Kaupunginhallitus, kokous 31.5.2021

Perustelut

Valmistelijta

Paula Sidoroff-Eskelinen, Åsa Graeffe

Tiivistelmä

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on tutkia Myllytien varressa olevien tonttien alue (Myllytie 1b ja 3) nykyistä tehollisemmin asuinkerrostalorakentamiseen Keskustan osayleiskaavan 2030 tavoitteiden mukaisesti, mahdollistaen Myllytien puolella myös liiketoimintaa rakennusten kivijalkaan. Nykyiset Myllytien varren tonteilla olevat rakennukset on purettu ja suojeltu Kumitehtaan johtajan talo tutkitaan edelleen säilytettävänä kohteena. Suunnittelussa varmistetaan Keskustan osayleiskaavan mukaisen jalankulkuliikenteen laatukäytävän ja viheryhteyden toteuttaminen sekä huomioidaan korttelin maakunnalliset kulttuuriympäristöarvot.

Kaupunki järjesti korttelin kehittämisestä kesällä 2020 kumppanuushaun, jonka perusteella suunnittelu- ja toteuttajakumppaniksi kaupunki valitsi rakennusliike Lehto Oyj:n ehdotuksen TRÄTRIO ja käynnisti alueen suunnittelun yhteistyössä ehdotuksen tekijän kanssa. Asemakaava laaditaan yhteissuunnittelun pohjalta Järvenpään kaupungin asemakaavoituksessa virkamiestyönä. Laatukäytävän ja viheryhteyden edellyttämistä katualuemuutoksista ja maanvaihdosta on neuvoteltu Kirjastokadun kerrostaloyhtiön kanssa.

Myllytien varteen suunnitellaan kolme 7-kerroksista kerrostaloa 1-kerroksisilla väliosilla. Rakennukset sijoittuvat tiiviisti kadun varteen, jättäen korttelin sisäosan laajasti rakentamatta. Uusille kerrostalotonteille osoitetaan yhteensä 7400 k-m2 asuinrakennusoikeutta josta liiketilaa tulee olla vähintään 325 k-m2. Valtuustonkadun suojeltu kumitehtaan johtajan talo ja Kirjastokadun kerrostalo säilyvät kaava-alueella. Korttelissa 634 osoitetaan yhteensä 9450 k-m2 asuin- ja julkista lähipalvelurakennusoikeutta.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Asemakaavan muutoksen vireilletulosta on ilmoitettu 20.5.2020 päivätyllä kuulutuksella sekä kirjeellä osallisille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä Seutulantalon palvelupisteessä sekä Järvenpään kaupungin verkkosivuilla ja siitä esitetty palaute on kaavaselostuksen liitteenä sekä oheisaineistona. Asemakaavan muutosluonnos on ollut nähtävänä 25.11.-18.12.2020. Asemakaavaluonnoksesta on pyydetty lausunnot Järvenpään kaupunkitekniikan suunnittelupalveluilta, Järvenpään rakennusvalvonnalta, Järvenpään Vedeltä, Järvenpään opetuksen ja kasvatuksen palvelualueen varhaiskasvatuspalveluilta, Mestaritoiminnalta, Uudenmaan liitolta, Uudenmaan ELY-keskukselta, Väylävirastolta, Keski-Uudenmaan pelastuslaitokselta, Keski-Uudenmaan ympäristökeskukselta, Museovirastolta / Helsingin kaupunginmuseo /alueellinen vastuumuseo, Elisa Oyj:ltä, Telia Finland Oyj:ltä, DNA Finland Oy:ltä, Suomen Kaasuenergia Oy:ltä, Vantaan Energia Oy / lämpöverkoilta, Caruna Oy:ltä ja Cinia Oy:ltä. Asemakaavan muutostyö on tehty tiiviissä yhteistyössä kaupungin kaupunkitekniikan suunnittelun, rakennusvalvonnan, maankäytön ja Järvenpään Veden kanssa. Hankkeen korttelisuunnitelmaa ja kaavaluonnosta esiteltiin verkossa järjestetyssä yleisötilaisuudessa 1.12.2020. Luonnoksesta saatiin 12 lausuntoa ja yksi mielipide, jotka ovat oheisaineistona. Luonnoksen nähtävilläolon jälkeen pidettiin keskustelutilaisuus yksityisen naapurin kanssa 11.1.2021 sekä keskusteltiin Kirjastokadun kerrostaloyhtiön edustajan kanssa 23.2.2021. Saadun palautteen johdosta kaavaehdotusta ja korttelisuunnitelmaa on tarkistettu:

• Kaavaehdotuksessa AK-63 tontti on jaettu kahdeksi tontiksi ja kokonaisrakennusoikeus 7400 k-m2 on jaettu kolmelle rakennusalalle, tontille 14 2400 k-m2 ja tontille 13 yhteensä 5000 k-m2 rakennusoikeutta
• Tonteille on osoitettu ajo-oikeudet Valtuustonkadulta maanalaisille pysäköintipaikoille tontilla 13
• Tonttien piha ja oleskelualue on laajennettu koskemaan korttelin koko sisäosaa ja varattu tonttien 13 ja 14 yhteiseen käyttöön. Korttelin sisäosaan on lisäksi lisätty ympäristöä säilyttävä s-3 -merkintä turvaamaan vehreyttä ja vanhan avonaisen pihapiirin arvojen säilymistä.
• Kumitehtaan johtajan talon suojelumääräystä on tarkennettu sr-5:stä sr-7:ksi, jossa on museoviranomaiselle varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen rakennuksen muutosluvissa
• Kirjastokatu 4 yhtiön oikeus käyttää viereisen tontin piha-aluetta on poistettu kaavasta tarpeettomana päiväkotitoiminnan päätyttyä

Yhteenveto luonnospalautteista ja kaavoituksen vastineet ovat asemakaavaselostuksen liitteenä (Liite 6).

Asemakaavan kuvaus

Asemakaavan muutos koskee asuntokerrostalojen korttelialuetta (AK-37), asuin-, liike- ja julkisten lähipalvelurakennusten korttelialuetta (ALY-1) ja julkisten lähipalvelurakennusten korttelialuetta (YL-5) sekä katualuetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu asuntokerrostalojen korttelialuetta (AK-37 ja AK-63) ja julkisten lähipalvelurakennusten korttelialuetta (YL-11) sekä katualuetta.

Kaavamuutosalueen pinta-ala on noin 0,9 ha, josta 4034 m2 on Asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK-63), 1692 m2 Asuntokerrostalojen korttelialuetta (AK-37), 1653 m2 Julkisten lähipalvelurakennusten korttelialuetta (YL-11) ja 1429 m2 katua. Rakennusoikeutta on kaavamuutoksessa osoitettu AK-63 korttelialueen kahden tontin kolmelle rakennusalalle yhteensä 7400 k-m2, josta vähintään 325 k-m2 tulee rakentaa liiketiloina. AK-37 korttelialueella rakennusoikeus on 1400 k-m2 ja YL-11 korttelialueella yhteensä 650 k-m2. Korttelin rakentamistehokkuus vastaa noin lukua e = 1,3. Alustavien suunnitelmien mukaan kortteliin tulee yhteensä noin 130 erikokoista asuntoa, joihin tulee arviolta reilu 200 uutta asukasta. Kerrostalokorttelissa AK-63 on osoitettu tilaa noin 65 autolle, josta reilu 20 autopaikkaa osoitettu maanalaiseen pysäköintilaitokseen. Myymälä- ja liiketilat rakennusten katutasossa voivat tuoda alueelle joitakin uusia työpaikkoja.

Myllytien varressa oleva Asuinkerrostalojen korttelialue (AK-63) muodostuu kahdesta tontista 13 ja 14. Rakennusoikeus on osoitettu tontille 13 kahdelle 7 kerroksiselle rakennukselle yhteensä 5000 k-m2 ja tontilla 14 yhdelle 7-kerroksiselle rakennukselle 2400 k-m2. Korttelin kokonaisrakennusoikeudesta 7400 k-m2, tulee vähintään 325 k-m2 toteuttaa liiketiloina jokaiseen asuinrakennukseen kadun puolelle maantasokerrokseen. Seitsenkerroksisten rakennusalojen väleihin on osoitettu ohjeelliset yksikerroksiset rakennusosat, joiden kohdalla on rakennukseen jätettävät viistetyt kulkuaukot sisäpihalle. Rakennusalat on osoitettu kiinni Myllytien katualueeseen siten, että maantasossa oleva ensimmäisen kerroksen rakennusalan osa on varattu arkadikäytävää varten. Ajoyhteys korttelialueen tonteille on Valtuustonkadulta. Pysäköinti on osoitettu osin maanpäällisenä pysäköimispaikkana, jonka kautta saadaan järjestää ajoyhteys siihen rajoittuvalle tontille. Asemakaavassa on määrätty, että tontin 14 autopaikkoja saadaan sijoittaa tontilla 13 olevaan maanalaiseen pysäköintilaitokseen. Korttelin sisäosassa pysäköinti sallitaan ainoastaan maanalaisena autojen pysäköimispaikkana. Korttelialueen leikkiin ja oleskeluun varatut alueet sijoittuvat maanalaisen pysäköintipaikan päälle, jolloin kulttuurihistoriallisesti merkittävä ympäristö säilyy nykyisen kaltaisessa käytössä. Tonttia 14 varten on varattu leikki- ja oleskelualueita tontilta 13. Leikki- ja oleskelualueen yhteyteen on osoitettu rakennusala talousrakennukselle. Korttelialueelle on osoitettu hulevesimääräys sekä korttelialueen eteläosaan kaavamääräys s-3: Suojeltava alueen osa, jota on rakennettava ja hoidettava niin, että maiseman luonne ei oleellisesti muutu.

