Kaupunginhallitus, kokous 8.10.2018

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 248 Kaupungin esirakentamaa tonttia 186-1911-15, Pykäläkatu 1, koskeva vahingonkorvausvaatimus

JARDno-2018-3237

Valmistelija

  • Annika Allen, hallintoasiantuntija, annika.allen@jarvenpaa.fi

Perustelut

Asian taustat

Järvenpään kaupunki (jäljempänä Kaupunki) on myynyt tontin 186-19-1911-15 Kiinteistö Oy Järvenpään Pykäläkatu 1:lle(jäljempänä Ostaja) 27.2.2017allekirjoitetulla kauppakirjalla. Loppukesästä 2017 on yhtiö esittänyt kaupungille 25 294,00 euron korvausvaatimuksen tontilla tehdystä lisälouhinnasta. Päätösvaltarajojen mukaan korvausvaatimuksen ylittäessä 10 000,00 euroa, korvausvaatimuksen käsittelee kaupunginhallitus.

Järvenpään kaupunki on vuonna 2013 esirakentanut korttelin 1911 louhimalla korttelissa sijainneen kallion. Esirakentamisen työselosteen mukaan kalliosta irrotettu louhe on jätetty paikoilleen. Paikalleen jätetyn louheen tarkoituksena on ollut toimia tulevassa rakentamisessa perustusten murskepatjana. Ostaja oli huomannut tontilla tehdyn louhinnan koroissa eroavaisuuksia verrattuna saamaansa louhintasuunnitelmaan.

Ostaja perustelee korvausvaatimustaan sillä, että Kaupunki on ostajan näkemykseen mukaan antanut kaupan yhteydessä ostajalle virheellistä tietoa louhinnan syvyydestä ja lisälouhinta on aiheuttanut ostajalle 25 294,00 euron lisäkustannuksen. Kaupungilla on ollut tonttikaupan kauppakirjan yhteydessä esirakentamiseen liittyvänä asiakirjana louhintasuunnitelma ja valmistelevien töiden työseloste. Kohteesta ei ole ollut tarkemittaustietoja. Ostajan pyynnöstä on ostajalle toimitettu nämä asiakirjat ja ne on merkitty myös kauppakirjaan ostajalle annettuina tietoina.

Vahingonkorvausvastuu

Maakaaren (12.4.1995/540)  2 luvun 17 §:ssä säädetään laatuvirheestä.

Pykälän mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Vahingonkorvauslain (31.5.1974/412)   1 § :n mukaan joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen, jollei siitä, mitä tässä laissa säädetään, muuta johdu.

Kaupunkikehityksen selvitys

Esirakentamisen louhintasuunnitelman työselosteen mukaan tonteilla kallion irtolouhinta tehdään metrin syvyyteen pihan lopullisesta tasosta. Irtolouhittua kalliota jätetään paikoilleen 0.8 metriä ja pinta kiilataan. Lopullisen pintarakenteen tekee tontin omistaja. Niissä kohdissa, joissa ei ole kalliota, maaleikkaus ulotetaan metrin syvyyteen lopullisesta pihatasosta ja päälle tehdään 0.8 metrin kerros louheesta. Vastaavasti pengerrettävillä kohdilla maanpenkereen päälle tehdään 0.8 metrin kerros louheesta. Naapurikiinteistöille ja katualeille rajautuvilta osin louhinta-alueen korot yhteen sovitetaan piha-alueiden sekä katu-alueiden kanssa alueen luoteisosaa lukuun ottamatta, jossa pihan taso on 0-2m Pykäläkadun korkoa korkeammalla. Ostajan rakennushankkeen perustamistapasuunnitelman mukaan suunniteltu uudisrakennus on ollut tarkoitus perustaa tiiviin moreenin, moreeniin ulotetun massanvaihdon tai kalliolle tehdyn murskapatjan varaisesti. Ostajan mukaan siinä louhinta-alueen osassa, jossa kallioleikkauksen päällä piti olla louhetta 0.8m, louhetta oli huomattavasti vähemmän ja paikoin kallio oli hyvin lähellä irtolouheen pintaa. Muilta osin kiinteistö vastasi Ostajan odotuksia. Kaupunki pyysi Ostajalta selvitystä louhinnan kuutiomääristä ja louhintapaikkojen tarkasta sijainnista. Kaupunki edellytti, että nämä tiedot esitetään asemapiirroksen päälle esitettynä havainne kuvana siten, että kuvasta ilmenee myös rakennuksen anturat. Ostajan Kaupungille toimittamasta selvityksestä ilmenee, että louhittu alue sijaitsi tulevan rakennuksen anturoiden alla tai niiden välittömässä läheisyydessä, ja louhittua kalliolta oli 467.4 m2/m3.  Tämän jälkeen Kaupungin mittausyksikkö suoritti tarkemittauksen kallion pinnan tason varmentamiseksi.  Tarkemittauksen tulos vastasi Ostajan esittämiä korkotietoja.  

