Kaupunkikehityslautakunta, kokous 16.5.2018

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 63 Asemakaavan muutos Alhotien kortteli 1907

JARDno-2017-114

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Åsa Graeffe, kaavoitusinsinööri, asa.graeffe@jarvenpaa.fi

Perustelut

Tiivistelmä


Alhotien alueen korttelin 1907 asemakaavan muutoksen päätavoitteena on tutkia mahdollisuudet osoittaa vetovoimaista ja tehokasta asuntokerrostalorakentamista Alhotien varteen Helsingintien päähän. Pääosin rakentamattomaan yleisten rakennusten kortteliin suunnitellaan monipuolisia kerrostaloasuntoja ja niitä tukevia palvelutiloja kaupunkikuvallisesti ja palveluiltaan sekä viheryhteyksiltään keskeisellä paikalla keskustan pohjoisosaan. Helsingintien päässä sijaitsevalla alueella pyritään hyvään laatutasoon.

Kaavan eteneminen


Kaupunki järjesti korttelin kehittämisestä kumppanuushaun keväällä 2016, jonka voitti ehdotus ”Helminauha”. Ehdotuksen laatuarvion ja kumppanuuden jatkoneuvottelujen jälkeen kaupunki päätti (kh 16.1.2017 § 2) valita ehdotuksen tekijäyhtiöt, Avain Yhtiöt Oy:n ja Bonava Suomi Oy:n yhdessä Alhotien alueen suunnittelu‐ ja toteuttajakumppaniksi sekä käynnistää Alhotien alueen suunnittelun yhteistyössä kumppanien kanssa. Asemakaavan muutostyö on käynnistynyt alueen korttelisuunnittelun rinnalla. Asemakaava laaditaan yhteissuunnittelun pohjalta Järvenpään kaupungin asemakaavoituksessa virkamiestyönä.


Kortteliin suunnitellaan yhdeksän asuinkerrostaloa sekä asuinkerrostalo pääosin palveluasumiselle. Alueelle osoitetaan yhteensä 23 000 k-m2 asuinrakennusoikeutta, neljälle asuinkerrostalotontille. Lisäksi voidaan tonteille toteuttaa yhteensä 400 k-m2 liiketilaa rakennusten ensimmäisiin kerroksiin Alhotien kiertoliittymän läheisyydessä. Kortteliin on lisäksi mahdollisuus rakentaa noin 3400 k-m2 yhteistiloja lisäämään asukkaiden yhteisöllisyyttä ja toiminnallisuutta. Asuinrakennusten kerrosluku vaihtelee viiden ja seitsemän välillä. Korkeimmat seitsemänkerroksiset rakennukset sijoittuvat korttelin pohjoisosaan, etelässä Talonkadun päässä rakennukset ovat matalampia viisikerroksisia. Kiertoliittymästä rakennetaan kerrostalokorttelille uusi tonttikatu, Alhorinne. Kortteliin tulee yhteensä noin 370 uutta asuntoa, joista noin 100 palveluasumiselle ja pysäköinti toteutetaan pääosin kahdessa kaksikerroksisessa yhteensä noin 230 autopaikan pysäköintilaitoksessa.


Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus


Asemakaavan vireilletulosta on ilmoitettu kuulutuksella Viikkouutisissa, kaupungin ilmoitustaululla ja kaupungin internet-sivuilla 17.5.2017 sekä lähettämällä kirje suunnittelualueen maanomistajille ja naapurikiinteistöjen omistajille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin palautteet Caruna Oy:ltä, joka totesi, että yhtiö ottaa tarkemmin kantaa vaikutuksiin kaavan tarkentuessa ja As Oy Järvenpään Karjalankulma:lta, joka pyytää ilmoittamaan kaikista osallisten kuulemisvaiheista.


Asemakaavan muutosluonnosaineisto on ollut nähtävänä 25.9. - 16.10.2017 välisen ajan Seutulantalon palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin internet-sivuilla. Nähtävilläolosta kuulutettiin kaupungin ilmoitustaulululla, internet-sivuilla, Viikkouutisissa sekä kirjeellä asianosaisille ja naapurikiinteistöjen omistajille. Kaavamuutoksen luonnos- ja valmisteluaineistoa esiteltiin yleisötilaisuudessa 27.9.2017 Seutulantalolla. Tilaisuudessa oli noin 15 osallistujaa ja keskustelua herätti varsinkin Alhotien liikenne, yhteydet kouluihin ja puistoon sekä kerrostalokorttelin rakentamisen tehokkuus. Muun muassa Alhotien ja Kytötien risteysalue koettiin ongelmalliseksi, jalkakäytävää toivottiin Alhotien itäreunalle, eteläisimmän kerrostalon korkeutta ja etäisyyttä Talonkadun pientaloihin kritisoitiin. Tilaisuudessa sovittiin, että jatkosuunnittelussa tutkitaan voiko rakennusoikeutta vähentää Talonkadun puolella ja madaltaa rakennusmassoja, varjotutkielma teetetään suunnittelun yhteydessä, tutkitaan kulkuyhteyksiä korttelin sisällä tonttien läpi ja että kevyenliikenteen väylää tutkitaan jatkosuunnittelussa.


