Kaupunginhallitus, kokous 28.8.2023

Perustelut

Valmistelijat: maankäyttöinsinööri Ville Paatsola ja hankekehityspäällikkö Aleksi Toivonen
 

Kaurismetsän päiväkotihankkeen kumppanuushaku sijoittui Ristinummen kaupunginosan kortteliin 2111 kiinteistölle 186-21-2111-1, joka sijaitsee asemakaavan mukaisella julkisten lähipalvelurakennusten korttelialueella (YL-1) Perttiläntien varressa. Hanke alueen pinta-ala on noin 5661 m².

Kaurismetsän päiväkotihankkeen kumppanuushaku on käynnistynyt kaupungin sisäisestä tarpeesta turvaamaan varhaiskasvatuksen palveluverkon riittävyys ja alueellinen monimuotoisuus tulevaisuudessa. Kumppanuushaku käynnistettiin yhdessä varhaiskasvatuksen sekä maanmyynti ja hankejohtoyksikön välillä keväällä 2023 sijainnin kartoittamisella, tavoitteiden asetannalla sekä kilpailuohjelman laatimisella. Kumppanuushaun kohteena oleva kiinteistö, joka sijaitsee Ristinummen kaupunginosassa, on kaupungin tonttivarantoa ja se on valmiiksi rakennuskelpoinen. Kumppanuushaku järjestettiin toukokuussa 2023, jossa Järvenpään kaupunki etsi rakennuttajaa sekä operaattoria toteutettavalle päiväkotihankkeelle. Toimija valittiin tarjousten jättämisen jälkeen neuvottelumenettelyin, joissa painotettiin kilpailussa annettuja kriteerejä (75%) sekä tarjottua yksikköhintaa (25%).

Tavoitteena oli saada hankkeelle riittävän kokemuksen osaava kumppani kohteen laatu, laajuus sekä aikataulu huomioiden. Lisäksi painotettiin kelpoisen henkilökunnan osuutta sekä pedagogista painotusta päiväkotitoiminnassa. Palvelun tuottajalta vaaditaan varhaiskasvatuslain mukaista erityisopetuksen osaamista lapsen tukemiseen. Riskienhallinnan näkökulmasta katsottiin eduksi, että palveluntuottaja on uusi toimija Järvenpään palveluverkossa.

Kilpailun ehtojen mukaisesti päiväkotirakennuksen tulee olla turvallinen, terveellinen, pitkäikäinen sekä tukea vähähiilisen rakentamisen tavoitteita. Toteutustapaa tai materiaaleja ei kilpailuohjelmassa rajoitettu. Lämmitysmuotona tuli tarjota energiatehokkaita toteutustapoja. Tarjoajan tulee kilpailuohjelman perustella sitoutua myös Järvenpään kaupungin strategisiin tavoitteisiin ja noudattaa niitä hankkeessa.

Hankkeeseen toteuttamiseksi tuli 3 tarjousta, joissa hinnat vaihtelivat välillä 162,90 - 327 €/k-m² (hintojen keskiarvo oli 218,3 €/k-m²). Tarjoukset kävivät läpi arviointiryhmä, johon kuuluivat varhaiskasvatusjohtaja, hankekehityspäällikkö, varhaiskasvatuksen palvelupäällikkö sekä johtava asiantuntija opetuksesta ja varhaiskasvatuksesta. Yhteenveto arviointiryhmän päätöksestä on kuvauksessa.

