Perustelut
Valmistelijat: Juhana Hiironen, Salla Niemelä
Kaupungin ja YIT Suomi Oy:n välisessä toteutussopimuksessa (KValt 11.11.2019 § 79) on sovittu Perhelä-hankkeen pysäköintijärjestelyistä. Toteutussopimuksessa sovittiin, että Perhelän kortteliin, rakenteiden alle sijoitetaan pysäköintiä korttelin omiin tarpeisiin noin 90 autopaikan verran. Lisäksi pysäköintiä sovittiin sijoitettavaksi viereisessä korttelissa olevaan Asemanmäen pysäköintitaloon, jonka autopaikkaosakkeista kaupunki omistaa 180 kappaletta. Lisäksi kaavan yhteydessä mahdollistettiin se, että Asemanmäen pysäköintitaloa voidaan tarvittaessa korottaa kahdella kerroksella, mikäli autopaikkoja tarvitaan lisää esimerkiksi viereisen OP-korttelin kehityshanketta silmällä pitäen. Osakkeiden luovutusmuodoksi sovittiin vaihtokauppa, missä kaupunki luovuttaa Asemanmäen pysäköintitalon osakkeet YIT:lle ja vastineeksi osakkeista YIT rakentaa kaupungille pysäköintilaitoksen. Toteutussopimukseen kirjattiin erikseen, että pysäköinnin toteuttamisesta sovitaan myöhemmin tarkemmin, sillä matkahuollon tontista ei ollut toteutussopimusta tehtäessä rakentamisen edellyttämiä yksityiskohtaisia lähtötietoja esimerkiksi tontin rakennettavuutta koskien.
Pysäköinnin käyttöasteet Järvenpäässä
Järvenpään keskustan alueella on tehty viime vuosina useita erillisiä pysäköinnin tilannetta koskevia selvityksiä (Pysäköintiselvitys, 2016) sekä laajempi, pääosin kaupungin keskustaa käsittelevä selvitys (Järvenpään keskustan pysäköinnin kehittäminen, Sitowise 2019). Lisäksi asiaa on selvitetty mm. keskustan osayleiskaavan laadinnan yhteydessä. Liityntäpysäköintipaikkojen käytön osittaista seurantaa on tehty HSL:n toimesta vuorovuosittaisten liityntäpysäköintitutkimusten laadinnan yhteydessä. Lisäksi kaupunki on vuonna 2015 selvittänyt, mistä liityntäpysäköinnin käyttäjät saapuvat. Kaupungin pysäköintinormitusta on uudistettu vuonna 2020 (Kauke ltk 17.9 § 39).
Pysäköintipaikkojen luonne voidaan karkeasti jakaa neljään eri luokkaan: asukas-, työpaikka-, liityntä- sekä asiointipysäköintiin. Näistä luokista Järvenpään ydinkeskustassa on eniten asiointipysäköintiä. Niin sanottu ydinkeskustan kokonaisautopaikkamäärä on aluerajauksesta riippuen noin 2200-2500 autopaikkaa. Pysäköintipaikkoja rakennetaan pääasiassa yksityisten tahojen toimesta asuin-, asiointi- ja toimitilarakentamisen tarpeisiin. Kaupunki tarjoaa joillekin alueille (esim. rantapuisto ja urheilualueet) yleisiä pysäköintipaikkoja, sekä tukee junaliikenteen käyttöä tarjoamalla liityntäpysäköintipaikkoja. Myös katujen varsia osoitetaan jossain määrin tilapäiseen pysäköintikäyttöön. Asuin-, asiointi- ja toimitilarakentamisen osalta pysäköinnin järjestäminen määrätään asemakaavassa ja edelleen rakennuslupakäsittelyssä. Lähtökohtana on, että kukin toimija järjestää tarvitsemansa autopaikat. Järvenpään keskustassa autopaikkojen lukumääriä tarkasteltaessa on havaittu, että keskustan autopaikkojen määrä vastaa autopaikkojen kysyntää. Autopaikkojen käyttöasteeseen voidaan vaikuttaa moninaisilla ohjauskeinoilla kuten aikarajoituksilla tai maksullisuudella, mutta edellytyksiä paikkojen käytön tehostamiselle ei toistaiseksi ole ilmennyt. Tämän hetkisiä käyttöasteita ei ole mielekästä mitata, sillä pandemia on aiheuttanut sen, että asukaspysäköintiä lukuun ottamatta iso osa pysäköintipaikoista on tällä hetkellä merkittävässä vajaakäytössä.