Kun korkotietojen oikeellisuus oli varmennettu, Kaupunki pyysi Ostajalta hintaerittelyä niistä yksikköhinnoista, joista urakan kokonaishinta on muodostunut. Ostajan mukaan hintaerittelyn antaminen on haasteellista, koska kyse oli kiinteähintaisesta kokonaisurakasta, joka sisältää kaiken työhön liittyvän. Kaupunki sai kuitenkin lopulta Ostajalta erittelyn urakan yksikköhinnoista, joka jakaantui työsuoritusperusteisesti seuraavasti: louhinta 20e/m3/m2, kaivuu 7e/m3/m2, irtolouheen kuljetus 9e/m3 + 8% yleiskulut.

 Päätösesitys

Järvenpään kaupungin kaupunkikehitys on arvioinut kaupungin korvausvelvollisuutta asiassa. Arvion mukaan kaupungin voidaan katsoa olevan korvausvastuussa ainoastaan lisälouhinnasta aiheutuneista kustannuksista siltä osin, kun kyse on varsinaiseen louhintatyöhön välittömästi liittyvistä kustannuksista. Kaupungin ei voida katsoa olevan korvausvastuussa irtolouheen kuljetuksesta aiheutuneista kustannuksista vaan ne jäävät Ostajan vastattavaksi. Lisälouhinnasta aiheutuneiksi louhintatyöhön välittömästi liittyviksi kustannuksiksi on katsottu yhteensä 13 628,00 euroa. Maakaaren mukaisen hinnanalennuksen ja vahingonkorvauslain mukaisen vahingonkorvauksen päällekkäisen suhteen vuoksi selvennyksenä mainittakoon, että kyse on vahingonkorvauslain mukaisesta korvauksesta, koska Ostajien kulut ovat aiheutuneet esirakentamisen jälkeisen ja siitä irrallisen rakentamishankkeen yhteydessä, ja täten kauppahintaa alempaa kiinteistön arvoa ei ole voitu kaupanteon hetkellä osoittaa.

Päätöksen perustelut

Ostaja on esittänyt Kaupungille lisälouhinnan urakkahinnan työsuorituskohtaisen jakauman, jonka mukaan laskettuna, varsinaisen louhintakustannusten määräksi (louhinta 20 m2+ kaivu 7e m2 x 467.4 m2)+ 1009,0e (yleiskulut) jää 13 628,00e. Kun esirakentaminen on toteutettu osin siinä tarkoituksessa, että tulevat rakennukset voidaan perustaa osaksi tai kokonaan (rakentamisen laadusta ja laajuudesta riippuen) irtolouheen päälle, ja koska esirakentamisen louhintatyö olisi louhintasuunnitelman mukaisesti toteutettuna ulottunut kauttaaltaan suunnitelman mukaiseen korkoon jolloin lisälouhinnan yhteydessä irrotettu louhe olisi joka tapauksessa jäänyt kiinteistölle hyödynnettäväksi, irtolouheen katsotaan kuuluvaksi osaksi kiinteistöä sen tarpeistona/ainesosana, josta kaupunki ei ole korvausvelvollinen. Lisäksi on huomioitava, että Ostaja on tarkastanut kiinteistön, sen alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto olosuhteisiin ja verrannut näitä seikkoja kaupan kohteesta esitetyistä asiakirjoista saataviin tietoihin, muun muassa Pykäläkadun ja Pykäläkujan tonttien valmistelevien töiden työseloste 15.2.2008 ja 21.2.2008 sekä louhintasuunnitelma 13.2.2008. Ostajalla ei ole ollut huomauttamista näiden seikkojen osalta.

Ehdotus

Esittelijä

  • Olli Naukkarinen, kaupunginjohtaja, olli.naukkarinen@jarvenpaa.fi

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä vahingonkorvausvaatimuksen louhintakustannusten määrän, yhteensä 13 628,00 euroa, osalta. Enemmät vaatimukset hylätään.

Päätös

Hyväksyttiin.

Tiedoksi

asianosaiset, kaupunkitekniikan johtaja, kaupunkikehityksen talouspäällikkö