Hankkeen kumppanuushaussa päädyttiin valitsemaan paras ehdotus suunnittelualueen ja palvelun toteuttamiseksi tarjotun kokonaisuuden perusteella, jonka oli laatinut yhteistyössä Sievi hyvinvointitilat Oy ja Peikkometsä Liikuntapäiväkoti Oy. Kilpailuehdotus täyttää parhaiten kaupungin asettamat tavoitteet palveluntarjoajan sekä rakentajan näkökulmasta. Myös muut tarjoukset täyttivät suurilta osin kilpailulle asetetut tavoitteet. Hoivatilat Oyj ja Into School Oy päiväkodit yhdessä laatima tarjous täytti tavoitteet aikataulun, rakennuksen laadun ja energiatehokkuuden, tilojen monipuolisuuden, riskienhallinnan ja pedagogisen painotuksen osalta. Arviointiryhmä kiinnitti kuitenkin huomion henkilöstön riittävyyteen, koulutukseen sekä hankkeen kokoon suhteessa päiväkotitoimijan nykyisiin resursseihin ja kokemukseen. Teijotalot Oy sekä Norlandia Päiväkodit Oy yhdessä laatima tarjous täytti tavoitteet rakennuksen energiatehokkuuden, rakentamisen aikataulun ja päiväkodin toiminnan osalta, mutta palveluverkon riskienhallinnan näkökulmasta asetetut tavoitteet eivät täyttyneet, koska Norlandia Päiväkodit Oy toimii Järvenpäässä jo kolmen päiväkodin voimin. Lisäksi arviointiryhmä kiinnitti huomiota rakennuksen moduulirakenteeseen, joka ei mahdollistanut muiden tarjousten kaltaisia monipuolisia tiloja.

Tarjouksessa Peikkometsä Liikuntapäiväkoti Oy ja Sievi hyvinvointitilat Oy sitoutuvat toteuttamaan laadukkaan ja energiatehokkaan puurakenteisen päiväkotirakennuksen, jonka luovutus on joulukuussa 2024 ja päiväkotitoiminnan aloitus tammikuun alussa 2025. Päiväkodin ryhmäkoko on 8 ja paikkamäärä 141. Päiväkotitoiminnassa pedagoginen painotus on liikunnassa, jota päiväkotirakennus sekä sen ulkoilualueet yhdessä tukevat. Peikkometsä Liikuntapäiväkodit Oy täyttää myös kilpailuun asetetut ehdot henkilöstön sekä toimintasuunnitelman osalta.

Rakennus toteutetaan laadukkaasti paikalleen puurakenteisena ja se huomio alueen ympäristön muotoilullaan ja maaläheisellä värityksellään. Lämmönlähteenä päiväkotirakennuksessa toimii maalämpö yhdistettynä aurinkovoimaan. Päiväkotirakennus tukee liikuntapainotteisen päiväkotitoiminnan tarpeita sisältäen mm. liikuntasalin ja aktiivisen piha-alueen sisältäen soveltuvia liikuntavälineitä, pallokentän sekä luonnonmukaisen piha-alueen pulkkamäkineen, istutuslaatikkoineen ja nuotiopaikkoineen.

Peikkometsä Liikuntapäiväkodit Oy on suomalainen perheyritys, joka aloitti toimintansa Lahden Nastolassa 2016. Palveluntuottajalla katsotaan olevan riittävä kokemus palveluntuotannosta laajuus huomioiden ja pedagoginen painotus tukee palveluverkon kokonaisuutta hyvin. Palveluntuottaja on myös arvostettu toimija, joka on onnistunut asiakastyytyväisyyden osalta hyvin (Suomen Paras Päiväkoti asiakastyytyväisyyskysely 11/2022 NPS-lukema 79). Palveluntuottaja on uusi toimija Järvenpään kaupungissa, mikä tukee riskienhallinnan näkökulmaa.

Sievi hyvinvointitilat Oy tarjoaa haettavasta päiväkotitontista 162,90 € / k-m² suhteessa hankkeessa käytettävään rakennusoikeuteen 1351 k-m². Tontin hinnaksi muodostuu 220 000 euroa ja vuosivuokraksi 11 000 euroa. Tarjouksessa halutaan myös pidättää oikeus vuokra-alueen lunastamiseen tarjotulla hinnalla. Lunastushinta on 3 vuoden ajan maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta lukien 220 000 euroa. Tämän jälkeen lunastushinta määräytyy markkinahinnan mukaan. Kaupunki sitoutuu sopimuksessa ennalta sovitun mukaiseen lunastushintaan, mutta osapuolet ovat tietoisia, että kyseessä on maanvuokrasopimus ja siten päätös ei ole kiinteistökaupan osalta juridisesti osapuolia sitova, koska siitä ei sovittu kiinteistökaupan muodossa.

Järvenpään kaupungin hallintosäännön Liite 1 -Taloudellinen toimivalta mukaan kaupunginhallituksella on toimivalta päättää maa- ja vesialueiden ostamisesta, myymisestä, vaihtamisesta ja lunastamisesta silloin kun kauppahinta on alle 1 000.000,00 euroa. 

HP