Liityntäpysäköintiin tarkoitettuja pysäköintipaikkoja on Järvenpään keskustassa 750, Ainolan seisakkeen yhteydessä 55, Saunakalliossa 40 ja Haarajoen asemalla 174. Liityntäpysäköintipaikkojen seurantatutkimuksesta, joka tehtiin vähän ennen pandemiaa vuonna 2019, selvisi se, että liityntäpysäköintipaikkoja on ruuhkahuippuinakin riittävästi keskustan alueella ja Haarajoella. Molemmissa oli ruuhkahuippuina vapaina noin 100 paikkaa, eli keskustassa noin seitsemäsosa ja Haarajoella yli puolet paikoista. Osana HSL-liittymispäätöksen uudelleen arviointia on ennustettu, että käyttäjämäärien palaaminen ennalleen kestää kauan. Lähtöskenaario käyttäjämäärien arvioinnissa on ollut se, että ajan kuluessa käyttäjämäärät palaavat maksimissaan ennalleen tai vähentyvät enintään neljänneksen. Liityntäpysäköinnin näkökulmasta tämä tarkoittaa sitä, että ylikapasiteettia on tulevaisuudessa sekä keskustassa, että Haarajoella vähintäänkin paljon tai erittäin paljon. Ainolassa ja Saunakalliossa on molemmissa nykyisellään vain vähän liityntäpysäköintiä kysyntään nähden.
Pysäköintilaitoksen toteuttamiskelpoisuus Matkahuollon tontilla
Suunnittelun edetessä on havaittu, että entisen Matkahuollon tontille, jonne vaihtokaupassa kaavailtua pysäköintilaitosta suunniteltiin, saadaan lisää pintapysäköintipaikkoja nopeasti ”asfalttia maalaamalla” lähes yhtä paljon kuin rakenteellisella pysäköinnillä. Tontilla on tällä hetkellä 52 autopaikkaa ja tontille voitaisiin lisätä "asfalttia maalaamalla" lähes ilmaiseksi vielä 89 pintapysäköintipaikkaa. Tällöin tontilla olisi yhteensä 141 autopaikkaa. Mikäli tontille rakennettaisiin vaihtokaupassa kaavailtu 138 paikkainen pysäköintitalo, jäisi tällä hetkellä tontilla olevista paikoista jäljelle enintään 9 autopaikkaa. Näin siksi, että kyseisellä tontilla tulee toisaalta väistää toimivaa ravintolarakennusta ja toisaalta tontin lävitse kahteen suuntaan kulkevaa hulevesiputkea. Täten uusi pysäköintilaitos toisi 6 lisäpaikkaa alueelle. Tontin vastapäätä, Liisan grillin takana, sijaitsee toinen liityntäpysäköintialue, jonka käyttöaste oli jo ennen koronapandemiaa hyvin alhainen. Tämä kertoo siitä, ettei lisäpaikoille ole alueella juurikaan kysyntää. Näiden molempien pysäköintipaikkojen, entisen Matkahuollon tontin ja Liisan grillin alueen, tämänhetkinen liityntäpysäköinnin käyttöaste on lähes olematon.
