Kaupunginhallitus, kokous 25.11.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 309 Järvenpään Mestariasunnot Oy:n asunto-osuuskuntamallisen asuntotuotannon aloittaminen

JARDno-2019-800

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Kirsi Rinne, talousjohtaja, kirsi.rinne@jarvenpaa.fi

Perustelut

Taustaa

Järvenpään Mestariasunnot Oy:n emoyhteisö on Järvenpään kaupunki, joka omistaa yhtiön koko osakekannan.

Yhtiön toimialana on omistus- tai vuokraoikeuden nojalla hallita Järvenpään kaupungissa vuokra-asuntotuotantoon osoitettuja kerros- ja pientalotontteja sekä niille rakennettuja tai rakennettavia vuokra-asuntotaloja ja ylläpitää niitä, harjoittaa rakennuttamistoimintaa sekä myös muiden kuin omistus- ja vuokraoikeuden nojalla hallitsemiensa kiinteistöjen ja asuntojen ylläpitoa ja vuokrausta.

Mestariasuntojen asuntokanta muodostuu 58 kiinteistöstä, joiden asuntomäärä on yhteensä 2 018 asuntoa. Asuntojen kysyntä on ollut korkealla tasolla viimeisen 10 vuoden aikana ja aktiivisia asuntohakemuksia oli 939 kpl vuonna 2018, kun samanaikaisesti asuntoja vapautui 337 kpl. Asuntojen vaihtuvuus oli 16,7 %. 

Vuoden 2018 aikana valmistui vapaarahoitteinen Pajalan Kurki, jossa on 69 asuntoa sekä ARA rahoitteinen Lepolan Timantti, jossa on 54 asuntoa. Molempien asuntohankkeiden asunnot vuokrattiin ennen niiden valmistumista. Mestariasuntojen tavoitteena on rakentaa keskimäärin noin 50 asuntoa vuodessa.

Yhtiön kokonaislainasaldo / 31.12.2018 oli 140,3 miljoonaa €, josta ennen vuotta 2009 valmistuneisiin asuntoihin kohdistuu noin 42 % ja vuoden 2009 jälkeen valmistuneisiin asuntoihin 43 % sekä senioriasuntoihin 15 %. Lainoja lyhennettiin vuonna 2018 noin 4,4 miljoona €.

Vuokra-asumisen, omistusasumisen välimuodolle sekä pysyvästi kohtuuhintaiselle asumisvaihtoehdolle on tunnistettu tarvetta Järvenpäässä. ARA vuokra-asuntoihin on varallisuusrajat, joten ne eivät ole kaikkien saatavilla. Monipuolinen asuntotarjonta luo kaupungille veto- ja pitovoimaa.

Vuoden 2018 aikana selvitettiin asunto-osuuskuntamallia, jossa on kyse vuokra- ja omistusasumisen välimuodosta ja vaihtoehdosta. Asunto-osuuskunnan tavoite on sama kuin Mestariasunnoilla; ”tuottaa pysyvästi kohtuuhintaisia asuntoja”.  Asunto-osuuskuntamallissa asukkailla on päätösvaltaa ja vastuuta omasta asumisestaan enemmän kuin vuokra-asumisessa. Asukasomistajat maksavat vuokraa osuuskunnalle, jonka he itse pääosin omistavat.

Selvitystyön tuloksena on syntymässä yleishyödyllinen osuuskuntakonsepti, jonka pilottikohteen kehittäminen on tarkoitus aloittaa 2019 Järvenpään Mestariasunnot Oy:n omistamalle kiinteistölle osoitteessa Harjutie 17. Hankkeen kehittämiselle on haettu ARAlta avustusta.

Asunto-osuuskunnan kantavana ajatuksena on tuottaa pysyvästi kohtuuhintaisia asuntoja, jotka omistaa asunto-osuuskunta ja jonka pääosin omistaa asukasomistajat. Asumiskuluja ei tasata muiden kiinteistöjen välillä. Mestariasunnot tulisi olemaan ainut perustajajäsen, 5 – 25 % omistusosuudella.