Asemakaavan muutostyö on tehty tiiviissä yhteistyössä kaupungin kaupunkitekniikan suunnittelun, rakennusvalvonnan sekä maankäytön ja karttapalveluiden kanssa. Asemakaavaluonnoksesta saatiin kolme lausuntoa: Caruna Oy:ltä, Fortum Power and Heat Oy:ltä ja Keski-Uudenmaan Ympäristökeskukselta, lisäksi Elisa Oyj totesi, ettei ole lausuttavaa Alhotien asemakaava-muutokseen. Kirjallisia mielipiteitä saatiin neljä kappaletta.


Yhteenveto kaavan valmisteluvaiheessa saadusta palautteesta, mielipiteistä ja lausunnoista sekä niiden käsittelystä ja kaavoituksen vastineet esitetään asemakaavaselostuksen kohdassa 4.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt.


Korttelisuunnitelmaa ja asemakaava-aineistoa on tarkennettu ja täydennetty saadun palautteen, lausuntojen ja mielipiteiden johdosta.

 

Asemakaavan kuvaus


Asemakaavan muutos koskee Alhotien varren yleisten rakennusten korttelia 1907, kortteliin liittyvä Alhopuisto ja osaa Kytömäen lähivirkistysaluetta sekä osia Alhotien ja Talonkadun katualueita.


Tonteille sijoitetaan yhteensä yhdeksän yksiportaista asuinkerrostaloa sekä Alhorinteen ja Alhotien kulmaukseen laajempi asuinkerrostalo palveluasumiselle. Rakennusten korkeudet vaihtelevat pohjoisosan seitsemästä kerroksesta eteläpään viiteen kerrokseen. Pysäköinti toteutuu pääosin tonttien yhteisissä kaksikerroksisissa pysäköintihalleissa korttelin takaosassa rinnettä vasten. Pysäköintirakennukset sovitetaan puistoympäristöön ja niiden kattotasanteet toteutetaan viher- tai oleskelualueina. Kytömäen viherkaistale Talonkadulle levennetään suojavyöhykkeeksi Talonkadun pientaloalueen ja uuden kerrostalokorttelin väliin.


Alhotien kiertoliittymästä rakennetaan uusi pistokatu, Alhorinne korttelin tonttikaduksi. Kiertoliittymän molemmin puolin muodostuu torimainen aukio, joista on suora kulku rakennusten maantasokerroksiin toteutettaviin pieniin liiketiloihin. Alhorinteen katualueella osoitetaan tilaa muutamalle lyhytaikaiselle asiointipysäköintipaikalle.


Korttelin piha-alueet tehdään yhteiskäyttöisiksi, leikki- ja oleskelualueet on sijoitettu pihojen suojaisiin osiin ja koko korttelin läpi Talonkadulta Alhopuistoon kulkee yhtenäinen jatkuva kävelyreitti suorilla yhteyksillä puistoalueisiin ja Alhotien kiertoliittymän jalankulkuväylille. Pysäköinti toteutetaan pääosin kahdessa puistoympäristöön sovitetussa, yhteensä noin 230 autopaikan kaksitasoisessa pysäköintihallissa korttelin takaosassa rinnettä vasten.


Kortteliin laaditaan rakentamistapaohjeet varmistamaan rakentamisen laatua ja ympäristöön soveltuvuutta. Rakennustapaohjeet liitetään kaavaselostukseen ja hyväksytään sitovina asemakaavan yhteydessä. Korttelista tehdyt varjotutkielma ja kuvaus hulevesien periaateratkaisusta sisältyvät rakennustapaohjeisiin.
Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja asemakaavan toteuttamisen vaikutukset. Korttelialueelle laaditaan erillinen tonttijako asemakaavoituksen jälkeen.


Nähtäville asetettava aineisto asemakaavakartta, asemakaavaselostus ja rakennustapaohje ovat asian liitteenä. Kaavasuunnittelun yhteydessä laaditut Liikennemeluselvitys ja Alhotien toimivuustarkastelut kalvosarjana sekä kaavaluonnoksesta saadut lausunnot ja mielipiteet ovat extranetissä asemakaavan tausta-aineistona.