Matkahuollon tontilla olevasta rakenteellisesta pysäköintilaitoksesta aiheutuisi kaupungille myös kuluja. Rakenteellisen pysäköintilaitoksen ylläpito maksaisi noin 50.000 euroa vuodessa, eli suurin piirtein saman verran, kuin Asemanmäen pysäköintilaitoksen ylläpito maksaa tällä hetkellä. Lisäksi pysäköintilaitoksen arvonalentuminen olisi noin 70.000 euroa vuodessa. Laitoksen elinkaarikustannukset olisivat siten kokonaisuudessaan noin 2,4 miljoonaa euroa. Tontin lävitse kulkee suuri hulevesiputki, joka on riskirakenne. Mikäli putki jouduttaisiin siirtämään, olisi sen siirtokustannus muun lisäksi noin 0,5 miljoonaa euroa. Hulevesiputki rajoittaa pysäköintilaitoksen sijoittamista tontille. Toisaalta pysäköintilaitoksen sijoittamista tontille rajoittaa entisen matkahuollon rakennus, jossa on tällä hetkellä aktiivista yritystoimintaa (Sauhu-ravintola), eikä kyseistä rakennusta ole syytä purkaa pysäköintilaitoksen vuoksi. Entisen matkahuollon tontille rakennettavaa pysäköintihallia kutsutaan jatkossa nolla-vaihtoehdoksi (VE-0).
Korvaus Asemanmäen pysäköintitalosta luovutetuista pysäköintipaikoista (so. 138 autopaikan suuruinen pysäköintitalo) on mahdollista toteuttaa Ainolan aluekeskukseen meneillään olevan kaavakehityshankkeen yhteydessä huomattavasti alkuperäistä suunnitelmaa kannattavammin ja tarkoituksenmukaisemmin. Aloite suunnitelmien tarkentamiseen on lähtenyt kaupungilta ja käydyissä neuvotteluissa YIT on antanut ennakkosuostumuksensa siihen, että he voivat rakentaa pysäköintilaitoksen myös Ainolan aluekeskushankkeen yhteydessä.
Miksi pysäköintilaitos kannattaisi rakentaa Ainolaan?
Jo maakuntakaavan perusteella Ainolan alueelle tulee rakentaa lisää liityntäpysäköintiä. Ainolan aluekeskuksen ensimmäinen vaihe on suuruudeltaan 130.000 kerrosneliömetriä, mikä tarkoittaa sitä, että hanke on esimerkiksi Perhelään verrattuna yli neljä kertaa suurempi. Aluekeskukseen, pelkästään radan itäpuolelle, tulee rakentumaan koti noin 2500 järvenpääläiselle. Sekä uudet asukkaat, että alueelle rakentuvat palvelut, tulevat vaatimaan runsaasti uutta pysäköintitilaa. Pelkästään asukaspysäköinti edellyttää yli tuhannen uuden pysäköintipaikan rakentamista. Uusi Ainolan junaseisake tulee vaatimaan myös merkittävästi liityntäpysäköintiä radan molemmille puolin, sillä uusi asuinalue palveluineen tulee ohjaamaan Ainolan seisakkeelle huomattavasti nykyistä enemmän käyttäjiä. Ainolan aluekeskuksen kaavaluonnoksessa esitettyihin kortteleihin 2135 ja 2136 onkin kaavaehdotuksessa suunnitteilla keskitetyt pysäköintilaitokset.
Ainolan aluekeskus lähtee rakentumaan aluekeskuksen pohjoisosasta alkaen, kortteleista 2135 ja 2134. Asemakaava on menossa hyväksymiskäsittelyyn alustavan aikataulun mukaan joulukuussa 2021. Rakentamaan päästäneen vuoden 2022 kesällä, mkä tarkoittaa sitä, että asukkaita alueella alkaa muuttamaan vuoden 2023 loppupuolella ja voimallisemmin vuoden 2024 aikana. Ensiksi rakentumaan lähtevään kortteliin 2135 olisi mahdollista toteuttaa pysäköintilaitos kahdessa osassa siten, että YIT rakentaisi kaupungille toisen, 138 autopaikan suuruisen, osan pysäköintihallista. Koska pysäköintilaitos toteutuisi alueelle, jossa on todellinen tarve lisäpaikoille, on kyseisiä paikkoja mahdollista osoittaa moneen eri käyttötarkoitukseen. Keskeisintä on se, että pysäköintipaikkoja saataisiin esitetyllä menettelyllä alueelle, jossa on todellinen tarve lisäautopaikoille.
