Perustelut
Sijoittamislupa 19.12.2025, § 310, Lupatunnus: LP-186-2025-01251. Sijoittamisluvan epääminen, Näretie 19 (186-401-9-135).
Tausta ja oikaisuvaatimuksessa esitetyt vaatimukset
Kaavoitusjohtaja on tehnyt kielteisen sijoittamislupapäätöksen (19.12.2025 §310) koskien pientalon rakentamista asemakaava-alueen ulkopuolelle. Päätös on tehty Järvenpään kaupungin maapolitiikan ja kaavoituksen periaatteiden mukaisesti sekä tietoisena uudesta rakentamislaista. Hakija on tehnyt oikaisuvaatimuksen kaupunkikehityslautakunnalle ja vaatinut, että päätös kumotaan ja haettu sijoittamislupa myönnetään hakemuksen mukaisena.
Kiinteistö sijaitsee alueella, jolla ei ole asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Rakentamisen erityiset edellytykset suunnittelutarvealueella on ratkaistava (RakL 46 §). Järvenpään rakennusjärjestyksen mukaan koko kunnan asemakaavoittamaton alue on alueidenkäyttölain 16 §:n tarkoittamaa suunnittelutarvealuetta.
Yleiskaava 2040 toimii ohjeena asemakaavaa laadittaessa ja asemakaavoittamattoman alueen rakentamista ohjattaessa. Kohteena oleva kiinteistö on merkitty yleiskaavassa merkinällä AP (pientalovaltainen asuinalue) ja MY (maa- ja metsätalousvaltainen alue, jolla on erityisiä ympäristöarvoja). Käyttötarkoituksen Pientalovaltainen asuntoalue AP määräyksissä ei myönnetä eikä vahvisteta rakennuspaikkoja. Lähtökohtaisesti näillä alueilla varaudutaan kaupungin kasvuun ja alueet on tarkoitus asemakaavoittaa. Koko kaupunkia koskevassa yleiskaavassa on harvaan asuttujen alueen (AP-h) merkinnällä osoitettu erikseen alueet, joilla rakentamisen sijoittuminen on mahdollista ilman asemakaavoitusta. Näilläkin alueilla rakentamista on voinut sijoittaa vain vanhoille rakennuspaikoille (ei vuoden 2004 jälkeen muodosteluille kiinteistöille).
Kaupunki ei ole puoltanut lohkomista asemakaavan ulkopuolisilla alueilla. Kyseessä olevasta kiinteistöstä on lohkottu 18.5.2018 määräala (186-401-9-135-M601/186-401-9-3), joka on myöhemmin muodostettu omaksi kiinteistöksi KML 33 § 5 mom perusteella. Kaikki rakennusoikeus on jo käytetty lohkotulla kiinteistöllä 186-401-9-3. Yleiskaavan mukainen rakennuspaikka muodostuu lohko- ja kantakiinteistöistä yhdessä.
Kaupunkikehityslautakunnan vastine oikaisuvaatimuksessa esitettyihin seikkoihin
Rakentamislain tulkinta
Rakentamislain (751/2023) 46 §:n 1 momentin mukaan:
Sijoittamisen edellytyksenä alueidenkäyttölain 16 §:ssä tarkoitetulla suunnittelutarvealueella on 45 §:ssä säädetyn lisäksi, että rakentaminen:
1) ei olennaisesti vaikeuta kunnan kaavoituskatsauksen mukaista yleis- tai asemakaavan laatimista;
2) ei johda vaikutuksiltaan sellaiseen merkittävään rakentamiseen tai aiheuta sellaisia merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia, jotka edellyttävät asemakaavan laatimista;
3) on sopivaa yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien toteuttamisen sekä liikenneturvallisuuden ja palveluiden saavutettavuuden kannalta.
Kaupungin näkemyksen mukaan, myönteinen päätös vaatisi poikkeamista yleiskaavasta tavalla, joka voisi olennaisesti vaikeuttaa yleiskaavan toteuttamisedellytyksiä ja asemakaavan laatimista kaupungin kaikilla vastaavilla AP-alueilla. Ko. kiinteistön, ja yleiskaavaan sijoittuvien muiden vastaavien alueiden, tarkoituksenmukainen ja yksityiskohtaisempi käyttö vaikutuksineen on ratkaistavissa ja arvioitavissa vasta tarkemmassa asemakaavoituksessa.
Lisäksi tämän kiinteistön rakentamisella vaikeutettaisiin todennäköisesti myös juuri tämän alueen asemakaavoitusta. On todennäköistä, että asemakaavoitusvaiheessa liikenneväylien toteuttamisen ja liikenneturvallisuuden kannalta parhaaksi ratkaisuksi osoitetaan Mahonkikadun jatkuminen pohjoiseen ko. kiinteistön kohdalta. Näitä asioita yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien osalta ei kuitenkaan voi ratkaista sijoittamisluvassa. Myös kiinteistöllä todettujen ympäristöarvojen (yleiskaavassa merkintä sl 8, ketosukkulakoi) vuoksi rakentamisen vaikutukset tulisi selvittää tarkemmassa suunnittelussa.
Kaavoituskatsauksessa ei ole luetteloitu kaikkia yleiskaavassa esitettyjä tulevaisuuden kaavoitettavia alueita. Alueita, joilla ei vielä ole riittävää kaupungin maanomistusta tai kiinteistönomistajat eivät ole tehneet kaava-aloitteita, ei ole tarkoituksenmukaista aikatauluttaa kaavoitussuunnitelmaan. Hakija ei ole tehnyt virallista asemakaava-aloitetta.