Alustavia tavoitteita asunto-osuuskunnalle ja sen asuinkiinteistöille:

  • Osuuskunta perustuu yhteisöllisyyteen ja yhteisön aktiivisuuteen
  • Asukasomistajilla on vaikutusvaltaa hallintoon, omaan asuntoon sekä kiinteistön ylläpitopalvelun sisältöön.
  • Asuntoon pääsee kiinni pienellä sijoituksella ja asumisen kustannukset ovat pysyvästi kohtuuhintaisia
  • Asukkailla on mahdollisuus vaikuttaa asumisen kustannuksiin
  • Ei tulo- ja varallisuusrajoituksia
  • Asukasomistaja käyttää asuntoa ensisijaisesti omana vakituisena asuntona
  • Asukasomistajalla on mahdollista hyödyntää asumisen lisäksi osuuskunnan tarjoamia muita asumispalveluja esimerkiksi kodinhoitopalveluita
  • Asukasomistajat maksavat kuukausittain vuokraa, joka koostuu rahoitus- ja hoitokuluista sekä osuuskunnan hallinnon kuluista
  • Mestariasunnot vastaa perustajajäsenenä ja rahoittajana ammattimaisesta hallinnosta, myynnistä ja markkinoinnista
  • Osuuskunta voi omistaa useita kiinteistöjä
  • Kiinteistöjen rahoitus voi poiketa toisistaan
  • Osuuskunnan jäsenet ovat luonnollisia henkilöitä lukuunottamatta Mestariasuntoja
  • Laina ja panttikirjat tulevat kiinteistön nimiin, joten asukkaalla ei ole henkilökohtaista riskiä kiinteistön lainasta

Ensimmäisen (Harjutie 17, noin 40 asuntoa) hankkeen rakentaminen on tarkoitus rahoittaa ARA:n takauslainalla, joka on valtion täytetakaamaa. Laina haetaan osuuskunnan omistamalle kiinteistölle ja lainamäärä on enintään 95% kiinteistön hankinta-arvosta. Omapääoman (vähintään 5%) rahoittaa perustajajäsenennä Mestariasunnot.

Mestariasuntojen omarahoitusosuus voidaan kattaa esimerkiksi:

  • JMA:n luovuttamalla tontilla ja sen arvolla
  • Pankkilainalla
  • Mestariasunnoista kerätyillä oman pääoman korolla
  • Vapaarahoitteisten asuntojen vuokratuotoilla

Asukkaan ja osuuskunnan välille tehdään jäsensopimus, jossa asukas sitoutuu noudattamaan osuuskunnan sääntöjä. Sopimukseen liittyy 1000 € osuusmaksu, jota ei palauteta.

Lisäksi osuuskunta perii 3 500 €:n huoneisto-osuuden, joka palautetaan osuuskuntalain mukaan, jos asukas luopuu asunnosta. Huoneiston hallinta perustuu AHVL:n mukaiseen vuokrasopimukseen, joka sisältää 1 500 €:n vuokravakuuden. Asunnon kuukausivuokra määritetään omakustannusperiaatteen mukaan ilman, että vuokria tasataan muiden kiinteistöjen kesken.

Mestariasuntojen sekä Kaupungin näkökulmasta Asunto-osuuskunta toimii itsenäisesti eikä se kuulu kaupunkikonserniin, koska Mestariasuntojen ja siten myös kaupungin omistusosuus rajoittuu 5 – 25 %:n omarahoitusosuuteen.

Kehittämisessä asiantuntijoina hankkeessa ovat mm. Asumisen rahoittamis- ja kehittämiskeskus ARA, Osuustoimintakeskus Pellervo, Kuluttajasuojavirasto, Boost Brothers, Asunto-osuuskunta Käpylä, Lohjan kaupunki, Suomen Asuntomessut ja Mestariasuntojen hallitus.

Selvitystyön edetessä on käynyt selväksi, se että Järvenpäässä on kysyntää ja tarvetta asunto-osuuskuntatyyppiselle asumismuodolle eikä se ole ristiriidassa muille asumisen vaihtoehdoille. Asunto-osuuskunta-asumismuodolla on hyvät mahdollisuudet tuottaa pysyvästi kohtuuhintaisia asuntoja. Toimivia asunto-osuuskuntia on Suomessa ja uusia vuokra-asunto-osuuskuntamalleja on valmisteluvaiheessa mm. Lohjan kaupungin toimesta asuntomessualueelle. Järvenpään Mestariasunnot Oy on halukas jatkamaan asunto-osuuskuntamallin kehittämistä ja aloittamaan ensimmäisen asunto-osuuskuntahankkeen ennakkomarkkinoinnin.