Autopaikkamäärien ja kustannusten vertailua eri vaihtoehdoissa
Koska Ainolaan tarvitaan joka tapauksessa lisää liityntäpysäköintiä, on valtio MAL-sopimuksessa sitoutunut osallistumaan 50 %:lla liityntäpysäköinnin rakentamiskustannuksiin Ainolan seisakkeen itäpuoliselle alueelle. Enintään avustussumma voi olla 1,1 miljoonaa euroa. Mikäli YIT:n rakentama pysäköintihalli osoitettaisiin liityntäpysäköintiin Ainolassa (vaihtoehto 1, VE-1), voisi kaupunki saada palautuksena valtiolta 0,7 miljoonaa euroa pysäköintihallin rakentamiskustannuksista. Muutoin pysäköintihallin ylläpito ja arvonalentuminen olisivat yhtä suuret kuin entisen matkahuollon tontillakin, jolloin hankkeen elinkaarikustannukset olisivat VE-1:ssä 1,7 miljoonaa euroa.
Mikäli vertaamme kaupungin liityntäpysäköintipaikkojen määrää edellä esitetyssä suunnitelmassa (VE-1) ja alkuperäisessä suunnitelmassa (VE-0), havaitsemme, että liityntäpysäköinnin sijoittamisella Ainolaan on mahdollista kasvattaa koko kaupungin liityntäpysäköintipaikkojen määrää 57 autopaikalla nolla-vaihtoehtoon verrattuna. Lisäksi liityntäpysäköintipaikat kohdistuvat alueelle, jolla on akuutti pula paikoista, ja toisaalta, niitä ei lisättäisi tarpeettomasti alueelle, jossa niistä on ylitarjontaa. Täten esitetyllä ratkaisulla saataisiin toteutettua enemmän parkkipaikkoja, halvempaan hintaan.
Mikäli liityntäpysäköinti rakennettaisiin Ainolaan pysäköintihallin rakennusurakan ensimmäisessä vaiheessa täysimäärisesti ns. KUHA-rahoilla tuettuna, ja YIT:n rakentama pysäköintihalli osoitettaisiinkin asunto-osakeyhtiöiden velvoitepaikoiksi ja tulevien asukkaiden käyttöön, muuttuu järjestelyn kokonaistaloudellisuus entistäkin houkuttelevammaksi. Tätä kutsutaan jatkossa vaihtoehdoksi kaksi (VE-2). VE-2:ssa liityntäpysäköinnin rakentamiseen olisi mahdollista saada valtiolta täysi tuki, 1.1 miljoonaa euroa. Lisäksi 138 autopaikan pysäköintihalli voitaisiin osoittaa korttelissa 2135 olevien kaavatonttien ns. velvoitepaikoiksi, ja edelleen velvoitepaikkojen ulosostomenettelyä käyttäen, periä kustakin paikasta rakennuttajalta 10.000 euroa. Tällöin pysäköintihalli tuottaisi pelkästään tontin luovutusten yhteydessä yhteensä 1,38 miljoonan euron tulovirran kaupungille. Koska autopaikat on tarkoitettu asukkaiden käyttöön, olisi kukin autopaikka mahdollista lisäksi myydä paikan lopullisille käyttäjille eli asukkaille noin 15.000 euron kappalehintaan. Autopaikkaosakkeiden myynnistä tuloutuisi täten 1,38 miljoonan euron lisäksi 2,07 miljoonaa euroa. Lisäksi autopaikkojen käyttökulut ja arvon alentuminen voitaisiin kerätä autopaikkojen käyttäjiltä normaaliin tapaan kerran kuukaudessa perittävinä vastikkeina. Liityntäpysäköinnin käyttökustannukset jäisivät tässäkin vaihtoehdossa kaupungin kannettaviksi. Kokonaisuudessaan elinkaarikustannukset olisivat kuitenkin VE-2:ssa positiiviset, 0,53 miljoonaa euroa – mikä tarkoittaa sitä, että järjestely olisi noin 3 miljoonaa euroa parempi kuin alkuperäisessä VE-0 suunnitelmassa. Lisäksi VE-2 esitetyssä muodossa kaupunkiin saataisiin sekä liityntäpysäköintiä että asukaspysäköintiä merkittävästi enemmän kuin vaihtoehdossa VE-0.