Kirjastokadulla mahdollistetaan osayleiskaavan mukaisen viheryhteyden ja jalankulun laatukäytävän toteuttaminen leventämällä katualuetta 3-6 metriä, yhteensä n. 150 m2 tonttien puolelle. Kadun kääntöpaikan kohdalla on liitetty n. 45 m2 katualuetta osaksi kerrostalotonttia ja tontin länsirajalla on liitetty tonttiin n. 175 m2 lisämaata, naapuritontilla oleville rakenteille ja sisäänkäynnille. Tontin käyttötarkoitus säilyy asuntokerrostalona, AK-37, rakennusoikeudella 1400 k-m2 ja. Kirjastokatu 4 osakehuoneistossa päättyneen päiväkotitoiminnan johdosta tontille osoitettu oikeus käyttää YL-tontin piha-aluetta on poistettu tarpeettomana kaavasta.

Julkisten lähipalvelurakennusten korttelialueen pohjois- ja länsiosasta on liitetty alueita viereisiin tontteihin (AK-64, AK-37). Korttelialueen käyttötarkoitusmerkintää YL-5 on tarkennettu YL-11:ksi, mahdollistaen tontin laajemmat käyttömahdollisuudet sekä julkiseen että yksityiseen käyttöön. Pääkäyttötarkoitusmääräystä on täydennetty hulevesimääräyksellä. Korttelialueella on säilytetty ympäristöä säilyttävä merkintä (/s-3). Rakennus on osoitettu edelleen suojeltavana. Sr-5 -kaavamääräystä on tarkennettu sr-7:ksi, jolla varataan museoviranomaiselle mahdollisuus lausunnon antamiseen ennen rakennuksen korjaus- tai muutostöitä. Suojelurakennuksen kerrosluvuksi on tarkennettu III, huomioiden rakennuksen kellaritilojen käyttö. Rakennusoikeuden määrää on tarkistettu todellisen käytön mukaisesti 600 k-m2:iin. Tontille on osoitettu nykyinen I krs 50 k-m2 ohjeellinen rakennusala.

Kortteliin laaditaan rakentamistapaohjeet varmistamaan rakentamisen laatua ja ympäristöön soveltuvuutta. Rakennustapaohjeet liitetään kaavaselostukseen (Liite 9) ja hyväksytään sitovina asemakaavan yhteydessä. Korttelialueelle laaditaan erillinen tonttijako asemakaavoituksen jälkeen. Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja asemakaavan toteuttamisen vaikutukset.

Perustelut

Valmistelijat: Paula Sidoroff-Eskelinen, kaavasuunnittelija, paula.sidoroff-eskelinen@jarvenpaa.fi, Åsa Graeffe, kaavoitusinsinööri asa.graeffe@jarvenpaa.fi

Perustelut

Asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävänä 7.4.-6.5.2021 Seutulantalon palvelupisteessä ja Järvenpään kaupungin verkkosivuilla.  Ehdotuksen nähtävilläolosta on ilmoitettu kuulutuksella kaupungin verkkosivuilla ja Keski-Uusimaa Viikko-lehdessä 31.3.2021 sekä kirjeellä kiinteistönomistajille.

Asemakaavaehdotuksesta on pyydetty lausunnot kaupunkikehityslautakunnan päätöksen mukaisesti ja ehdotus lähetetty tiedoksi muille osallistahoille. Nähtävilläoloaikana saatiin lausunnot Telia Finland Oyj:ltä, Caruna Oy:ltä, Keski-Uudenmaan alueelliselta vastuumuseolta, Järvenpään rakennusvalvonnalta ja Uudenmaan ELY-keskukselta. Ehdotuksesta saatiin yksi muistutus. Lyhennelmät lausunnoista mielipiteistä ja muistutuksista sekä kaavoituksen vastineet ovat asemakaavaselostuksen liitteenä 6. Alkuperäiset lausunnot ja muistutus ovat kokouskäsittelyn oheisaineistona.