 

Ehdotus

Esittelijä

Olli Naukkarinen, kaupunginjohtaja, olli.naukkarinen@jarvenpaa.fi

Talousjaosto

  • merkitsee tiedoksi asunto-osuuskuntamallisen asumisvaihtoehdon selvitystilanteen ja linjaa, että Järvenpään Mestariasunnot Oy voi jatkaa asunto-osuuskuntamallin kehittämistä ja aloittaa ensimmäisen asunto-osuuskuntahankkeen ennakkomarkkinoinnin.

Käsittely

Veikko Simunaniemi, Ansa Strandberg, Nina Silvonen ja Tomi Passi (hall. pj) Järvenpään Mestariasunnot Oy:stä esittelivät kokouksessa asiaa.

Esittelijä muutti kokouksessa päätösehdotusta:

Talousjaosto merkitsee tiedoksi asunto-osuuskuntamallisen asumisvaihtoehdon selvitystilanteen ja linjaa, että Järvenpään Mestariasunnot Oy voi jatkaa asunto-osuuskuntamallin kehittämistä ja aloittaa ensimmäisen asunto-osuuskuntahankkeen ennakkomarkkinoinnin. Ennen kuin Järvenpään Mestariasunnot Oy tekee taloudellisia sitoumuksia hankkeeseen liittyen, tulee osuuskunnan sääntömalli vahvistaa kaupunginhallituksessa.

Päätös

Hyväksyttiin esittelijän tekemin muutoksin.

Valmistelija

  • Kirsi Rinne, talousjohtaja, kirsi.rinne@jarvenpaa.fi

Perustelut

Järvenpään Mestariasunnot Oy on kehittänyt asunto-osuuskuntamallin, joka perustuu asukasomistajan ja asunto-osuuskunnan väliseen vuokrasuhteeseen. Kehitystyössä on ollut mukana mm. ARA (asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus) ja PTT (Pellervon taloustutkimus).

Osuuskunnan toiminnan tarkoituksena on luoda ja pitää yllä yhteisöllistä ja kohtuuhintaista asumista, sekä tarjota mielekästä asumisympäristöä, jossa jäsenillä on mahdollisuus vaikuttaa omaan asumiseensa. Osuuskunnan jäseniksi, perustajajäsentä lukuun ottamatta, voidaan hyväksyä vain luonnolliset henkilöt.

Osuuskuntamallin toiminta

Osuuskunnassa voi osuuden perusteella olla osuuskunnan jäseniä, asukasomistajia ja perustajajäsen. Osuuden merkintähinnan täysimääräisesti maksanut jäsen on osuuskunnan jäsen. Asukasomistaja on osuuskunnan osuuden merkintähinnan täysimäärisesti maksanut jäsen, joka on lisäksi täysimääräisesti maksanut osuuskunnan asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan osuuskunnan huoneisto-osuusmaksun ja muut osuuskunnan asuinhuoneiston hallinnan edellyttämät maksut. Asukasomistajuus edellyttää lisäksi voimassaolevaa, jäsenen sekä osuuskunnan välistä vuokrasopimusta osuuskunnan asuinhuoneistosta. Perustajajäsen on osuuskunnan perustanut taho. Asukasomistajalla sekä perustajajäsenellä on kullakin osuuskunnan kokouksessa yksi ääni. Jäsenet käyttävät päätösvaltaansa osuuskunnan asioissa osuuskunnan kokouksissa.

Osuuskunnan hallitus huolehtii osuuskunnan hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Perustajajäsenen nimeämää hallituksen jäsentä lukuun ottamatta hallituksen jäsenet valitaan vaaleilla. Osuuskunnalla tulee olla myös toimitusjohtaja. Ensimmäisen viiden toimintavuoden aikana toimitusjohtajan tehtäviä hoitaa perustajajäsenen nimeämä edustaja, perustajajäsenen näin halutessa.

Perustajajäsenellä on oikeus päättää osuuskunnan rakennusten rakentamisesta tai rakennuttamisesta, rakennustavasta ja -materiaaleista sekä kohteiden tarvitsemasta rahoituksesta ja vakuuksista. Perustajajäsenellä on oikeus nimetä osuuskunnan hallitukseen yksi (1) jäsen ja osallistua siten osuuskunnan hallitustyöskentelyyn. Perustajajäsenellä on lisäksi erityinen päätöksenteko-oikeus. Osuuskunnan jäsenet eivät ole henkilökohtaisessa vastuussa osuuskunnan veloista ja sitoumuksista.