Vaikka alueelle ei ole kaavoituskatsauksessa esitetty asemakaavan laatimista, asemakaavan laatiminen tälle yleiskaavan mukaiselle AP-alueelle on ilmeisen tarpeellista. Rakentamislain 46 §:n ja tasapuolisuuden kohtelun vaateesta johtuu, että kokonaisuutena tämän luvan myöntäminen johtaisi sellaiseen merkittävään ja suunnittelemattomaan rakentamiseen asemakaavan lievealueella, joka edellyttää asemakaavan laatimista.
Maanomistajien yhdenvertainen kohtelu
Maanomistajien oikeudenmukaisen kohtelun vuoksi päätöksissä tulee noudattaa voimassa olevia koko kaupunkia koskevia linjauksia. Perustuslain 6 §:n edellyttämä ihmisten yhdenvertaisuus lain edessä ja hallintolain 6 §:n vaatimus hallinnossa asioivien tasapuolisesta kohtelusta pätee myös tähän tapaukseen. Jo välittömässä lähiympäristössä eli Näretien pohjoispuolella samassa tilanteessa hakijan kanssa on useita maanomistajia, joita pitäisi kohdella yhdenvertaisesti ja tasapuolisesti. Jos kiinteistölle 186-401-9-135 myönnettäisiin lupa rakentaa, tulisi myös muiden voida rakentaa rakennuspaikka-statuksesta riippumatta. Ei ole tarkoituksenmukaista mahdollistaa uusien rakennuspaikkojen syntymistä ilman asemakaavoitusta. Edellä mainittu yhdenvertaisen kohtelun vaatimus huomioon ottaen voisi uusia rakennuspaikkoja tulla runsaastikin ilman yhteensovittavaa suunnittelua.
Aikaisemmat päätökset
Kaupunki on tehnyt hakijan vastaavaan hankkeeseen kielteisen suunnittelutarveratkaisun 15.11.2018. Tämän jälkeen voimaan tulleet Järvenpään yleiskaava 2040, rakennusjärjestys tai maapoliittinen ohjelma eivät ole muuttaneet kaupungin tulkintaa asemakaava-alueiden ulkopuolisesta rakentamisesta tai rakennuspaikan muodostumisesta. Kaupunki katsoo, että uusi rakentamislaki ei muuta tulkintaa asemakaavan tarpeellisuudesta tässä nimenomaisen kiinteistön tapauksessa. Kaupunki yhtyy hakijan käsitykseen siitä, että Haarajoella omakotitaloasutus on tiivistynyt ja alue tulee kasvamaan tulevaisuudessakin. Kyseessä oleva kiinteistö sijaitsee selvästi asemakaavan lievealueella.
Hallinnon oikeusperiaatteisiin vetoaminen
Päätös ei ole hallintolain 6 § säädettyjen luottamussuoja- ja suhteellisuusperiaatteiden vastainen. Kaupunki kehittää ja asemakaavoittaa alueita yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti johdonmukaisesti. Yleiskaava on laadittu vuoteen 2040 saakka ja yhdyskuntarakenteen kestävä kehittäminen vaatii pitkäjänteisyyttä.
Puutteellinen selvitys ja perustelu
Kaupunki on riittävällä tasolla selvittänyt sijoittamisluvan edellytyksiä. Sijoittamisluvan käsittelyssä ei voida vaatia hakijalta eikä kaupungilta tarkkoja konkreettisia asemakaava- ja katusuunnitelmatasoisia selvityksiä, joiden pohjalta yksilöidyt perustelut voitaisiin kirjata. Yksittäisiä esim. luontolajeihin liittyviä selvityksiä voidaan laatia sijoittamisluvan yhteydessä, mutta tässä tapauksessa kyse on laajemmasta ja monitahoisemmasta kysymyksestä.
Kunnan etu
Luvan epääminen ei ole kaupungin taloudellisen edun vastaista. Hakijan perustelemien vähäisten taloudellisten hyötyjen vastapainona yhdyskuntarakenteen hajautumisesta ja maapolitiikan käytäntöjen muuttumisesta olisi huomattavasti suuremmat kustannukset kaupungille. Kaupunki lähtökohtaisesti kaavoittaa rakentamisen mahdollistavan ensimmäisen asemakaavan vain omalle maalleen.
Yhteenveto
Haetussa kohdassa sijoitusluvan myöntäminen aiheuttaisi vaikutuksiltaan ennakoimattomaan kehitykseen, mikä on näkyvissä kohteen lähiympäristössä ja koskee myös kaupungin alueella vastaavassa asemassa olevia sijainteja. Vaikka yksittäinen tapaus ei johtaisi vaikutuksiltaan sellaiseen merkittävään rakentamiseen tai aiheuta sellaisia merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia, jotka edellyttävät asemakaavan laatimista (1 momentin kohta 2), voisi olla sopivaa yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien toteuttamisen sekä liikenneturvallisuuden ja palveluiden saavutettavuuden kannalta (1 momentin kohta 3), niin luvan myöntäminen avaa yhdenvertaisuusvaateen myötä reaalisesti tilanteen, joka on vastoin kohtia 2 ja 3.
Koska myönteinen päätös olisi kokonaisvaikutuksiltaan vastoin näitä edellä mainittuja Rakentamislain kohtia, tulee päätös sijoittamislupaan säilyttää kielteisenä. Myöskään oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty sellaisia perusteita, joiden nojalla sijoittamisluvan epäämistä koskevaa päätöstä 19.12.2025 § 310 tulisi muuttaa.
Toimivalta: Hallintosääntö 18 §:n 16-kohta (KV 31.3.2025 § 19)
MA