteettomana.

Päätösesityksen perustelut

1) Kaupunkikehityslautakunta on hyväksynyt tontin 186-2-242-15 asemaavanmuutoksen 25.1.2018 ja se on lainvoimainen. Asemakaamerkinnän ARK-11 mukaan tontille saa rakentaa pienkerrostaloja ja rivitaloja asumistarkoituksiin yhtenäisen suunnitelman mukaan. Suunniteltu rakentaminen täyttää vaatimuksen. Asemakaavamääräyksissä ei ole rajoitettu asuntojen lukumäärää eikä asuntotyyppejä. Kaavaselostuksessa esitetty arvio rakennettavien asuntojen tulevien asukkaiden lukumäärästä ei ole luonteeltaan hankkeen suunnittelua sitova (esim KHO:2015:56). Hankkeen rakennusoikeudellinen kerrosala (MRL 115 §) ylittyy alle 5 %. Hallintokäytännössä vakiintuneen käytännön mukaisesti rakentamisessa sallitaan enintään 5 % ylitys vähäisenä poikkeamisena. Todettakoon vielä, että todellisuudessa ylitys on kerrosalalaskemassa esitettyä pienempi, koska laskemassa ei ole huomioitu nykylainsäädännön mahdollistamia väliseinistä- ja taloteknisistä järjestelmistä johtuvia vähennyksiä.

2) Yksityisoikeudelliset sopimukset eivät vaikuta julkisoikeudelliseen rakennuslupaharkintaan, mutta todettakoon kuitenkin, ettei kaupunki ole ollut tämän kiinteistökaupan osapuolena.

3) Rakennusoikeus ja rakennusalueen raja ylittyvät vain vähäisesti, jolloin poikkeus on voitu myöntää vähäisestä ylityksestä. Myöskään kaavoituksella eikä mittausyksiköllä ole ollut huomauttamista rakennusalan vähäisestä ylityksestä lausunnonannon yhteydessä. Asemapiirroksen mukaan tontin aitaus ja istutukset tehdään noudattaen rakennusjärjestystä ja asemakaavamääräyksiä. Asemapiirros on hyväksytty noudatettavaksi rakennuslupapäätöksenteossa, jolloin sitä tulee noudattaa rakentamisessa. Rakennusvalvonta varmistaa hankkeen loppukatselmuksen yhteydessä, ettei aitaus muodosta näkemäestettä katualueelle. Uudisrakentamisen aiheuttaman liikennemäärän lisäystä / vaikutuksia ei tutkita rakennuslupamenettelyn yhteydessä. Asemakaavan laadinnan yhteydessä on todettu, ettei alueen liikennemäärä kasva merkittävästi. Rakennuslupa on oikeusharkintainen lupa, mikä tarkoittaa sitä, että lupa on myönnettävä, mikäli luvan myöntämisen edellytykset täyttyvät. Suunniteltu rakentaminen täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 135 § edellytykset rakennusluvan myöntämiselle asemakaava-alueella, jolloin se tulee hyväksyä.

Ehdotus

Esittelijä

  • Taija Karjalainen, rakennustarkastaja, taija.karjalainen@jarvenpaa.fi

Lupajaosto päättää edellä selosteessa olevaan perustuen, koska jälkeenpäin ei ole tullut esille sellaista seikkaa tai asiantilaa, joka vaikuttaisi päätöksen uudelleen harkintaan hylätä oikaisuvaatimuksen päätöksestä: lupatunnus 19-0043-R  27.02.2019 § 2.

 

 

Päätös

Hyväksyttiin.

Tiedoksi

Oikaisuvaatimuksen tekijät