Perustelut
Valmistelijat: Tuomas Koskiniemi, Jan Mikkonen, Kristiina Soots, Arja Korhonen, Kirsi Rinne, Marjut Torniainen, Teemu Jaakkola (Mestaritoiminta Oy)
Taustaa
Kartanon koulu –hanke esitettiin syksyllä 2024 vahvistetussa vuosien 2025-2024 investointisuunnitelmassa uudishankkeena. Kaupunginvaltuusto hyväksyi 11.11.2024 § 74 investointiohjelmasta 2025-2034 päättäessään, että “Kartanon koulun hanketta siirretään vuodella eteenpäin (vuosille 2026-2029). Ennen lopullisen investointipäätöksen tekemistä päätöksentekoon tuodaan ratkaisu Kartanon koulun peruskorjauksen ja uudisrakennusvaihtoehdon välillä.”
Toteutustavan arviointia varten Kartanon koulun korjattavuudesta on laadittu vuoden 2025 aikana selvitys, jossa käsitellään uudisrakennusvaihtoehtoa ja kahta korjausvaihtoehtoa – peruskorjausta ja kevyttä, siirtävää korjausta. Valmistelussa on tehty uudishankkeen alustavan laajuuden selvitys (oheismateriaali 1) ja alustava sijoittamissuunnitelma koulun tilatarpeiden mahtumisesta nykyiseen koulurakennukseen (oheismateriaali 2), vanhan koulun korjaustarpeen arviointi (liite 1) ja vaihtoehtojen alustavat kustannusarviot (oheismateriaali 3, Julkisuuslaki §24 1 mom17).
Yläkartanon rakennuksen kunto ja arvioidut korjaustarpeet
Nykyinen Yläkartanon rakennus on toteutettu useammassa vaiheessa (1968, 1979, 1988 ja 2006) ja rakennuksen eri osiin on tehty korjaustoimenpiteitä eri aikoihin. Yläkartanon rakennukselle on laadittu rakennustekninen korjaustarveselvitys keväällä 2025. Korjaustarveselvitys on laadittu perustuen käytössä olleisiin rakennuksen suunnitelmiin, vuosina 2022-2024 tehtyihin tutkimuksiin ja selvityksiin, sekä kevään 2025 kohdekäyntiin.
IdeaStructuran laatiman rakennusteknisen korjaustarveselvityksen mukaan (liite 1, s. 5) rakennus on kokonaisuudessaan teknisesti korjattavissa. Kattavimmat korjaustarpeet ovat vuonna 1968 valmistuneessa vanhimmassa rakennusosassa ja erityisesti teknisen työn siivessä, jossa on tapahtunut vuonna 2023 kosteusvaurio. Nämäkin rakennusosat ovat kuitenkin korjattavissa, jos se korjausten kustannukset huomioon ottaen on järkevää. Lopulliset korjaustarpeet ja niiden laajuus eri aikaan rakennetuille rakennusosille on arvioitavissa vain tarkempien rakennusosittaisten tutkimusten perusteella.
Korjaustarveselvityksessä on esitetty kahdet, eri laajuiset korjaustoimenpiteet: kevyemmät noin 10 vuoden käyttöikätavoitteella ja kattavan peruskorjauksen toimenpiteet noin 20–30 vuoden käyttöikätavoitteella.
Raportin mukaan kevyemmät korjaustoimenpiteet ovat pääosin sellaisia, että ne vain siirtävät isompia korjaustarpeita eteenpäin. Kevyemmillä korjaustoimenpiteillä ei myöskään ehkäistä sitä, että jo olemassa olevat vauriot etenevät, mikä voi tarkoittaa joidenkin rakennetyyppien osalta sitä, että kymmenen vuoden päästä kyseinen rakenneosa ei ole enää teknisesti korjattavissa. Kevyempi korjaus toimii vain väliaikaisena ratkaisuna. Kevyillä korjauksilla kohteen käyttöikää jatketaan 10 vuodella, minkä aikana korjaustarpeita on uudelleen arvioitava ja sen jälkeen tilat on joko peruskorjattava laajemmin tai korvattava uusilla tiloilla. Kevennetty korjausinvestointi kohdistuu suurelta osin toiminnallisiin muutoksiin ja tekniikkaan tehdään osakorjauksia. Kevyemmillä toimenpiteillä riskiksi jää, että huolto- ja kunnossapitokorjaustoimenpiteitä sekä mahdollisia ennakoimattomia korjaustoimenpiteitä täytyy tehdä jo seuraavan kymmenen vuoden aikana. Kattavammilla peruskorjaustoimenpiteillä korjaukset ennakoivat ja pienentävät myös mahdollisia korjausten jälkeisiä riskejä. Korjausvaihtoehdoista kattavampi peruskorjaus nähdään tarkoituksenmukaisempana vaihtoehtona.
