Kaupunkikehityslautakunta, kokous 25.3.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 21 Asemakaavan muutos, Saunakallion omakotitontit

JARDno-2020-1664

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Terttu-Elina Wainio, asemakaava-arkkitehti, terttu-elina.wainio@jarvenpaa.fi

Perustelut

Tiivistelmä

Saunakalliossa Siltakadun pohjoispuolen kiinteistöjä koskeva kaavamuutos liittyy omakotitonttien tiivistämisprojektiin, jonka tavoitteena on tutkia rakennusoikeuden lisäämismahdollisuuksia niillä omakotitonteilla, joiden rakennusoikeus on alle  e = 0,25, ja joiden omistajat ovat sitä pyytäneet. Kaavamuutosalueen kaavamerkintöjä ja -määräyksiä ajantasaistetaan, ja alueelle laaditaan rakentamistapaohje. Tavoitteena on vanhan pientaloalueen yhtenäisyyden säilyttäminen.

Uuden rakennuspaikan muodostamismahdollisuus osoitetaan kahdeksalle omakotitontille. Rakennusoikeutta nostetaan kaikkiaan 13 tontilla. Koko suunnittelualueen pinta-ala on noin 56,7 ha ja kokonaiskerrosala noin 81.800 k-m2. Rakennusoikeus nousee koko alueella 1139 k-m2. Asuinkortteleiden rakennusoikeus vastaa tehokkuuslukua e = 0,20.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Ennen kaavoitustyön aloittamista selvitettiin Saunakallion kiinteistönomistajien rakentamistarpeita ja halukkuutta rakennusoikeuden nostamiseen kirjekyselyllä. Yli puolet vastasi haluavansa lisää rakennusoikeutta. Tiivistämisprojektia, kyselyn tuloksia ja maapoliittisen ohjelman linjauksia esiteltiin asukasillassa 9.10.2019. Tilaisuuteen osallistui runsaasti alueen asukkaita, joista 15 maanomistajaa pyysi tapaamista ja yksityiskohtaisia neuvotteluja. Kaavamuutosta haluavat tekivät asiasta kirjallisen kaavamuutospyynnön.

Kiinteistönomistajien kanssa on vuoden 2020 alussa käyty neuvottelut, joiden tuloksena asemakaavaa tulisi muuttaa 15 kiinteistöllä. Näille on laadittu puitesopimukset. Asemakaavan muutosluonnoksessa rakennusoikeuden nostamista tai tontin jakamista on esitetty 11 kiinteistölle. Luonnosvaiheen jälkeen yksi kiinteistönomistaja on luopunut kaavamuutoksesta, yhden tontin rakennusoikeutta on tarkistettu ja yksi tontti on osoitettu jaettavaksi.

Asemakaavan vireilletulosta ja luonnosaineiston nähtävillepanosta on ilmoitettu kuulutuksella 16.9.2020 sekä kirjeellä kiinteistönomistajille. Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä MRL 62 § ja MRA 30 § mukaisesti 23.9. - 9.10.2020. Asemakaavaluonnoksesta on pyydetty lausunnot Keski-Uudenmaan alueelliselta vastuumuseolta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta, Saunakallion asukasyhdistykseltä, Carunalta, Vantaan Energialta (kaukolämpö), Järvenpään Vedeltä, Järvenpään kaupunkitekniikan suunnittelupalveluilta ja Järvenpään rakennusvalvonnalta. Asiasta on neuvoteltu kaupungin viranhaltijoiden kesken. Luonnoksesta on saatu kolme lausuntoa ja kaksi mielipidettä, jotka ovat oheisaineistona. Yhteenveto palautteesta ja kaavoituksen vastineet ovat asemakaavaselostuksen liitteenä.

Asemakaavan kuvaus

Suunnittelualue käsittää Siltakadun pohjoispuoliset alueet lukuunottamatta Vihtakadun koulun aluetta, Satusaunan päiväkotitonttia sekä Ristikadun ja Alankotien välistä korttelia. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 59,7 ha, josta on asuinpientalojen korttelialueita 41,2 ha, lähivirkistysaluetta 8,6 ha, suojaviheraluetta 0,04 ha ja katualuetta 9,7 ha. Alueen kokonaiskerrosala on 81.837 k-m2, ja asuinkortteleiden rakennusoikeus vastaa tehokkuuslukua e = 0,20. Kerrosala lisääntyy 1139 k-m2 voimassa olevaan asemakaavaan nähden.

Uusia rakennuspaikkoja ja rakennusoikeuden nostamista on osoitettu vain niille tonteille, joiden omistajat ovat pyytäneet kaavamuutosta ja joiden kanssa on laadittu puitesopimukset. Omakotitonttien kaavamääräykset on yhtenäistetty, mutta suurin sallittu kerrosluku vaihtelee voimassa olevan asemakaavan puitteissa. Useissa kortteleissa kerroslukumerkintä mukailee jälleenrakennusajan ullakkohuoneellisen tyyppirakennuksen muotoa. Osalla rinnetonteista kerroslukumerkintä mahdollistaa kellarikerroksen.