Kaavaehdotuksen nähtävillä oloaikana pidettiin 27.4.2021 keskustelutilaisuus muistutuksen 14.4.2021 jättäneen taloyhtiön edustajien kanssa. Muistutuksen johdosta ei ole tehty tarkistuksia asemakaavakarttaan. ELY-keskuksen lausunnossa esitettiin mm. tarkennuksia asuinkorttelin meluntorjuntamääräyksiin, vaatimuksia asuntojen avautumisesta myös hiljaisemmalle puolelle, yksityiskohtaisempia lisäselvityksiä tärinän ja runkomelun torjumiseen korttelissa sekä tiukennusta rakennussuojelumääräykseen. Palautteen johdosta kaavaehdotusta on tarkistettu seuraavasti:

• asuntojen terveellisen korvausilman ja oleskelun varmistamiseksi AK-63 määräystekstiä on täydennetty lauseilla: ”Katualueen puolella tulee asuinrakennuksen tuloilma ottaa suodatettuna riittävän korkealta” ja ”Autotallien, pysäköintilaitoksen ja jätehuoltotilojen ilmanvaihtohormit tulee suunnitella siten, että ne eivät aiheuta haittaa alueen asuinkäytölle ja oleskelulle.”
• AK-63-määräystekstiin on lisätty melu- ja tärinäselvitysvaatimus: "Rakennusluvan yhteydessä tulee esittää asunto- ja rakennuskohtaiset ratkaisut melun, tärinän ja runkoäänen vaimennustoimenpiteiksi."
• Kumitehtaan johtajan talolle osoitettua sr- suojelumääräystä on tarkennettu poistamalla lauseenosa ´ilman pakottavaa syytä´ ja tarkistettu asemakaavakarttaa uudella sr-13 -määräyksellä: Suojeltu rakennus. Rakennusala, jolla olevaa rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa. Rakennuksessa tehtävien korjaus-, muutos- tai laajennustöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen historiallisesti arvokas tai kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyy. Ennen rakennuksen korjaus- tai muutostöitä koskevan päätöksen antamista on museoviranomaiselle varattava mahdollisuus lausunnon antamiseen.
• kaavaselostusta on täydennetty ja tarkistettu vastineiden mukaisesti.

Rakennusvalvonnan lausunnossa käsiteltiin mm. pysäköintiä, rakentamista omalla tontilla sekä pelastuspaikkoja, mutta palaute ei antanut aihetta muuttaa kaavakarttaa. Tässä kilpailutyön pohjalta valitussa ja kaupunkikuvallisesti maisemaa hyödyntävässä hankkeessa onnistuu lattarautaiset pinnakaiteet ja ovat hankesuunnittelussa erikseen myös toivottuja. Pinnakaiteet ovat läpinäkyvät vain kohtisuoraan katsottuna ja kaikista muista suunnista esim. katualueelta viistosta katsottuna parvekkeelle ei näy. Asemakaavassa ei osoiteta rakennusalaa korttelin ulkopuolelle. Ainoastaan maantasokerroksen arkadikäytävänä toteutettava rakennusalan osa Myllytien varressa on osoitettu korttelin rajaan kiinni ja rakennuksen seinälinja on sisäänvedetty siten, että ainoastaan parvekkeiden pilarit ovat kadunpuoleisella rakennusalan rajalla. Ratkaisu on erikseen neuvoteltu hankkeen ohjausryhmässä, sillä tontti on kapea ja pilarilinjan salliminen rakennusalan rajalle on välttämätöntä.

Kaupunkitekniikan suunnittelupalvelujen esityksestä Valtuustonkadun risteyksen liittymäkieltoa on jatkettu AK-63 korttelialueen kohdalla etelään nykyisen ajoliittymän kohdalle liikenneturvallisuuden parantamiseksi.

Kaavakarttaan on tehty teknisiä täydennyksiä ja asemakaavaselostukseen on tehty vastaavat täydennykset. Rakentamistapaohjeisiin ei ole tehty muutoksia. Tehdyt tarkistukset eivät muuta varsinaista kaavaratkaisua, eivätkä edellytä kaava-aineiston uudelleen nähtäville asettamista.