Kartanon koulun teknisen työn rakennuksen tilanne
Teknisen työn rakennuksessa sattuneen vesivahingon ennallistaminen on aloitettu kaupunginhallituksen toukokuussa 2025 tekemän linjauksen mukaisesti. Vauriopurkujen aikana on selvinnyt, että kohteessa on vaurioita, jotka eivät johdu vesivahingosta. Myös nämä tulee ennallistamisen yhteydessä korjata, jotta tila voidaan ottaa käyttöön. Näiden kaupungin kustannusvastuulla olevien töiden kustannusarvio on 0,75 M€, minkä lisäksi tulisi uusia mm. purunpoistokone. Kaupunginhallitukselle on annettu tieto hankkeen yllä kuvatusta tilanteesta 2.11.2025.
Mikäli hankkeessa edetään peruskorjausvaihtoehdolla tai siirtävä korjaus -vaihtoehdolla, tulee ennallistamistyöt saattaa loppuun. Tällöin tehtäisiin lisäpurkuja, korjausten kilpailutukset ja toteutus. Näiden kestoarvio on Mestaritoiminta Oy:n mukaan noin 6 - 8 kk. Mikäli teknisen työn rakennuksen korjauksissa edetään, tulee niille varata rahaa vuodelle 2026 esim. talonrakennuksen teknisten investointien kokonaisuudessa tai muutostalousarvion kautta.
Jos päätetään edetä uudishankevaihtoehdolla, niin ennallistaminen on tarkoituksenmukaista keskeyttää. Jo tehdyistä purkutöistä on aiheutunut vakuutusyhtiölle noin 100.000 € kustannukset. Mikäli nyt siirrytään purkuvaihtoehtoon, on saatavan vakuutuskorvauksen määrä epäselvä. Vakuutusmeklari on alustavasti arvioinut, ettei merkittävää korvausta purkamiseen olisi enää saatavissa.
Selvitetyt toteutusvaihtoehdot tiiviisti
Valmistelun aiemmissa vaiheissa mukana ollut vaihtoehto VE1: Seutulantalon jatkokäyttö kouluna ei ole enää mukana tarkasteluissa. Kaupunginhallitus päätti (22.1.2024 §12) tehtyjen selvitysten perusteella, että Seutulantie 12 kiinteistöä ei jalosteta koulukäyttöön.
Uudiskohde:
VE2: 3-kerroksinen ja VE3: 2-kerroksinen ovat uudisrakennusvaihtoehtoja, jotka sijoittuvat keskelle tonttia. Ne perustuvat Arkkitehdit von Boehm – Renell Oy vuoden 2023 alustaviin tarveselvitysvaiheen tontinkäyttö- sekä tilankäyttöluonnoksiin. Koulun toiminta siirtyy uudisrakennukseen sen valmistuttua ja jatkaa lisäksi nykyisessä Ala-Kartanossa. Väli-Kartano siirretään toisaalle tai puretaan.
- Kohteen alustava laajuus noin 4 573 hym2 / 6 860 brm2 (tilaohjelman ala / kokonaisbruttoala).
- Vanha Ylä-Kartanon koulu puretaan vasta uuden valmistuttua, joten toiminta ei tarvitse väistötiloja
- Investointikustannukset noin 25,3 M€ (VE2) ja 25,8 M€ (VE3) sis. sijoittamispaikan edellyttämän viemärien ja vesijohtojen siirron sekä Väli-kartanon koulurakennuksen siirron.