Mikäli tarkastelemme sitä, kuinka koko Perhelän pysäköintiratkaisu eri vaihtoehtoehtoineen vaikuttaa koko kaupungin autopaikkataseeseen (eli autopaikkojen kokonaismäärään), havaitaan, että Perhelä-hanke synnyttää alkuperäisellä suunnitelmalla (VE-0) kaupunkiin 216 uutta autopaikkaa, VE-1:ssä 348 uutta autopaikkaa ja VE-2:ssa peräti 448 uutta autopaikkaa.
Yhteenveto
Kaupunginvaltuuston päätöksen (11.11.2019, § 79) mukaisesti Perhelän pysäköintiratkaisua tulee tarkentaa ennen pysäköintilaitoksen myyntipäätöksen tekemistä. Hankkeen tarkemman suunnittelun edetessä on tarkasteltu muita toteuttamiskelpoisia skenaarioita, joiden pohjalta pysäköintiratkaisua voitaisiin kehittää aikaisempaa paremmaksi, ja ylipäätään sopia pysäköintijärjestelyn yksityiskohdista autopaikkaosakkeiden myyntipäätöstä varten.Tarkasteluun otettiin kolme eri skenaariota, jotka ovat osoittautuneet ainoiksi mahdollisiksi toteuttamiskelpoisiksi vaihtoehdoiksi kyseisessä hankkeessa. Mikäli YIT ostaisi kaupungilta autopaikat suoraan rahalla (kauppahinta 1,4 miljoonaa euroa), tuloutuisi kaupasta voittoa vain 25 tuhatta euroa, koska osakkaiden alaskirjattava tase-arvo on 1,375 miljoonaa euroa. Tarkastelluista vaihtoehdoista alkuperäinen suunnitelma (VE-0) oli taloudellisesti huonoin ja tuotti vähiten autopaikkoja. Vaihtoehto 2 (VE-2), missä liityntäpysäköintiä rakennettaan Ainolaan pysäköintihallin rakennusurakan ensimmäisessä vaiheessa ns. KUHA-rahoilla tuettuna, ja YIT:n rakentama pysäköintihalli osoitetaan tulevien asukkaiden käyttöön, osoittautui taloudellisesti toteuttamiskelpoisimmaksi. Lisäksi se tuotti eniten sekä liityntäpysäköintipaikkoja että asukaspaikkoja. Koska erot eri vaihtoehtojen taloudellisuudessa ja vaikuttavuudessa (autopaikkamäärissä) olivat erittäin merkittäviä, on pysäköinnin järjestämistä koskevaa myyntipäätöstä tehtäessä suotavaa pyrkiä etenemään VE-2 mukaisesti.
