Kaupunkikehityslautakunta, kokous 16.11.2017

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 45 Omakotialueiden tiivistäminen

JARDno-2017-1669

Valmistelija

  • Terttu-Elina Wainio, asemakaava-arkkitehti, terttu-elina.wainio@jarvenpaa.fi

Perustelut

Tiivistelmä

Kaavoituksen vuonna 2015 aloittamassa omakotialueiden tiivistämisprojektissa on laadittu asemakaavamuutokset Mikonkorven ja Satukallion alueille. Seuraavia, alustavan aikataulun mukaan vuoteen 2018 mennessä laadittavia ovat Saunakallio, Pöytäalhon tontit Välskärinkadun varrella, Terioja ja Jampan osa- alueet. Näitä kaavatöitä ei ole aloitettu vielä vuonna 2017. Ennen projektin jatkamista tulee tarkastella onko projekti vastannut tavoitteitaan ja tehdä johtopäätökset jatkoa varten. Tämänhetkisestä tilanteesta on tehty yhteenveto, jossa esitetään projektin tähänastinen kulku sekä ehdotus jatkotoimenpiteiksi.

Yhteenveto

Omakotitonttien tiivistämisen alustavana tavoitteena on ollut saada uusia rakennuspaikkoja väljästi rakennetuille vanhoille omakotialueille ja lisää asukkaita palvelujen tuntumaan, rakennetun kunnallistekniikan ääreen. Lisäksi on haluttu monipuolistaa tonttitarjontaa ja luoda eri sukupolville mahdollisuus asua lähellä toisiaan.

Lähtökohtana on ollut, että kaavamuutokset projektialueilla käynnistetään vaiheittain niillä kiinteistöillä, joiden omistajat pyytävät kaavamuutosta kirjallisesti. Kaavamuutoksissa on noudatettu Järvenpään kaupungin käytäntöä kaavoituskorvauksesta (50 % kiinteistönomistajan saamasta hyödystä). Talousrakennusoikeuden lisäyksestä ei ole laskutettu.

Mikonkorvessa varsinaista rakennusoikeutta ei lisätty, mutta Satukalliossa asuinrakennusoikeutta nostettiin kuudella tontilla, joiden omistajien kanssa tehtiin maankäyttösopimukset. Kaavamuutoksen jälkeen tonttitehokkuus on e = 0,25 paitsi Mikonkorven suurimmilla tonteilla, joiden rakennusoikeus oli ennen kaavamuutosta e = 0,1 tai 0,15.  Mikonkorven ja Satukallion kaavamuutoksissa lisättiin kaikille tonteille talousrakennusoikeutta tehokkuusluvulla te = 0.05 tai vastaavina kerrosalamäärinä. Tarvetta varsinaisen rakennusoikeuden nostamiseen oli vain muutamalla tontilla, mutta talousrakennusoikeuden lisääminen kasvattaa kuitenkin rakennusoikeutta välillisesti.

Kiinteistöjako säilyi Mikonkorvessa ennallaan lukuunottamatta yhden tontin jakamista kahdeksi tontiksi. Satukalliossa neljään tonttiin liitettiin lisäalueita viereisistä katu-, puisto- ja yhdyskuntateknisten laitosten alueita. Nämä kaavamuutokset eivät tuottaneet uusia rakennuspaikkoja juuri lainkaan.

Lisärakentaminen edellyttää tonttikohtaista suunnittelua, koska tontin jakaminen tai uusien rakennusten sovittaminen voi olla hankalaa ja mahdotontakin nykyisten rakennusten sijainnin tai maasto- olosuhteiden takia. Vanhojen alueiden katuverkosto ja hulevesien hallinta vaativat kunnallistekniikan erityisratkaisuja kapeimmilla katuosuuksilla. Suunnitteluun on varattava riittävästi aikaa. Kaavatyö, sopimukset ja kunnallistekniikan suunnittelu on osattava aikatauluttaa ja kunnallistekniikan investointeihin on osattava varautua oikein. Mikonkorvessa kunnallistekniikkaa on rakennettu jo ennen kaavamuutosta. Satukallion eteläosien kunnallistekniikan yleissuunnittelu on käynnistynyt kaavamuutoksen voimaantulon jälkeen vuonna 2017.

Yhteenvetona voidaan todeta, että projekti ei ole tuottanut lisärakentamista eikä uusia rakennuspaikkoja siinä määrin kuin projektia aloitettaessa tavoiteltiin. Lisärakentaminen käynnistyy vain kiinteistönomistajan tahdosta ja todelliseen tarpeeseen. Järvenpään rakennusjärjestyksen uudistamisen yhteydessä on mahdollista tutkia, voitaisiinko omakotitonteille myöntää talousrakennusoikeutta rakennusluvan yhteydessä tiivistämisprojektissa noudatetuilla periaatteilla (korkeintaan 5 %, mikä vastaa talousrakennusoikeutta te = 0,05). Rakentamismahdollisuuksien yleispiirteinen tutkiminen tiivistämisprojektin osa- alueilta tuottaisi täydennysrakentamissuunnitelman alueiden rakentamistapaohjeiksi, mutta asemakaavaa ei olisi tarpeen muuttaa kokonaan. Kiinteistönomistajien halukkuus rakennusoikeuden nostamiseen voidaan selvittää kyselyllä ja laatia tarvittavat kaavamuutokset tapauskohtaisesti.

Ehdotus

Esittelijä

  • Sampo Perttula, kaavoitusjohtaja, sampo.perttula@jarvenpaa.fi

 

Kaupunkikehityslautakunta päättää, että omakotitonttien tiivistämisprojektia jatketaan seuraavilla periaatteilla:

  • Saunakallion, Pöytäalhon, Teriojan ja Jampan tiivistämisalueiden rakentamistarpeista tehdään kysely kiinteistönomistajille

  • kyselyn tulosten pohjalta tutkitaan tonttikohtaiset rakentamismahdollisuudet tarkemmin

  • tarvittavat tonttikohtaiset asemakaavamuutokset aikataulutetaan kaavoitussuunnitelmaan vuosille 2018 - 20 laajempina kokonaisuuksina

  • Järvenpään kaupungin rakennusjärjestyksen tarkistuksen valmistelussa otetaan huomioon mahdollisuus lisätä alle e = 0,20 tehokkuudella oleville pientaloalueille talousrakennusoikeutta te = 0,05 tehokkuudella

  • jos asuinrakennusoikeutta nostetaan, asiasta tehdään puite- ja maankäyttösopimukset ja kiinteistönomistajalta peritään kaupungin noudattaman periaatteen mukainen korvaus

  • yksittäisten kiinteistönomistajien aloitteesta tehtävissä asemakaavamuutoksissa sovelletaan kaupunkikehityslautakunnan hyväksymiä kaupunkikehityksen maksuja.

Päätös

 

Hyväksyttiin