Järvenpään kulttuuriympäristön hoitosuunnitelmassa toimenpideluokkaan 2 osoitettu rakennus (07.127 Loutinkatu 79) osoitetaan merkinnällä sr-12: ”Rakennusala, jolla sijaitsevan taajamakuvan ja paikallishistorian kannalta arvokkaan rakennuksen ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää.”

Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja asemakaavan toteuttamisen vaikutukset.

Ehdotus

Esittelijä

Olli Keto-Tokoi, kaupunkikehitysjohtaja, olli.keto-tokoi@jarvenpaa.fi

Kaupunkikehityslautakunta päättää

1. hyväksyä 3. kaupunginosan eli Saunakallio kortteleita 301-303, 305-309, 311, 313-315, 317-319, 322-327, 330-338, osaa kortteleista 314 ja 322 sekä katu- ja puistoalueita koskevan asemakaavan muutosehdotuksen (päivätty 30.11.2020) ja rakentamistapaohjeen ehdotuksen (päivätty 30.11.2020),

2. asettaa asemakaavan muutosehdotuksen ja rakentamistapaohjeen ehdotuksen julkisesti nähtäväksi MRL 65 § ja MRA 27 mukaisesti ja

3. pyytää asemakaavaehdotuksesta ja rakentamistaohjeen ehdotuksesta lausunnot Uudenmaan ELY-keskukselta, Keski-Uudenmaan alueelliselta vastuumuseolta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta ja Carunalta.

Käsittely

Maankäyttöjohtaja Juhana Hiironen esitteli asiaa.

Pekka Heikkinen saapui klo 17.09.

Päätös

Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.

Valmistelija

  • Terttu-Elina Wainio, asemakaava-arkkitehti, terttu-elina.wainio@jarvenpaa.fi

Perustelut

Asemakaavaehdotuksen nähtävänäolosta on ilmoitettu kuulutuksella kaupungin verkkosivuilla 20.1.2021 ja kirjeellä kiinteistönomistajille. Asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävänä MRL 65 § ja MRA 27 § mukaisesti 27.1. - 9.2.2021 Seutulantalon palvelupisteessä ja Järvenpään kaupungin verkkosivuilla. Nähtävilläoloaikana on saatu pyydetyt lausunnot Uudenmaan ELY-keskukselta, Keski-Uudenmaan alueelliselta vastuumuseolta ja Caruna Oy:ltä sekä kommentit Järvenpään kaupunkitekniikan suunnittelupalveluilta. Muistutuksia ei ole esitetty, mutta yksi kiinteistönomistaja on ilmoittanut luopuvansa rakennusoikeuden nostamisesta tontillaan. Lyhennelmät lausunnoista ja kaavoituksen vastineet ovat asemakaavaselostuksen liitteenä. Alkuperäiset lausunnot ovat asemakaavan oheisaineistona.

Asemakaavakarttaa on tarkistettu palautteen johdosta seuraavasti:

  • Osalle lähivirkistysalueista on osoitettu käyttötarkoitusmerkintä VL-3, joka mahdollistaa hulevesien hallintarakenteiden toteuttamisen erillisten suunnitelmien mukaan.
  • Radanpuoleisille kortteleille on osoitettu yleismääräys julkisivujen ääneneristävyydestä, tärinästä ja piha-alueiden meluntorjunnasta.
  • Nuolipuistoon Vehkatien varrella on osoitettu ohjeellinen muuntamon rakennusala.
  • Tontin 185-3-331-7 kaavamerkinnät on osoitettu voimassa olevan asemakaavan mukaisesti.

Asemakaavaselostukseen on tehty vastaavat täydennykset ja rakentamistapaohjeessa hulevesien viivytystä koskevaa tekstiä on täsmennetty. Tarkistukset eivät edellytä uutta nähtävillepanoa.

Kaupungin ja yksityisten kiinteistönomistajien väliset maankäyttösopimukset valmistellaan kaupunkikehityslautakunnan hyväksyttäväksi ennen asemakaavan hyväksymistä. Osalle alueesta laaditaan erillinen tonttijako.

 

Ehdotus

Esittelijä

  • Olli Keto-Tokoi, kaupunkikehitysjohtaja, olli.keto-tokoi@jarvenpaa.fi

Kaupunkikehityslautakunta päättää

hyväksyä 3. kaupunginosan eli Saunakallio kortteleita 301-303, 305-309, 311, 313-315, 317-319, 322-327, 330-338, osaa kortteleista 314 ja 322 sekä katu- ja puistoalueita koskevan asemakaavan muutoksen (päivätty 23.9.2020, tarkistettu 30.11.2020, ja 15.3.2021) ja rakentamistapaohjeen (päivätty 23.9.2020, täydennetty 30.11.2020 ja 15.3.2021).

Päätös

Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.

Kokouskäsittely

Juhana Hiironen esitteli asiaa.