Osuuskunta kerää asukasomistajilta osuuskunnan kustannuspaikkakohtaisesti määräytyviä vuokria, vastikkeita tai muita mahdollisia maksuja. Osuuskunnan vuokrakohteiden kustannuspaikkakohtaisten vastikkeiden, vuokrien ja muiden maksujen määrät päätetään osuuskunnan varsinaisessa syyskokouksessa.

Asukasomistajan ja asunto-osuuskunnan välille laaditaan kaksi sopimusta; jäsensopimus, joka perustuu osuuskuntalakiin ja vuokrasopimus, joka perustuu huoneenvuokralakiin.

Osuuskunnan jäsenmaksu on 1 000€, joka jää osuuskunnan omaisuudeksi. Kun rakennushanke käynnistyy ja tulevat asukasomistajat on valittu, tulee tulevan asukasomistajan suoritettavaksi 3 500€:n huoneisto-osuus joka peritään kahdessa erässä. Tämän lisäksi laaditaan vuokrasopimus, joka oikeuttaa tietyn huoneiston hallintaan vuokrasuhteella. Vuokrasopimukseen sisältyy 1 500€:n määräinen vuokravakuus.

Hankkeen tilanne

Mestariasunnot järjesti paikallisesti kesä-elokuussa ennakkomarkkinoinnin, jonka tulokset olivat rohkaisevia; vastauksia saatiin 245 kiinnostuneelta, joista 130 olisi halukas muuttamaan asunto-osuuskunnan rakennuttamaan taloon Loutin Harjutielle.

Osuuskunta, sen nimi, säännöt sekä tuotemerkki on rekisteröity kaupparekisteriin. Nimi ja tuotemerkki julkaistaan 10.12.2019 yleisötilaisuudessa Järvenpäätalolla. Tilaisuudessa esitellään valmis asunto-osuuskuntamalli sekä Harjutie 15:n rakennutettava ensimmäisen asunto-osuuskuntatalon alustava malli. Tilaisuudessa kerätään yhteen henkilöt, jotka ovat valmiit sitoutumaan asunto-osuuskuntaan ja Harjutien  hankkeeseen. Osuuskunnan jäsenyys varmistetaan hakemuksella sekä osuuskunnan jäsenmaksulla. Mikäli hakijoita on enemmän kuin ensimmäisessä hankkeessa on asuntoja, suoritetaan valinta hakemusten perusteella ja tarvittaessa arvonnalla.

Mestariasunnot toivoo kaupunginhallitukselta omistajaohjauskäsittelyssä myötämielistä suhtautumista asunto-osuuskuntahanketta kohtaan. Osuuskunnan säännöt on jo rekisteröity. Mestariasunnoilta saadun tiedon mukaan osuuskunnassa on vain perustajajäsen, Mestariasunnot, minkä vuoksi osuuskuntaa koskevat järjestelyt ovat edelleen omistajaohjauksen perusteella muokattavissa.

Ehdotus

Esittelijä

  • Olli Naukkarinen, kaupunginjohtaja, olli.naukkarinen@jarvenpaa.fi

Kaupunginhallitus päättää 

1. merkitä tiedoksi asunto-osuuskunnan säännöt

2. antaa omistajaohjeen Järvenpään Mestariasunnot Oy:lle aloittaa perustajajäsenenä asunto-osuuskuntatoiminnan esityksen mukaisesti ja

3. antaa Järvenpään Mestariasunnot Oy:n yhtiökokousedustajalle toimiohjeen hyväksyä Järvenpään Mestariasunnot Oy:n sijoituksen osuuskunnalle seuraavasti:

  • sijoituksen määrä on 5 - 20 prosenttia hankkeen hankinta-arvosta ja sidottu valtion takauslainan omarahoitusosuuteen
  • sijoitus kohdistuu Harjutie 15 C hankkeeseen. 

 

Käsittely

Tiia Lintula poistui esteellisenä. Esteellisyyden peruste toimeksiantojäävi (hallintolaki 28 § 1 mom kohta 4). 

Toimitusjohtaja Veikko Simunaniemi selosti asiaa. Läsnä olivat myös talousjohtaja Ansa Strandberg ja asiakkuusjohtaja Nina Silvonen. 

 

Päätös

Hyväksyttiin ehdotuksen mukaisesti.

Esteellisyys

  • Tiia Lintula

Tiedoksi

Järvenpään Mestariasunnot Oy, Kaupunkikehitysjohtaja, Talousjohtaja