Kaupunginvaltuusto, kokous 13.6.2022

Perustelut

Perustelut

Terholan yritysalueen asemakaavamuutos on tullut kaavasuunnittelun kohteeksi Järvenpään kaupungin aloitteesta. Asemakaavan laadinta on osa Järvenpään kaupungin kaavoitussuunnitelmaa 2020. Kaavasuunnittelun lähtötavoitteena on ollut tutkia mahdollisuudet vähittäiskaupan suuryksiköiden rakentamiselle Terholan alueella. Tavoitteena on ollut myös luoda edellytyksiä Terholan alueen yritysten toiminnan jatkumiselle ja yhdenmukaistaa alueen kaavamääräyksiä. Yritys- ja palvelualuetta on haluttu kehittää kaupan suuryksiköiden osalta niin, ettei alueen elinkeinotoiminta haittaisi ydinkeskustan kehittämistä Järvenpään merkittävimpänä kaupan keskuksena.

Asemakaavan muuttamiseen ryhdyttiin vuonna 2017 kaupungin aloitteesta maankäyttö- ja rakennuslakiuudistuksen siirtymäajan päättymisen takia. Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittumista koskevia säädöksiä uudistettiin 15.4.2011 voimaan tulleella lainmuutoksella. Vähittäiskaupan suuryksikön määritelmää koski siirtymäsäännös, jonka mukaan lain 71 a §:ää sovellettiin paljon tilaa vaativan erikoistavarakauppaan 15.4.2017 alkaen. Kaikki yli 2 000 kerrosneliömetrin (k-m2) myymälät olivat siirtymäajan jälkeen vähittäiskaupan suuryksiköitä. Maankäyttö- ja rakennuslakia muutettiin asemakaavaprosessin aikana uudelleen niin, että 1.5.2017 vähittäiskaupan suuryksikön kokoraja nousi 2 000 kerrosneliömetristä 4 000 kerrosneliömetriin, mikä osaltaan muokkasi myös kaavamuutokselle asetettuja aikataulullisia tavoitteita ja lähtökohtia.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Asemakaavaprosessi on käynnistetty vähäisenä kaavamuutoksena. Terholan yritysalueen asemakaavan vireilletulosta on ilmoitettu kuulutuksella 25.1.2017 ja lähettämällä kirje maanomistajille ja naapurikiinteistöille. Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä 25.1.-7.2.2017 välisen ajan Seutulantalon palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin internet-sivuilla. Nähtävilläoloaikana osallisilla on ollut mahdollisuus jättää mielipide kaavaluonnoksesta. Ennakkolausuntopyyntö lähetettiin seuraaville tahoille: Järvenpään kaupungin Kaupunkitekniikka/Suunnittelupalvelut, Järvenpään Vesi, Uudenmaan liitto, Uudenmaan ELY-keskus, Keski-Uudenmaan pelastuslaitos, Keski-Uudenmaan ympäristökeskus, Fortum Power and Heat Oy/Kaukolämpö, Caruna Oy, Gasum Oy, Aurora Kaasunjakelu Oy, Elisa Oyj ja Telia Oyj. Asemakaavaluonnoksesta on saatu kolme lausuntoa. Asemakaavakarttaa ja -selostusta on täydennetty lausuntojen pohjalta. Alkuperäiset lausunnot ovat asian oheisaineistona. Lyhennelmät lausunnoista ja kaavoituksen vastineet ovat selostuksen liitteenä.

Kaavamuutosta on päätetty jatkaa syksyllä 2019 normaalina kaavamuutoksena. Kaava-aluetta on laajennettu kaavaluonnosvaiheesta siten, että liike- ja toimitilojen korttelialueet 1904, 1905 ja 1914 on liitetty mukaan kaava-alueeseen kaavamääräysten yhtenäistämisen vuoksi.

Asemakaavan kuvaus

Asemakaavamuutoksessa Terholan yritysalueen Vanhan yhdystien eteläpuolinen kortteli 1901, kortteli 1903 (Lidl) ja pohjoinen osa korttelista 1911 (Power ja Volttitehdas) muutetaan nykyisestä toimitilarakentamisen käyttötarkoituksesta liike- ja toimitilarakentamisen korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön tai siihen verrattavissa olevan myymäläkeskittymän. Kortteleissa 1904, 1905, 1911 eteläosa, 1912, 1913 ja 1914 toimitilarakentamisen kaavamääräystä päivitetään. Terholantienpuisto suunnitellaan muutettavaksi osaksi liike- ja toimitilarakentamisen (KTY) korttelia 1904. Huoltoasemakorttelin 1902 käyttötarkoitus säilyy entisellään ja kaavamuutos mahdollistaa toimintojen jatkumisen entisenlaisina. Kaavamuutoksessa rakennusoikeuden määrä nousee vähäisesti (776 k-m2) Terholantienpuiston muuttuessa puistoalueesta liike- ja toimitilarakentamisen korttelialueeksi.

Suunnittelualueen KTY-korttelialueilla kaavamääräyksiä on ajantasaistettu. Hulevesimääräys kaikille korttelialueille on lisätty hulevesimääräys, meluohjearvoja huomioiva kaavamääräys sekä muutamia muita alueen kehittämistä mahdollistavia ja uutta rakentamista käytännössä joustavoittavia määräyksiä. Risteysalueiden näkemäviisteitä on lisätty tekemällä rakennusaloihin tarvittavia muutoksia sekä liittymäkieltomerkintöjä on tarkasteltu uudelleen alueen jatkokehittämistä ajatellen.