Ehdotus

Esittelijä

Sampo Perttula, kaavoitusjohtaja, sampo.perttula@jarvenpaa.fi

 

 

Kaupunkikehityslautakunta päättää

  • hyväksyä 19. kaupunginosan eli Terholan korttelia 1907 sekä siihen liittyvää puisto- ja katualuetta koskevan asemakaavan muutosehdotuksen (asemakaavakartta, päivätty 25.9.2017/ tarkistettu 10.1.2018 ja asemakaavan selostus, päivätty 10.1.2018) ja asettaa sen julkisesti nähtäville MRL 65 § ja MRA 27 mukaisesti ja
  • pyytää asemakaavaehdotuksesta lausunnot Keski-Uudenmaan pelastuslaitokselta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta ja Caruna Oy:ltä, sekä
  • antaa kaupunkikehitykselle valtuudet tehdä stilistisiä ja teknisiä parannuksia asemakaavan ehdotus- materiaaliin ennen nähtävillepanoa ja lausuntokierrosta.
     

Päätös

 

Hyväksyttiin

Valmistelija

  • Sampo Perttula, kaavoitusjohtaja, sampo.perttula@jarvenpaa.fi
  • Åsa Graeffe, kaavoitusinsinööri, asa.graeffe@jarvenpaa.fi

Perustelut

HYVÄKSYMISKÄSITTELY
Asemakaavaehdotus on ollut MRL 65§:n ja MRA 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtävillä 5.2 – 6.3.2018 Seutulantalon palvelupisteessä (Seutulantie 12) sekä kaupungin internetsivuilla. Nähtävilläolosta on kuulutettu kaupungin ilmoitustaulululla, internet-sivuilla, Viikkouutisissa sekä kirjeellä asianosaisille ja naapurikiinteistöjen omistajille. Kaavan muutosehdotuksesta on pyydetty lausunnot Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta, Keski-Uudenmaan pelastuslaitokselta ja Caruna Oy:ltä. Asemakaavaehdotuksesta on saatu lausunnot Caruna Oy:ltä ja Järvenpään Fillarikerho ry:ltä sekä kolme muistutusta.


Asemakaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen kaupunki on yhteistyössä asianosaisten kanssa tutkinut mahdollisuuksia vähentää viereisellä pientalotontilla koettuja kerrostaloista aiheutuvia etäisyys-, varjostus- ja tontinkäyttöhaittoja. Muistutuksien ja saadun palautteen vuoksi asemakaavakarttaa on tarkistettu ja täydennetty kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen seuraavasti:

  • Kerrostalotontin 8 eteläisimmät rakennukset on siirretty ja tontin rakennusaloja kavennettu vähintään 30 metrin etäisyydelle pientaloista ja kerrostalojen rakennusmassat on käännetty avautumaan ohi pientalotonttia, jotta asuntojen näkymät eivät suuntaudu suoraan kohti pientalotonttia.
  • Tontille 8 on lisätty kaavamääräys säilytettävistä/ istutettavista puista tontin puolella viherkaistaleen rajan tuntumassa, lisäämään näkösuojaa pientalojen pihoille sekä leventämään kasvillisuuskaistaletta pientalojen ja kerrostalotontin välissä.
  • Varjostushaittojen vähentämiseksi Alhotien varren kerrostalot tontilla 8 on madallettu yhdellä kerroksella siten, että tontin eteläisin rakennus on osoitettu asemakaavassa nelikerroksiseksi (IV) ja toinen Alhotien varren rakennus viisikerroksiseksi (V).
  • Osa tontilta 8 vähennetystä rakennusoikeudesta on osoitettu tontille 7, jolla tontin keskimmäinen rakennus on korotettu yhdellä kerroksella, kuudesta seitsemän (VII) kerroksiseksi. Tontin 7 Alhotien varren rakennukset pysyvät kuusikerroksisina.
  • Korttelin reunaan on tonteille osoitettu istutettavat kaistaleet sekä säilytettävä/ istutettava puurivi –kaavamerkinnät Alhotien varteen.