Järvenpään aseman, Ainolan seisakkeen ja Saunakallion seisakkeen välinen etäisyys on kukin noin kaksi kilometriä. Autolla liikkuvat junien käyttäjät hyppäävät junaan yleensä lähimmältä seisakkeelta, mikäli seisakkeelta on löydettävissä autopaikka. Vaikka valtaosalle järvenpääläisiä matka juna-asemalle on alle kilometrin mittainen, taitetaan matka monesti autolla. Koska saavutettavuus Ainolan ja Saunakallion seisakkeille ja keskustaan on kaikkiin erittäin hyvä, on kuntalaisten näkökulmasta liityntäpysäköintipaikkojen tarjontaa syytä lisätä siellä, missä niistä on pula. Ainolan seisake on helpoiten saavutettava seisake mm. Ristinummella, Kyrölässä, Lepolassa, Satukalliossa ja isossa osassa Kinnaria asuville kuntalaisille. Kun huomioidaan Ainolan alueen tuleva kasvu, tullee Ainolan seisakkeen käyttäjämäärät lähestymään Järvenpään aseman käyttäjämääriä. Mikäli Ainolan seisakkeelle voitaisiin jatkossa ohjata enemmän liityntäpysäköinnin käyttäjiä, saataisiin sillä vapautettua tehokkaasti pysäköintipainetta myös keskustassa, sillä Ainolan seisakkeen jo nykyistäkin käyttöastetta rajoittaa liian vähäinen liityntäpysäköintikapasiteetti. Ainolan seisakkeen potentiaalinen käyttäjämäärä on lähes yhtä suuri kuin keskustan. Keskustan aseman ympäristössä on kuitenkin 15-kertainen määrä liityntäpysäköintiä Ainolan alueeseen verrattuna. Täten tarjonnan lisääminen Ainolassa lisää pysäköintipaikkojen tarjontaa myös keskustassa.
Liityntäpysäköintipaikkoja tullaan lisäämään VE-2 esityksen pohjalta ja valtuuston päätöksen mukaisesti matkahuollon tontilla 77-89 autopaikalla jo kesällä/syksyllä 2021. Täten matkahuollon tontille saadaan toteuttamissopimuksen mukaisesti lisää liityntäpysäköintikapasiteettia siten, että toteuttamissopimuksessa kaavailtu kokonaispaikkamäärä pysyy kutakuinkin ennallaan.
Järjestelyn hankintalainmukaisuus on varmistettu ulkopuolisen asianajotoimiston toimesta. Perhelän osalta on järjestetty tarjouskilpailu, jonka perusteella YIT on valittu toteuttajaksi. Osana Perhelän toteutusta on ollut pysäköinnin järjestäminen ja toteuttamissopimuksessa on sovittu, että pysäköinti järjestetään Pysäköintitaloon ja YIT rakentaa korvauksena 138 autopaikan pysäköintilaitoksen Matkahuollon tontille. Sopimuksessa on todettu: Osapuolet selvittävät ja sopivat tässä tarkoitetun pysäköintijärjestelyn tarkemmista luovutusmuodoista ja ehdoista tämän Sopimuksen voimassaoloaikana. Edelleen Osapuolet sitoutuvat selvittämään tässä kuvattuun järjestelyyn liittyvät yhtiöoikeudelliset, verotukselliset, kirjanpidolliset ja muut seikat. Nyt on selvinnyt, että Matkahuollon tontti on rakennusteknisesti sellainen, että sille ei ole teknis-taloudellisesta näkökulmasta edellytyksiä rakentaa pysäköintilaitosta. Sen vuoksi on perusteltua, että YIT:n totutusvastuulla olevat korvaavat autopaikat voidaan rakentaa muualle kaupungin näkemyksen mukaan tärkeälle paikalle. Toteutussopimuksen mukaan YIT on velvollinen korvaamaan käyttöönsä tulevat autopaikat eli se on velkaa 138 autopaikan rakentamisen, joten autopaikkojen rakentaminen on osa jo aiemmin sovittua hankintalain mukaista toteutusta. Tästä johtuen autopaikkojen siirto muualle ei vaadi uutta hankintamenettelyä.
Irtaimen omaisuuden myynnistä päättää kaupungin hallintosäännön (liite: taloudellinen toimivalta) mukaan kaupunginhallitus. Tästä johtuen esitetään, että myyntipäätös kaupungin hallitukseen autopaikkaosakkeiden luovuttamisesta valmistellaan vaihtoehto VE-2 pohjalta.
OKT