Peruskorjaus:
VE4: nykyisen Yläkartanon rakennuksen peruskorjaus perustuu Arkkitehtitoimisto Küttner Ky 2025 laatimiin tarveselvitys- ja tilankäyttöluonnoksiin sekä IdeaStructuran 2025 laatimaan korjaustarveselvitykseen. Koulun toiminta jatkaa nykyisissä rakennuksissa (Ylä-Kartano, Ala-Kartano ja Väli-Kartano).
- Korjattavan kohteen laajuus 7 715 brm2 (kokonaisbruttoala), tilaohjelman ala tarkentuu korjaussuunnittelun yhteydessä.
- Kustannusarvio noin 19,6 M€ sis. teknisentyön rakennuksen korjaamisen
- Toiminta tarvitsee väistötilat, joiden kustannusarvio vuokramoduuleina on noin 2,4 - 3,0 M€ (oletuskesto 24 kk). Väistötilojen kustannuksiin vaikuttaa merkittävästi mm. lopullinen tilantarve, vuokra-aika, perustamisolosuhteet ja lämmitysmuoto.
Kevyt, siirtävä korjaus:
VE5: nykyisen Yläkartanon rakennuksen käyttöä turvaava korjaus, joka perustuu Arkkitehtitoimisto Küttner Ky 2025 laatimiin tarveselvitys- ja tilankäyttöluonnoksiin sekä IdeaStructuran 2025 laatimaan korjaustarveselvitykseen. Koulun toiminta jatkaa nykyisissä rakennuksissa (Ylä-Kartano, Ala-Kartano ja Väli-Kartano).
- Korjattavan kohteen laajuus 7 715 brm2 (kokonaisbruttoala), tilaohjelman ala tarkentuu korjaussuunnittelun yhteydessä.
- Kustannusarvio noin 6,6 M€ + teknisentyön rakennuksen ennallistaminen min. 0,75 M€, yhteensä 7,35 M€.
- Summassa ei ole huomioitu opetuksen irtaimistohankintoja.
- Toiminta tarvitsee väistötilat, joiden kustannusarvio vuokramoduuleina on noin 2,1 – 2,7 M€ (oletuskesto 18 kk). Väistötilojen kustannuksiin vaikuttaa merkittävästi mm. lopullinen tilantarve, vuokra-aika, perustamisolosuhteet ja lämmitysmuoto.
- Uusi koulu tai vanhan koulun peruskorjaus tulisi toteuttaa jo noin 10 vuoden kuluttua.
Tilatarve ja tilojen toiminnallisuus
Kaikissa vaihtoehdoissa suunnittelun periaatteena on ollut järjestää koulun toiminnalle sen tarvitsemat, opetussuunnitelman mukaiset tilat. Kartanon koulun tarveselvitys on hyväksytty opetus- ja kasvatuslautakunnassa syyskuussa 2025 ja se on pyritty huomioimaan tilaratkaisuita suunniteltaessa. Tarkempi kuvaus opetuksen tilantarpeista ja vaatimuksista, sekä näkemys eri vaihtoehtojen toimivuudesta on oheismateriaalissa 4.
Opetuspalveluiden näkemyksenä on, että nykyinen koulurakennus ei vastaa nykyaikaisen opetuksen, oppimisen eikä yhteisöllisyyden vaatimuksiin. Uudisrakennukseen tilat olisi mahdollisuus toteuttaa siten, että ne tukevat yhteisopettajuutta, joustavaa ryhmittelyä, eriyttämistä ja yhtenäiskoulun toimintaa. Nykypäivän pedagogiikka edellyttää tiloja, jotka mukautuvat eri oppimismuotoihin ja ryhmäkokoihin.