Tarkistukset tuovat lisää vihreyttä kortteliin ja matalammat rakennusmassat lisäävät viihtyvyyttä korttelin eteläpäässä. Rakennusoikeuden siirtäminen Alhotien varrelta korttelin keskiosan sisäosiin keventää ja monipuolistaa Alhotien varren kaupunkikuvallista ilmettä. Tarkistetussa asemakaavassa Alhotien kaavamuutosalueen kokonaisrakennusoikeus vähenee 400 k-m2:llä 22 600 k-m2:iin. Lisäksi yhteiskäyttöautojen käyttöönottoa on pyritty edistämään tehokkaasti rakentuvassa Alhotien korttelissa ja rakennustapaohjeisiin on lisätty mahdollisuus rakennusluvan yhteydessä sopia, että asemakaavan pysäköintinormien mukaisia autopaikkoja voidaan vähentää, mikäli kiinteistö liittyy pysyvästi autojen yhteiskäyttöpalveluun. Asemakaavan velvoitepaikkoja voi sopimuksen mukaan vähentää korkeintaan kolmella autopaikalla yhtä yhteiskäyttöautopaikkaa kohti, yhteensä kuitenkin enintään 10 % autopaikkojen kokonaismäärästä.


Asemakaavaehdotuksesta saadun palautteen käsittely on eritelty asemakaavaselostuksen kohdassa 4.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt. Lyhennelmä lausunnoista ja muistutuksista sekä kaavoituksen vastineet on asemakaavaselostuksen liitteessä 5. Rakentamistapaohje on selostuksen liitteessä 2. Alkuperäiset lausunnot ja muistutukset on tallennettu kaupunkikehityslautakunnan Extranettiin.


Kaavaehdotuksen tarkistuksilla on pyritty vähentämään Talonkadun lähiympäristössä kaavaehdotuksesta koettuja haittoja ja parantamaan Alhotien varren kaupunkikuvallista ilmettä huomioiden asemakaavaehdotusta siten, että itse kaavaratkaisu ei ole kokenut huomattavia muutoksia. Tarkistettu kaavaehdotus voidaan näin viedä hyväksymiskäsittelyyn ilman kaavaehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville.

Ehdotus

Esittelijä

  • Olli Keto-Tokoi, kaupunkikehitysjohtaja, olli.keto-tokoi@jarvenpaa.fi

 

Kaupunkikehityslautakunta päättää

 

  • hyväksyä asemakaavaselostuksen liitteessä 5 esitetyt vastineet Alhotien alueen korttelin 1907 (19. kaupunginosan eli Terholan korttelin 1907 sekä siihen liittyvien puisto- ja katualueiden) asemakaavaehdotuksesta annettuihin lausuntoihin ja muistutuksiin, ja

 

  • esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä Alhotien alueen, korttelin 1907 19. kaupunginosan eli Terholan korttelia 1907 sekä siihen liittyvää puisto- ja katualuetta koskevan asemakaavan muutosehdotuksen (asemakaavakartta, päivätty 25.9.2017/ tarkistettu 10.1.2018, 26.4.2018 ja asemakaavan selostus, päivätty 10.1.2018/ täydennetty 26.4.2018) sekä asemakaavaa koskevat rakentamistapaohjeet (täydennetty 24.4.2018, selostuksen liite 2).

 

Käsittely:

Käsittelyn aikana Mikko Vesterisen ja Markku Tenhusen tekemien kannatettujen esitysten pohjalta puheenjohtaja totesi, että lautakunta yksimielisesti yhteisesti sopien päätti lisätä kaupunginhallitukselle ja kaupunginvaltuustolle tehtävään hyväksymisesitykseen seuraavan lisäyksen

Varmistetaan puuston mahdollisimman runsas säilyttäminen esim. Talonkadulle johtavan huleveden putkittamisella.

 

 

Päätös

 

Kaupunkikehityslautakunta päätti yksimielisesti

  • hyväksyä asemakaavaselostuksen liitteessä 5 esitetyt vastineet Alhotien alueen korttelin 1907 (19. kaupunginosan eli Terholan korttelin 1907 sekä siihen liittyvien puisto- ja katualueiden) asemakaavaehdotuksesta annettuihin lausuntoihin ja muistutuksiin, ja

 

  • esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä Alhotien alueen, korttelin 1907 19. kaupunginosan eli Terholan korttelia 1907 sekä siihen liittyvää puisto- ja katualuetta koskevan asemakaavan muutosehdotuksen (asemakaavakartta, päivätty 25.9.2017/ tarkistettu 10.1.2018, 26.4.2018 ja asemakaavan selostus, päivätty 10.1.2018/ täydennetty 26.4.2018) sekä asemakaavaa koskevat rakentamistapaohjeet (täydennetty 24.4.2018, selostuksen liite 2) siten, että varmistetaan puuston mahdollisimman runsas säilyttäminen esim. Talonkadulle johtavan huleveden putkittamisella.

 

Tiedoksi

muistutuksen tekijät, lausunnon antajat