Perustelut

Tiivistelmä

Asemakaavan tavoitteena on tutkia ja turvata mahdollisuudet kaupan toimintojen jatkumiseen ja kehittämiseen maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitusta koskevan lakimuutoksen jälkeen Terholan yritysalueella. Tavoitteena on niin ikään ajantasaistaa ja yhtenäistää suunnittelualueen kaavamääräykset. Terholantienpuisto suunnitellaan muutettavaksi osaksi liike- ja toimitilarakentamisen (KTY) korttelia 1904.
Asemakaavassa osoitetaan rakennusoikeutta liike- ja toimitilarakennusten korttelialueelle, jolla saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön yhteensä 22 504 kerrosneliömetriä; toimitilarakennusten korttelialueelle 11 103 kerrosneliömetriä; ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueelle, jolle on mahdollista sijoittaa liike- ja toimistotiloja yhteensä 11 509 kerrosneliömetriä. Asemakaavan korttelialueille tulee tarvittaessa laatia erillinen tonttijako asemakaavan hyväksymisen jälkeen.

Kaava-alue sijaitsee Pohjoisväylän, Alhopolun, kiinteistön 186-19-1908-1, kiinteistön 186-19-1908-12, Terholantien, Vanhan Yhdystien sekä Oinasmäenpuiston rajaamalla alueella Järvenpään keskustan itäpuolella Terholan kaupunginosassa. Se on pääosin 1970-80 -luvulla rakentunutta liike-, toimitila- ja toimitilarakennusten aluetta. Kaavamuutoksella mahdollistetaan paitsi kaupan toimintojen kehittäminen, myös rakennusten ja liike-elämän uusiutuminen sekä Järvenpään yleiskaava 2030:n tavoitteiden mukainen korttelien kehittäminen. 

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävänä MRL 65 § ja MRA 27 § mukaisesti 19.2.-19.3.2020 välisen ajan Seutulantalon palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin internetsivuilla. Kaavaehdotuksesta kuulutettiin 12.2.2020 kaupungin internetsivuilla sekä Keski-Uusimaan Viikko-lehdessä; lisäksi kaavaehdotuksesta tiedotettiin lähettämällä kirjeet maanomistajille ja naapurikiinteistöjen omistajille. Nähtävilläoloaikana osallisilla oli mahdollisuus jättää muistutus kaavaehdotuksesta. Kaavaehdotuksen ja kaavamuutosehdotuksen palautteena saatiin 3 lausuntoa ja 3 kirjallista muistutusta. (erillinen kokousliite ja kaavaselostuksen liite 3). 
Tämän jälkeen asemakaavan muutoksen vieminen hyväksymiskäsittelyyn on viivästynyt, sillä Uusimaa-kaava 2050:n asettaminen täytäntöönpanokieltoon on johtanut epäselvään tilanteeseen kaupan enimmäismitoitusten tulkinnasta. Samoin toiset asemakaavatyöt ovat olleet kiireellisyysjärjestyksessä Terholan yritysalueen asemakaavan muutoksen edellä. Kaavan alkuperäiset lausunnot ja muistutukset löytyvät kokouksen oheismateriaalista. Saadun palautteen ja täydentävien lisäselvitysten pohjalta kaavakarttaan on tehty seuraavia tarkennuksia:

- Korttelin 1911 osaan sekä kortteleihin 1912, 1913 ja 1914 on luotu uusi kaavamääräys: ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuus- ja toimitilarakennusten korttelialue (TYK-1). Määräys ei sisällöllisesti poikkea merkittävästi toimitilarakentamisen korttelialuemerkinnästä, mutta se vastaa enemmän Järvenpään osayleiskaavan korttelialueille asettamia tavoitteita.  
- Korttelialueille on lisätty tilaa vaativan erikoiskaupan ja muun erikoiskaupan mitoitukset korttelialueittain
- Impoonkadun katualuetta on laajennettu
- Korttelin 1911 rakennusalan reuna on siirretty 2 m etäisyydelle tontit rajasta Vanhan Yhdystien puolella, korttelin eteläosassa rakennusalan rajaa on siirretty maakaapelin läheisen sijainnin takia
- Korttelien 1911, 1912, 1913 Vanhan Yhdystien puoleisille sivuille on lisätty istutettavia alueen osia ajantasa-asemakaavaa mukaillen

Edellä mainitut kaavakartan muutokset ovat luonteeltaan tontin toteuttamista ja kaavamerkintöjä ja -määräyksiä tarkentavia sekä saatua kaavapalautetta huomioivia eivätkä muuta huomattavasti varsinaisen asemakaavaehdotuksen suunnitteluratkaisuja. Tarkistettu kaavamuutosehdotus voidaan viedä hyväksymiskäsittelyyn ilman kaavaehdotuksen asettamista uudelleen nähtäville.
Kaavaselostusta on täydennetty mm. kaavasuunnitteluprosessin, saadun kaavasehdotuspalautteen, lisäselvitysten, kaavavaikutusten arvioinnin ja ympäristön häiriötekijöiden osalta.

Kaavakohtaiset ja lisäselvitysaineistot löytyvät kaavaselostuksen liitteistä.

HP

Perustelut

Kaupunkikehityslautakunta 12.5.2022 § 42

HP