Kustannusvertailu
Vaihtoehdoista on tehty vertailulaskelmat käytettävissä olevin tiedoin. Laskelmissa on huomioitu investointikustannukset (rakennus, kalusto, purut) ja käyttötalouden kustannukset (tilojen ylläpito, väistötilavuokrat, siirtokulut, lainan korot jne.) sekä kirjanpidollisista eristä poistot ja alaskirjaukset. Laskelmat perustuvat käytettävissä oleviin arvioihin, tehtyihin oletuksiin ja laskennan mahdollistaviin yksinkertaistuksiin, joten niihin sisältyy epävarmuutta. Myös investointikustannusten jakautuminen suunnittelu- ja toteutusvuosille on suuntaa-antava ja tulee tarkentumaan jatkossa.
Tarkastelujaksona on käytetty peruskorjauksella tavoiteltua minimikäyttöikää 20 vuotta, minkä lisäksi taloudellisia vaikutuksia on tarkasteltu erikseen taloussuunnitelma- ja investointiohjelmakauden osalta. Keskeiset laskentaoletukset, vaihtoehtojen ylätason vertailu ja yksityiskohtaiset kustannuslaskelmat on esitetty oheismateriaalissa 5.
Vaihtoehtojen taloudellinen paremmuus vaihtelee valitun ajanjakson ja tarkasteltavan talousnäkökulman mukaan.
Kustannusvaikutuksia tarkasteltaessa kevyt korjaus on taloussuunnitelmakaudella ja 10-vuotiskaudella kustannuksiltaan edullisin, mikä selittyy muita vaihtoehtoja merkittävästi pienemmillä lähivuosien investoinneilla. Koko tarkastelujaksolla kevyt korjaus johtaa kuitenkin kaikista suurimpiin tosiasiallisiin kustannuksiin, koska se edellyttää uudishankkeen toteutusta tarkastelukauden jälkimmäisellä puoliskolla.
Uudishankkeen kustannukset ovat suurimmat seuraavan neljän ja kymmenen vuoden aikana, mikä johtuu suurimmista investointikustannuksista ja niistä syntyvistä korkomenoista. Pysyvät, vuosittaiset käyttökulut ovat uudiskohteessa nykyisten tilojen kustannuksia matalammat. Uuden tilan vaikutus kustannuksiin on arvioitu varovaisesti, vuosittain vain 30 000 euroa matalammaksi, joten ylläpidon tehostuminen ei riitä kattamaan aiheutuvia lisäkuluja.
Tulosvaikutuksia tarkasteltaessa huomioitavaksi tulevat myös investointien aiheuttamat laskennalliset poistot. Taloussuunnitelmakaudella tuloskehitys on suotuisin uudisrakennusvaihtoehdossa, koska uudishanke ei tarvitse väistötiloja, joiden vuokrakulut ovat merkittävät. Pitemmällä aikavälillä kevyt korjaus on tuloksen kannalta edullisin. Peruskorjausvaihtoehto johtaa heikoimpaan tuloskehitykseen kaikilla tarkastelluilla aikaväleillä.
Mikäli päätöksenteossa päädytään etenemään jommallakummalla korjausvaihtoehdolla, vaaditaan väistötilakustannusten katteeksi valtuustolta lisämäärärahapäätös ja investointiosaan tulee sisällyttää teknisen tilan ennallistaminen vuosille 2025-2026.
Muita huomioita laskelmiin liittyen
Uudiskohteen tilaohjelmassa on mahdollisesti tehostamispotentiaalia, koska lopullisen tilamäärän määrittävän suunnitteluratkaisun laadinta on hyvin alkuvaiheessa. Tämän perusteella uudishankkeen investointi- ja käyttötalouskustannuksia arvioidaan olevan mahdollista laskea, mutta tähän liittyy luonnollisesti epävarmuutta.
Peruskorjaushankkeen ja siirtävän korjauksen korjaustarpeet ja siten myös kustannukset tarkentuvat jatkotutkimuksissa, mikäli päätetään edetä korjauksella. On mahdollista, että korjaushankkeen kustannukset muuttuvat nyt esitetystä.
Rakennusten energiatehokkuusvaatimukset ovat tiukentumassa, mm. energiadirektiivi EBDS on tulossa sovellettavaksi vuonna 2026. Tällä saattaa olla vaikutusta erityisesti korjausvaihtoehtojen toteutukseen ja kustannuksiin.
Väistötilojen tarve vuokramoduuleina toteutettuna on korjaus -vaihtoehdoissa alustavasti arvioituna noin 3 200 – 3 500 brm2 ja tilantarve tontilta piha-alueineen on noin 4 000 – 6 000 m2. Kyseessä on suuri kokonaisuus ja ratkaisua väistötilojen sijoittamiseksi yhteen paikkaan ei ole löydetty.
Opetuspalvelut on tunnistanut mahdollisuuden käyttää Vihtakadun koulua toiminnan osittaisena väistötilana, mikä laskisi korjausvaihtoehtojen väistötilakustannuksia. Parakkeja joudutaan kuitenkin edelleen vuokraamaan mm. ruokalan, kotitalousluokkien ja tiettyjen erityisluokkien (esim. FyKe) tiloja varten. Lisäksi tulee huomioida, että Vihtakatua on kaavailtu käytettävän vuoden 2027 loppuun saakka Mankalan koulun väistötilana. Näin ollen Kartanon koulun korjaaminen pääsisi alkamaan suunniteltua myöhemmin aikaisintaan tammikuussa 2028.
Yhteenveto
Kartanon koulu on selvityksen mukaan korjattavissa. Tarkoituksenmukaiseen etenemisvaihtoehdon valintaan katsotaan vaikuttaa mm. tilojen soveltuvuus käyttöön, toiminnan väistötilajärjestelyt, riskit ja kustannukset.
Siirtävä korjaus on lyhyellä aikavälillä edullinen vaihtoehto, mutta se pitää tehdyn korjattavuusselvityksen mukaan sisällään riskejä. Siirtävän korjauksen elinkaari on lyhyt, vain 10 vuotta ja näin ollen uuden koulurakennuksen rakentaminen tai nykyisen peruskorjaaminen tulisi aloittaa arviolta jo 8-10 vuoden kuluttua korjauksen valmistumisesta.
Korjaushanke on investointikustannuksiltaan uudishanketta edullisempi, mutta hankkeen korjauslaajuuteen ja kustannuksiin liittyy riskejä. Korjauslaajuudet tarkentuvat vasta jatkosuunnittelussa ja tehtävissä tarkemmissa kuntotutkimuksissa. Vanha rakennus rajoittaa tilasuunnittelua, joten on mahdollista, että lopputulos ei olisi toiminnallisuuden ja tilatehokkuuden näkökulmasta optimaalinen.
Uudishanke on selvityksen mukaan investointikustannuksiltaan noin 5,8 M€ peruskorjaushanketta kalliimpi, mutta tulosvaikutuksilta peruskorjausta edullisempi. Uudishankkeen tilaratkaisun kehittäminen on vielä alkuvaiheessa ja sen tilatehokkuutta arvioidaan olevan mahdollista parantaa ja kustannuksia sitä kautta laskea.
Opetuksen näkökulmasta uudisrakennus antaa parhaat edellytykset toteuttaa toimintaa tukevat tilat. Myös väistötilajärjestelyt arvioidaan saatavan uudisvaihtoehdossa parhaiten toteutettua, sillä koulu voi toimia nykyisessä koulurakennuksessa uuden valmistumiseen saakka.
Kartanon koulun toteutusvaihtoehtoja ei ole käsitelty opetus- ja kasvatuslautakunnassa. 25.9.2025 opetus- ja kasvatuslautakunta on hyväksynyt Kartanon koulun Ylä-Kartanon rakennuksen tarveselvityksen Kun toteutusvaihtoehdosta on päätetty, ryhdytään laatimaan hankesuunnitelmaa, joka viedään opetus- ja kasvatuslautakunnan lausuttavaksi ennen kaupunginhallituksen päätöksentekoa.
Kun katsotaan hankkeeseen liittyvää tilojen toiminnallisuutta, tilatehokkuutta, riskejä sekä kustannus- ja tulosvaikutuksia kokonaisuutena, arvioidaan hankkeessa olevan tarkoituksenmukaista edetä uudishankevaihtoehdolla.
KR